巴厘岛：为什么广告中的收益率与独立评估不一致

独立估算怎么说

根据 2026年第3季度数据（2026年8月更新），Global Property Guide 基于挂牌价格和长租租金估算巴厘岛别墅的毛收益率（Global Property Guide):

• 1 间卧室：$159,800，每月 $440 - 3.30%；
• 2 间卧室：$184,400 和 $840 - 5.47%；
• 3 间卧室：$240,300 和 $1,050 - 5.24%；
• 4+ 间卧室：$497,300 和 $1,215 - 2.93%；
• 平均 - 4.24%。据同一来源，净回报率通常低 1.5-2 个百分点。

两位数的数字从何而来

广告里的测算通常基于按晚出租：平均每晚房价乘以入住率。这些数字每一个都是假设，而非事实。季节性、同一区域新别墅的竞争以及预订平台上的评分，都可能大幅改变结果。

第二个原因是毛数字。管理公司、预订平台佣金、清洁、水电、维修和家具更换会占去相当一部分收入。如果测算里没有费用这一项，那只是收入估算，而不是回报率。

第三个原因是计算基数。回报率常常按不含家具、购置税、公证和法律尽调的价格计算。实际投入更多，同样的收入对应的百分比就更低。此外，头几年的预测以区域内最好的物业为参照，而新别墅还没有评价和评分。

长期租赁：回报率与期限

面向外国人的别墅大多以土地和物业长期租赁的形式出售，期限 25-30 年或更长。期满后如不续租，物业归还土地所有者。也就是说，每年收入中有一部分是投入资金的回收，而不是利润。

一个简单的经验法则：期限 25 年时，仅收回本金每年就需要约 4% 的价格（1/25）。如果毛回报率为 5%、净回报率为 3-3.5%，在续租或转售价格没有提高的情况下，投资到租期结束时可能仍无法回本。

因此，对 leasehold (长期租赁产权) 别墅来说，关键问题不是宣传册上的百分比，而是租期还剩多少年、续租要花多少钱、权利能否在到期前转让。剩余期限越短，转售价格下降越快。

税收改变了结果

在印度尼西亚，出租土地和建筑物的收入按总额缴纳 10% 的最终税，费用不能抵减（DJP）。服务式住宿（以酒店业务形式经营的按晚出租）不适用这一制度，按其他规则征税，因此必须在购买前选定架构。从开发商处购买时，如果价格不含增值税，需计入测算：税率为 12%，实际为 11%（税基为价格的 11/12）（PwC).

作为对比，同一份 Global Property Guide 估算显示，雅加达公寓平均为 12%，泗水为 7.57%（Global Property Guide）。相对于长租租金，巴厘岛价格偏高：买家支付的是生活方式和旅游需求，而不是高的基础回报率。这并不是坏事，但应在测算中如实体现。

实际结论：如果您看中一栋别墅，想自住并在不在时出租，请采用保守的长租方案，把按晚出租的收入视为可能的额外收益。如果只有在高入住率的按晚出租方案下购买才划算，安全边际就很小。

如何核查别人的测算

本材料为一般信息，不构成法律或税务建议：交易前需针对具体物业核实条件。

• 索取同类物业过去 12 个月的实际收入，而不是预测；
• 核实是否计入管理费、平台佣金、税费和维修；
• 结合土地租期重新计算回报率；
• 与独立估算对比 - 据 Global Property Guide，平均为 4.24%；
• 考虑淡季月份和起步时间：新物业头几个月的入住率通常低于区域平均水平。

信息更新日期： 2026年11月5日。以上为一般信息，不构成法律或税务建议。

信息来源

1. Global Property Guide - 印度尼西亚租金回报率（2026 年第 3 季度，2026 年 8 月更新）
2. DJP - PPh atas kontrakan (PP 34/2017)
3. PwC Worldwide Tax Summaries - 印度尼西亚，其他税种（增值税）

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