Бали · Табыстылық · 4 мин
Бали: жарнамадағы кірістілік неге тәуелсіз бағалармен сәйкес келмейді
Global Property Guide-тің тәуелсіз бағалауы бойынша, Бали виллаларының жалпы кірістілігі 2,93-5,47%, орташа көрсеткіш - 4,24%. Жарнамадағы екі таңбалы сандар көбіне шығындар шегерілмеген және уақыт өте келе ұзақ мерзімді жалдау құқығының құнының төмендеуі есепке алынбаған тәуліктік жалға беру сценарийін көрсетеді.
Негізгі көрсеткіштер
Тәуелсіз бағалау не дейді
2026 жылғы 3-тоқсан деректерінде (2026 жылғы тамызда жаңартылған) Global Property Guide Балидегі виллалардың жалпы кірістілігін ұсыныс бағалары мен ұзақ мерзімді жалдау ақысы негізінде бағалайды (Global Property Guide):
- 1 жатын бөлме: 159 800 $ және айына 440 $ - 3,30%;
- 2 жатын бөлме: 184 400 $ және 840 $ - 5,47%;
- 3 жатын бөлме: 240 300 $ және 1 050 $ - 5,24%;
- 4+ жатын бөлме: 497 300 $ және 1 215 $ - 2,93%;
- орташа - 4,24%. Сол дереккөз бойынша таза кірістілік әдетте 1,5-2 пайыздық тармаққа төмен болады.
Екі таңбалы сандар қайдан шығады
Жарнамалық есеп әдетте тәуліктік жалға беруге негізделеді: түннің орташа бағасы толымдылыққа көбейтіледі. Бұл сандардың әрқайсысы - факт емес, болжам. Маусымдылық, сол аудандағы жаңа виллалардың бәсекесі және брондау платформаларындағы рейтингтер нәтижені қатты өзгертуі мүмкін.
Екінші себеп - жалпы (брутто) сандар. Басқарушы компания, брондау платформаларының комиссиялары, тазалау, коммуналдық төлемдер, жөндеу және жиһазды ауыстыру түсімнің едәуір бөлігін алады. Егер есепте шығын жолы болмаса, бұл кірістілік емес, түсім бағалауы.
Үшінші себеп - база. Кірістілік көбіне жиһазсыз, сатып алу салықтарынсыз, нотариус пен заңдық тексерусіз бағадан есептеледі. Нақты салым көбірек, сондықтан сол түсім төменірек пайыз береді. Соңында, алғашқы жылдардың болжамдары аудандағы ең үздік объектілерге сүйенеді, ал жаңа виллада әлі пікірлер мен рейтинг жоқ.
Ұзақ мерзімді жалға алу: кірістілік пен мерзім
Шетелдіктерге арналған виллалардың көбі жер мен объектіні 25-30 жылға немесе одан ұзаққа ұзақ мерзімді жалға алу ретінде сатылады. Мерзім біткенде, жалға алу ұзартылмаса, объект жер иесіне қайтады. Яғни жылдық кірістің бір бөлігі пайда емес, салынған ақшаның қайтарылуы.
Қарапайым ереже: 25 жылдық мерзімде тек капиталды қайтару үшін жылына бағаның шамамен 4%-ы (1/25) қажет. Жалпы кірістілік 5%, ал таза кірістілік 3-3,5% болса, ұзарту немесе қайта сату кезіндегі жоғары бағасыз салым жалға алу соңына дейін өтелмеуі мүмкін.
Сондықтан leasehold (ұзақ мерзімді жалға алу) виллада басты сұрақ - буклеттегі пайыз емес, жалға алудың неше жылы қалғаны, ұзарту қанша тұратыны және құқықты мерзім біткенге дейін сатуға бола ма. Қалған мерзім неғұрлым қысқа болса, қайта сату бағасы соғұрлым тез түседі.
Салықтар көріністі өзгертеді
Индонезияда жер мен ғимараттарды жалға беруден түсетін табысқа жалпы соманың 10% мөлшерінде түпкілікті салық салынады; шығындар оны азайтпайды (DJP). Сервистік орналастыру (қонақүй бизнесі ретінде жүргізілетін тәуліктік жалға беру) бұл режимге кірмейді және басқа ережелермен салық салынады, сондықтан құрылымды сатып алуға дейін таңдау керек. Құрылыс салушыдан сатып алғанда ҚҚС бағаға кірмесе, есепке қосылады: мөлшерлеме 12%, тиімді түрде 11% (база - бағаның 11/12 бөлігі) (PwC).
Салыстыру үшін, сол Global Property Guide бағалауы Джакартадағы пәтерлер үшін орташа 12%, ал Сурабаяда 7,57% береді (Global Property Guide). Бали ұзақ мерзімді жалдау ақысымен салыстырғанда қымбат: сатып алушылар жоғары базалық кірістілік үшін емес, өмір салты мен туристік сұраныс үшін төлейді. Бұл жаман емес, бірақ есепте адал көрсетілуі керек.
Практикалық қорытынды: егер вилла сізге тұруға және жоқ кезіңізде жалға беруге ұнаса, ұзақ мерзімді жалға берудің сақ сценарийін пайдаланыңыз, ал тәуліктік табысты мүмкін қосымша ретінде қарастырыңыз. Егер сатып алу тек жоғары толымдылықпен тәуліктік сценарийде ғана мағыналы болса, қауіпсіздік қоры аз.
Біреудің есебін қалай тексеруге болады
Бұл материал - жалпы ақпарат, заңдық немесе салықтық кеңес емес: шарттар мәміле алдында нақты объект бойынша тексеріледі.
- болжам емес, ұқсас объектілердің нақты 12 айлық түсімін сұраңыз;
- басқару, платформа комиссиялары, салықтар мен жөндеу есепке алынғанын тексеріңіз;
- кірістілікті жерді жалға алу мерзімін ескеріп қайта есептеңіз;
- тәуелсіз бағалаумен салыстырыңыз - Global Property Guide бойынша орташа 4,24%;
- төмен маусым айлары мен іске қосу уақытын ескеріңіз: алғашқы айларда жаңа объектінің толымдылығы әдетте аудан бойынша орташадан төмен.
Бұл сатып алушы үшін нені білдіреді
- Тәуелсіз бағалаудың бағдары - жарнамадағы екі таңбалы сандар емес, шамамен 4% жалпы кірістілік.
- Жарнамадағы ROI - тәуліктік жалға беру сценарийі; оны шығындармен қайта есептеу керек.
- Ұзақ мерзімді жалға алуда табыстың бір бөлігі - капиталдың қайтарылуы: жыл сайын 1/жалға алу мерзімін шегеріңіз.
- 10% салық жалпы жалдау табысынан алынады.
- Құрылыс салушыдан сатып алғандағы ҚҚС: мөлшерлеме 12%, тиімді түрде 11%, егер бағаға кірмесе.
Өзекті күні: . Бұл заңдық немесе салықтық кеңес емес, жалпы ақпарат.
Кипр · Салықтар · 4 мин