Bali · Gəlirlilik · 4 dəq.
Bali: reklamda göstərilən gəlirlilik niyə müstəqil qiymətləndirmələrlə üst-üstə düşmür
Global Property Guide-in müstəqil qiymətləndirməsinə görə, Bali villalarının ümumi gəlirliliyi 2,93-5,47%, orta göstərici isə 4,24%-dir. Reklamlarda göstərilən ikirəqəmli gəlirlilik, demək olar ki, həmişə xərclər çıxılmamış və zaman keçdikcə uzunmüddətli icarə hüququnun dəyər itirməsi nəzərə alınmamış gündəlik kirayə ssenarisidir.
Əsas rəqəmlər
Müstəqil qiymətləndirmə nə deyir
Global Property Guide 2026-cı ilin 3-cü rübü üzrə məlumatlarında (avqust 2026-da yenilənib) Balidəki villaların gross gəlirliliyini təklif qiymətləri və uzunmüddətli icarə haqları əsasında qiymətləndirir (Global Property Guide):
- 1 yataq otağı: 159.800 $ və ayda 440 $ - 3,30%;
- 2 yataq otağı: 184.400 $ və 840 $ - 5,47%;
- 3 yataq otağı: 240.300 $ və 1.050 $ - 5,24%;
- 4+ yataq otağı: 497.300 $ və 1.215 $ - 2,93%;
- orta - 4,24%. Eyni mənbəyə görə xalis gəlirlilik adətən 1,5-2 faiz bəndi aşağı olur.
İkirəqəmli rəqəmlər haradan gəlir
Reklam hesablaması adətən gündəlik kirayəyə əsaslanır: orta gecə qiyməti vurulsun doluluq. Bu rəqəmlərin hər biri fakt deyil, fərziyyədir. Mövsümilik, eyni ərazidəki yeni villaların rəqabəti və rezervasiya platformalarındakı reytinqlər nəticəni xeyli dəyişə bilər.
İkinci səbəb ümumi (brutto) rəqəmlərdir. İdarəçi şirkət, rezervasiya platformalarının komissiyaları, təmizlik, kommunal xərclər, təmir və mebelin yenilənməsi gəlirin nəzərəçarpan hissəsini aparır. Hesablamada xərc sətri yoxdursa, bu gəlirlilik deyil, dövriyyə təxminidir.
Üçüncü səbəb bazadır. Gəlirlilik çox vaxt mebel, alış vergiləri, notarius və hüquqi yoxlama olmadan qiymətdən hesablanır. Real investisiya daha böyükdür, ona görə də eyni dövriyyə daha aşağı faiz verir. Nəhayət, ilk illərin proqnozları ərazinin ən yaxşı obyektlərinə əsaslanır, yeni villanın isə hələ rəyləri və reytinqi yoxdur.
Uzunmüddətli icarə: gəlirlilik və müddət
Əcnəbilər üçün villaların çoxu torpağın və obyektin 25-30 il və ya daha uzun müddətə uzunmüddətli icarəsi kimi satılır. Müddət bitəndə, icarə uzadılmazsa, obyekt torpaq sahibinə qayıdır. Deməli, illik gəlirin bir hissəsi mənfəət deyil, qoyulmuş pulun geri qaytarılmasıdır.
Sadə qayda: 25 illik müddətdə sadəcə kapitalı geri almaq üçün ildə qiymətin təxminən 4%-i (1/25) lazımdır. Ümumi gəlirlilik 5%, xalis gəlirlilik 3-3,5% olarsa, uzadılma və ya yenidən satışda daha yüksək qiymətlər olmadan investisiya icarənin sonuna qədər özünü ödəməyə bilər.
Buna görə leasehold (uzunmüddətli icarə) villada əsas sual broşürdəki faiz deyil, icarənin neçə ili qaldığı, uzadılmanın neçəyə başa gələcəyi və hüququn müddət bitmədən satıla bilib-bilməməsidir. Qalan müddət nə qədər qısadırsa, yenidən satış qiyməti bir o qədər tez düşür.
Vergilər mənzərəni dəyişir
İndoneziyada torpaq və binaların icarəsindən gəlir ümumi məbləğin 10%-i həcmində yekun vergiyə cəlb olunur; xərclər onu azaltmır (DJP). Xidmətli yerləşdirmə (otel biznesi kimi aparılan gündəlik kirayə) bu rejimdən çıxarılıb və başqa qaydalarla vergiyə cəlb olunur, ona görə strukturu alışdan əvvəl seçmək lazımdır. Developerdən alışda ƏDV qiymətə daxil deyilsə, hesablamaya əlavə olunur: dərəcə 12%, effektiv olaraq 11% (baza qiymətin 11/12 hissəsidir) (PwC).
Müqayisə üçün, eyni Global Property Guide təxmini Cakartada mənzillər üçün orta hesabla 12%, Surabayada isə 7,57% göstərir (Global Property Guide). Bali uzunmüddətli kirayə ilə müqayisədə bahalıdır: alıcılar yüksək baza gəlirliliyinə deyil, həyat tərzinə və turist tələbinə görə ödəyir. Bu pis deyil, amma hesablamada dürüst əks olunmalıdır.
Praktik nəticə: villa sizə yaşamaq və olmadığınız vaxt kirayə vermək üçün xoş gəlirsə, ehtiyatlı uzunmüddətli kirayə ssenarisindən istifadə edin, gündəlik gəliri isə mümkün əlavə kimi qəbul edin. Alış yalnız yüksək doluluqlu gündəlik kirayə ssenarisində məna kəsb edirsə, təhlükəsizlik ehtiyatı azdır.
Başqasının hesablamasını necə yoxlamalı
Bu material ümumi məlumatdır, hüquqi və ya vergi məsləhəti deyil: şərtlər əməliyyatdan əvvəl konkret obyekt üçün yoxlanılır.
- proqnoz deyil, oxşar obyektlərin faktiki 12 aylıq gəlirini istəyin;
- idarəetmə, platforma komissiyaları, vergilər və təmirin daxil olub-olmadığını yoxlayın;
- gəlirliliyi torpaq icarəsinin müddətini nəzərə alaraq yenidən hesablayın;
- müstəqil təxminlə müqayisə edin - Global Property Guide-a görə orta hesabla 4,24%;
- aşağı mövsüm aylarını və başlanğıc vaxtını nəzərə alın: ilk aylarda yeni obyektin doluluğu adətən ərazi üzrə ortadan aşağı olur.
Bu, alıcı üçün nə deməkdir
- Müstəqil təxminin istinadı reklamlardakı ikirəqəmli rəqəmlər deyil, təxminən 4% ümumi gəlirlilikdir.
- Reklam edilən ROI gündəlik kirayə ssenarisidir; onu xərclərlə yenidən hesablamaq lazımdır.
- Uzunmüddətli icarədə gəlirin bir hissəsi kapitalın geri qaytarılmasıdır: hər il 1/icarə müddəti çıxın.
- 10% vergi ümumi icarə gəlirindən tutulur.
- Developerdən alışda ƏDV: dərəcə 12%, effektiv olaraq 11%, qiymətə daxil deyilsə.
Məlumat tarixi: . Bu, hüquqi və ya vergi məsləhəti deyil, ümumi məlumatdır.
Kipr · Vergilər · 4 dəq.