Bali · Imbal hasil · 4 mnt
Bali: mengapa imbal hasil dalam iklan tidak sesuai dengan estimasi independen
Estimasi independen Global Property Guide menunjukkan imbal hasil bruto 2,93-5,47% untuk vila di Bali, dengan rata-rata 4,24%. Angka dua digit dalam iklan hampir selalu merupakan skenario penyewaan harian sebelum biaya, tanpa memperhitungkan bahwa hak sewa jangka panjang mengalami penurunan nilai seiring waktu.
Angka penting
Apa kata estimasi independen
Dalam data Q3 2026 (diperbarui Agustus 2026), Global Property Guide memperkirakan imbal hasil bruto vila di Bali berdasarkan harga penawaran dan tarif sewa jangka panjang (Global Property Guide):
- 1 kamar tidur: $159.800 dan $440 per bulan - 3,30%;
- 2 kamar tidur: $184.400 dan $840 - 5,47%;
- 3 kamar tidur: $240.300 dan $1.050 - 5,24%;
- 4+ kamar tidur: $497.300 dan $1.215 - 2,93%;
- rata-rata - 4,24%. Menurut sumber yang sama, imbal hasil bersih biasanya 1,5-2 poin persentase lebih rendah.
Dari mana angka dua digit berasal
Hitungan di iklan biasanya didasarkan pada sewa harian: tarif rata-rata per malam dikali tingkat hunian. Setiap angka di sana adalah asumsi, bukan fakta. Musim, persaingan dengan vila baru di kawasan yang sama, dan rating di platform pemesanan bisa mengubah hasilnya secara signifikan.
Alasan kedua adalah angka kotor. Perusahaan pengelola, komisi platform pemesanan, kebersihan, utilitas, perbaikan, dan penggantian furnitur mengambil porsi pendapatan yang cukup besar. Jika hitungan tidak memuat baris biaya, itu adalah perkiraan pendapatan, bukan imbal hasil.
Alasan ketiga adalah basis perhitungan. Imbal hasil sering dihitung dari harga tanpa furnitur, pajak pembelian, notaris, dan pemeriksaan hukum. Investasi riilnya lebih besar, sehingga pendapatan yang sama menghasilkan persentase lebih rendah. Terakhir, proyeksi tahun-tahun pertama mengacu pada properti terbaik di kawasan, sementara vila baru belum punya ulasan maupun rating.
Sewa jangka panjang: imbal hasil versus masa sewa
Sebagian besar vila untuk orang asing dijual sebagai sewa jangka panjang atas tanah dan properti selama 25-30 tahun atau lebih. Di akhir masa sewa, jika tidak diperpanjang, properti kembali ke pemilik tanah. Artinya, sebagian pendapatan tahunan adalah pengembalian dana yang diinvestasikan, bukan keuntungan.
Aturan sederhana: dengan masa sewa 25 tahun, hanya untuk mengembalikan modal dibutuhkan sekitar 4% dari harga per tahun (1/25). Jika imbal hasil kotor 5% dan bersih 3-3,5%, investasi bisa jadi tidak balik modal sebelum masa sewa berakhir tanpa perpanjangan atau penjualan kembali dengan harga lebih tinggi.
Karena itu, untuk vila leasehold (hak sewa jangka panjang) pertanyaan utamanya bukan persentase di brosur, melainkan berapa tahun sisa masa sewa, berapa biaya perpanjangan, dan apakah hak tersebut bisa dijual sebelum masa berakhir. Makin pendek sisa masanya, makin cepat harga jual kembali turun.
Pajak mengubah gambarannya
Di Indonesia, penghasilan dari persewaan tanah dan bangunan dikenai pajak final sebesar 10% dari jumlah bruto, dan biaya tidak mengurangi pajak ini (DJP). Akomodasi berlayanan (sewa harian yang dijalankan sebagai usaha perhotelan) dikecualikan dari rezim ini dan dikenai pajak dengan aturan lain, jadi strukturnya perlu dipilih sebelum membeli. Saat membeli dari pengembang, jika PPN belum termasuk dalam harga, PPN ditambahkan ke perhitungan: tarifnya 12%, efektif 11% (dasar pengenaannya 11/12 dari harga) (PwC).
Sebagai perbandingan, penilaian Global Property Guide yang sama mencatat rata-rata 12% untuk apartemen di Jakarta dan 7,57% di Surabaya (Global Property Guide). Bali tergolong mahal dibandingkan sewa jangka panjang: pembeli membayar untuk gaya hidup dan permintaan wisatawan, bukan untuk imbal hasil dasar yang tinggi. Itu tidak buruk, tetapi harus tercermin secara jujur dalam perhitungan.
Kesimpulan praktis: jika Anda menyukai vila sebagai tempat tinggal yang akan disewakan saat Anda tidak ada, gunakan skenario sewa jangka panjang yang konservatif dan anggap pendapatan sewa harian sebagai bonus yang mungkin. Jika pembelian hanya masuk akal dalam skenario harian dengan tingkat hunian tinggi, margin keamanannya kecil.
Cara memeriksa hitungan orang lain
Materi ini adalah informasi umum, bukan nasihat hukum atau pajak: ketentuan diperiksa untuk properti tertentu sebelum transaksi.
- minta pendapatan aktual 12 bulan dari properti serupa, bukan proyeksi;
- periksa apakah biaya pengelolaan, komisi platform, pajak, dan perbaikan sudah termasuk;
- hitung ulang imbal hasil dengan memperhitungkan masa sewa tanah;
- bandingkan dengan penilaian independen - rata-rata 4,24% menurut Global Property Guide;
- perhitungkan bulan-bulan musim sepi dan masa awal: di bulan-bulan pertama, tingkat hunian properti baru biasanya di bawah rata-rata kawasan.
Artinya bagi pembeli
- Patokan dari penilaian independen adalah imbal hasil kotor sekitar 4%, bukan angka dua digit di iklan.
- ROI di iklan adalah skenario sewa harian; hitung ulang dengan memasukkan biaya.
- Pada sewa jangka panjang, sebagian pendapatan adalah pengembalian modal: kurangi 1/masa sewa setiap tahun.
- Pajak 10% dikenakan atas penghasilan sewa bruto.
- PPN saat membeli dari pengembang: tarif 12%, efektif 11%, jika belum termasuk dalam harga.
Terkini per . Ini informasi umum, bukan nasihat hukum atau pajak.
Siprus · Pajak · 4 mnt