Bali · Getiri · 4 dk
Bali: Reklamlardaki getiri oranları neden bağımsız tahminlerle uyuşmuyor?
Global Property Guide'ın bağımsız tahminine göre Bali'deki villaların brüt getirisi %2,93-5,47, ortalama %4,24. Reklamlardaki çift haneli oranlar neredeyse her zaman masraflar düşülmeden ve uzun süreli kira hakkının zamanla değer kaybettiği hesaba katılmadan, gecelik kiralamaya dayalı bir senaryodur.
Önemli rakamlar
Bağımsız tahmin ne diyor
Global Property Guide, 2026 3. çeyrek verilerinde (Ağustos 2026'da güncellendi) Bali'deki villaların brüt getirisini talep edilen fiyatlar ve uzun vadeli kira bedelleri üzerinden tahmin ediyor (Global Property Guide):
- 1 yatak odası: $159.800 ve aylık $440 - %3,30;
- 2 yatak odası: $184.400 ve $840 - %5,47;
- 3 yatak odası: $240.300 ve $1.050 - %5,24;
- 4+ yatak odası: $497.300 ve $1.215 - %2,93;
- ortalama - %4,24. Aynı kaynağa göre net getiriler genellikle 1,5-2 puan daha düşüktür.
İki haneli rakamlar nereden geliyor
Reklamdaki hesap genellikle günlük kiralamaya dayanır: ortalama gecelik fiyat çarpı doluluk. Bu sayıların her biri bir varsayımdır, gerçek değil. Sezonsallık, aynı bölgedeki yeni villaların rekabeti ve rezervasyon platformlarındaki puanlar sonucu çok değiştirebilir.
İkinci neden brüt rakamlardır. Yönetim şirketi, rezervasyon platformu komisyonları, temizlik, faturalar, onarımlar ve mobilya yenileme gelirin belirgin bir kısmını alır. Hesapta gider kalemi yoksa bu bir gelir tahminidir, getiri değil.
Üçüncü neden hesap tabanıdır. Getiri çoğu zaman mobilya, alım vergileri, noter ve hukuki inceleme hariç fiyat üzerinden hesaplanır. Gerçek yatırım daha büyüktür, bu yüzden aynı gelir daha düşük bir yüzde verir. Son olarak, ilk yılların tahminleri bölgenin en iyi mülklerine dayanır; yeni bir villanın ise henüz yorumu ve puanı yoktur.
Uzun süreli kiralama: getiri ve süre
Yabancılara yönelik villaların çoğu, arsa ve mülkün 25-30 yıl veya daha uzun süreli kiralanması olarak satılır. Süre sonunda, kira uzatılmazsa mülk arsa sahibine geri döner. Yani yıllık gelirin bir kısmı kâr değil, yatırılan paranın geri dönüşüdür.
Basit bir kural: 25 yıllık sürede yalnızca sermayeyi geri almak için yılda fiyatın yaklaşık %4'ü (1/25) gerekir. Brüt getiri %5, net getiri %3-3,5 ise, uzatma veya yeniden satışta daha yüksek fiyatlar olmadan yatırım kira bitene kadar kendini amorti etmeyebilir.
Bu yüzden leasehold (uzun süreli kiralama) bir villada asıl soru broşürdeki yüzde değil; kiranın kaç yılı kaldığı, uzatmanın neye mal olacağı ve hakkın süresi dolmadan satılıp satılamayacağıdır. Kalan süre ne kadar kısaysa, yeniden satış fiyatı o kadar hızlı düşer.
Vergiler tabloyu değiştirir
Endonezya'da arsa ve bina kiralama geliri brüt tutarın %10'u oranında nihai vergiye tabidir; giderler bunu azaltmaz (DJP). Hizmetli konaklama (otel işletmesi olarak yürütülen günlük kiralama) bu rejimin dışındadır ve başka kurallarla vergilendirilir, bu yüzden yapı satın almadan önce seçilmelidir. Geliştiriciden alımda KDV fiyata dahil değilse hesaba eklenir: oran %12, efektif olarak %11 (matrah fiyatın 11/12'sidir) (PwC).
Karşılaştırma için, aynı Global Property Guide tahmini Cakarta'daki daireler için ortalama %12, Surabaya'da %7,57 veriyor (Global Property Guide). Bali, uzun dönem kiralara göre pahalıdır: alıcılar yüksek bir temel getiri için değil, yaşam tarzı ve turist talebi için ödeme yapar. Bu kötü değil, ama hesaba dürüstçe yansıtılmalıdır.
Pratik sonuç: Bir villa size yaşamak ve yokken kiraya vermek için cazip geliyorsa, temkinli bir uzun dönem kiralama senaryosu kullanın ve günlük geliri olası bir ek olarak görün. Alım yalnızca yüksek dolulukta günlük kiralama senaryosunda mantıklıysa, güvenlik payı düşüktür.
Başkasının hesabı nasıl kontrol edilir
Bu içerik genel bilgidir, hukuki veya vergi danışmanlığı değildir: koşullar işlemden önce ilgili mülk için kontrol edilir.
- benzer mülklerin tahmin değil, gerçek 12 aylık gelirini isteyin;
- yönetim, platform komisyonları, vergiler ve onarımların dahil olup olmadığını kontrol edin;
- getiriyi arsa kira süresini hesaba katarak yeniden hesaplayın;
- bağımsız tahminle karşılaştırın - Global Property Guide'a göre ortalama %4,24;
- düşük sezon aylarını ve başlangıç süresini hesaba katın: ilk aylarda yeni bir mülkün doluluğu genellikle bölge ortalamasından düşüktür.
Alıcı için anlamı
- Bağımsız tahmindeki referans, reklamlardaki iki haneli rakamlar değil, yaklaşık %4 brüt getiridir.
- Reklamdaki ROI bir günlük kiralama senaryosudur; giderlerle yeniden hesaplanmalıdır.
- Uzun süreli kiralamada gelirin bir kısmı sermaye geri dönüşüdür: her yıl 1/kira süresi kadar düşün.
- %10 vergi brüt kira gelirinden alınır.
- Geliştiriciden alımda KDV: oran %12, efektif olarak %11, fiyata dahil değilse.
Güncellenme tarihi: . Bu genel bilgidir; hukuki veya vergi tavsiyesi değildir.
Kıbrıs · Vergiler · 4 dk