Балі · Дохідність · 4 хв
Балі: чому рекламована дохідність не збігається з незалежними оцінками
За незалежною оцінкою Global Property Guide, валова дохідність вілл на Балі становить 2,93-5,47%, у середньому 4,24%. Двозначні показники в рекламі майже завжди є сценарієм подобової оренди до вирахування витрат і без урахування того, що право довгострокової оренди із часом знецінюється.
Головне в цифрах
Що каже незалежна оцінка
У даних за 3 кв. 2026 (оновлено в серпні 2026) Global Property Guide оцінює валову дохідність вілл на Балі за цінами пропозиції та ставками довгострокової оренди (Global Property Guide):
- 1 спальня: 159 800 $ і 440 $ на місяць - 3,30%;
- 2 спальні: 184 400 $ і 840 $ - 5,47%;
- 3 спальні: 240 300 $ і 1 050 $ - 5,24%;
- 4+ спальні: 497 300 $ і 1 215 $ - 2,93%;
- у середньому - 4,24%. За тим самим джерелом, чиста дохідність зазвичай нижча на 1,5-2 процентні пункти.
Звідки беруться двозначні цифри
Рекламний розрахунок зазвичай будується на подобовій оренді: середня ціна ночі, помножена на завантаженість. Кожне з цих чисел - припущення, а не факт. Сезонність, конкуренція з новими віллами в тому самому районі та рейтинги на платформах бронювання можуть сильно змінити результат.
Друга причина - валові цифри. Керуюча компанія, комісії платформ бронювання, прибирання, комунальні послуги, ремонт і заміна меблів забирають помітну частку виручки. Якщо в розрахунку немає рядка витрат, це оцінка виручки, а не дохідність.
Третя причина - база. Дохідність часто рахують від ціни без меблів, податків на купівлю, нотаріуса та юридичної перевірки. Реальні вкладення більші, тож та сама виручка дає менший відсоток. Нарешті, прогнози на перші роки спираються на найкращі об'єкти району, а нова вілла ще не має відгуків і рейтингу.
Довгострокова оренда: дохідність проти строку
Більшість вілл для іноземців продаються як довгострокова оренда землі та об'єкта на 25-30 років або більше. Після закінчення строку об'єкт повертається власнику землі, якщо оренду не продовжено. Тобто частина річного доходу - це повернення вкладених грошей, а не прибуток.
Просте правило: при строку 25 років лише на повернення капіталу потрібно близько 4% ціни на рік (1/25). Якщо валова дохідність 5%, а чиста 3-3,5%, вкладення може не окупитися до кінця оренди без вищих цін на продовження чи перепродаж.
Тому для вілли в leasehold (довгострокова оренда) головне питання - не відсоток у буклеті, а скільки років оренди лишилося, скільки коштуватиме продовження і чи можна продати право до закінчення строку. Що коротший залишок строку, то швидше падає ціна перепродажу.
Податки змінюють картину
Дохід від здавання в оренду землі та будівель в Індонезії обкладається фінальним податком 10% від валової суми; витрати його не зменшують (DJP). Сервісне розміщення (подобова оренда, що ведеться як готельний бізнес) виключене з цього режиму й оподатковується за іншими правилами, тож структуру треба обрати до купівлі. При купівлі у забудовника, якщо ПДВ не включено в ціну, його додають до розрахунку: ставка 12%, ефективно 11% (база - 11/12 ціни) (PwC).
Для порівняння, та сама оцінка Global Property Guide дає в середньому 12% для квартир у Джакарті та 7,57% у Сурабаї (Global Property Guide). Балі дорогий відносно довгострокових орендних ставок: покупці платять за спосіб життя і туристичний попит, а не за високу базову дохідність. Це не погано, але має чесно відображатися в розрахунку.
Практичний висновок: якщо вілла подобається вам як місце для життя та здавання під час відсутності, беріть обережний сценарій довгострокової оренди, а подобовий дохід вважайте можливим бонусом. Якщо купівля має сенс лише в подобовому сценарії з високою завантаженістю, запас міцності малий.
Як перевірити чужий розрахунок
Цей матеріал - загальна інформація, а не юридична чи податкова консультація: умови перевіряються для конкретного об'єкта перед угодою.
- попросіть фактичну виручку за 12 місяців схожих об'єктів, а не прогноз;
- перевірте, чи враховано керування, комісії платформ, податки та ремонт;
- перерахуйте дохідність з урахуванням строку оренди землі;
- порівняйте з незалежною оцінкою - в середньому 4,24% за Global Property Guide;
- закладіть місяці низького сезону та час на запуск: у перші місяці новий об'єкт зазвичай має нижчу завантаженість, ніж у середньому по району.
Що це означає для покупця
- Орієнтир незалежної оцінки - близько 4% валової дохідності, а не двозначні цифри з реклами.
- Рекламний ROI - це сценарій подобової оренди; його треба перерахувати з витратами.
- При довгостроковій оренді частина доходу - повернення капіталу: віднімайте 1/строк оренди на рік.
- Податок 10% стягується з валового орендного доходу.
- ПДВ при купівлі у забудовника: ставка 12%, ефективно 11%, якщо не включено в ціну.
Актуально на . Це загальна інформація, а не юридична чи податкова консультація.
Кіпр · Податки · 4 хв