Bali: por que os rendimentos anunciados não coincidem com as estimativas independentes

O que diz a estimativa independente

Nos dados do 3.º trim. 2026 (atualizados em agosto de 2026), o Global Property Guide estima a rentabilidade bruta das moradias em Bali com base nos preços pedidos e nas rendas de longo prazo (Global Property Guide):

• 1 quarto: 159.800 $ e 440 $ por mês - 3,30%;
• 2 quartos: 184.400 $ e 840 $ - 5,47%;
• 3 quartos: 240.300 $ e 1.050 $ - 5,24%;
• 4+ quartos: 497.300 $ e 1.215 $ - 2,93%;
• média - 4,24%. Segundo a mesma fonte, a rentabilidade líquida costuma ser 1,5-2 pontos percentuais menor.

De onde vêm os números de dois dígitos

Um cálculo publicitário costuma basear-se no aluguer por noite: a tarifa média por noite multiplicada pela ocupação. Cada um destes números é um pressuposto, não um facto. A sazonalidade, a concorrência de novas villas na mesma zona e as avaliações nas plataformas de reservas podem mudar muito o resultado.

A segunda razão são os valores brutos. A empresa de gestão, as comissões das plataformas, a limpeza, as despesas correntes, as reparações e a substituição do mobiliário levam uma parte visível da receita. Se um cálculo não tem uma linha de despesas, é uma estimativa de receita, não uma rentabilidade.

A terceira razão é a base. A rentabilidade é muitas vezes calculada sobre o preço sem mobiliário, impostos de aquisição, notário e verificação jurídica. O investimento real é maior, por isso a mesma receita dá uma percentagem menor. Por fim, as previsões para os primeiros anos baseiam-se nos melhores imóveis da zona, enquanto uma villa nova ainda não tem avaliações nem classificação.

Arrendamento de longo prazo: rentabilidade versus prazo

A maioria das villas para estrangeiros é vendida como arrendamento de longo prazo do terreno e do imóvel por 25-30 anos ou mais. No fim do prazo, o imóvel volta ao dono do terreno, salvo prorrogação. Assim, parte do rendimento anual é devolução do dinheiro investido, não lucro.

Uma regra simples: com um prazo de 25 anos, são precisos cerca de 4% do preço por ano (1/25) só para recuperar o capital. Se a rentabilidade bruta for de 5% e a líquida de 3-3,5%, o investimento pode não se pagar até ao fim do arrendamento sem preços mais altos na prorrogação ou na revenda.

Por isso, numa villa em leasehold (arrendamento de longo prazo) a pergunta essencial não é a percentagem da brochura, mas quantos anos faltam, quanto custará a prorrogação e se o direito pode ser vendido antes de expirar. Quanto mais curto o prazo restante, mais depressa cai o preço de revenda.

Os impostos mudam o quadro

Na Indonésia, o rendimento do arrendamento de terrenos e edifícios está sujeito a um imposto final de 10% sobre o valor bruto; as despesas não o reduzem (DJP). O alojamento com serviços (aluguer por noite explorado como atividade hoteleira) fica fora deste regime e é tributado por outras regras, por isso a estrutura deve ser escolhida antes da compra. Ao comprar ao promotor, se o IVA não estiver incluído no preço, é somado ao cálculo: a taxa é de 12%, efetivamente 11% (a base é 11/12 do preço) (PwC).

Para comparação, a mesma estimativa da Global Property Guide dá uma média de 12% para apartamentos em Jacarta e 7,57% em Surabaya (Global Property Guide). Bali é cara face às rendas de longo prazo: os compradores pagam pelo estilo de vida e pela procura turística, não por uma rentabilidade base elevada. Não é mau, mas deve refletir-se com honestidade no cálculo.

A conclusão prática: se uma villa lhe agrada como lugar para viver e arrendar quando está fora, use um cenário prudente de arrendamento de longo prazo e trate a receita por noite como um possível extra. Se a compra só faz sentido num cenário de aluguer por noite com ocupação alta, a margem de segurança é pequena.

Como verificar o cálculo de outra pessoa

Este material é informação geral, não aconselhamento jurídico ou fiscal: as condições são verificadas para o imóvel concreto antes do negócio.

• peça a receita real de 12 meses de imóveis semelhantes, não uma previsão;
• verifique se incluem gestão, comissões das plataformas, impostos e reparações;
• recalcule a rentabilidade tendo em conta o prazo do arrendamento do terreno;
• compare com a estimativa independente - 4,24% em média segundo a Global Property Guide;
• conte com os meses de época baixa e o tempo de arranque: nos primeiros meses um imóvel novo tem normalmente menos ocupação do que a média da zona.

Atualizado em 5 nov. 2026. Estas são informações gerais, não aconselhamento jurídico ou tributário.

Fontes

1. Global Property Guide - rentabilidade do arrendamento na Indonésia (T3 2026, atualizado em agosto de 2026)
2. DJP - PPh atas kontrakan (PP 34/2017)
3. PwC Worldwide Tax Summaries - Indonésia, outros impostos (IVA)

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