Բալի · Եկամտաբերություն · 4 րոպե
Բալի. ինչու գովազդվող եկամտաբերությունը չի համընկնում անկախ գնահատականների հետ
Global Property Guide-ի անկախ գնահատմամբ՝ Բալիի վիլլաների համախառն եկամտաբերությունը կազմում է 2,93-5,47%, միջինը՝ 4,24%։ Գովազդում երկնիշ ցուցանիշները գրեթե միշտ վերաբերում են օրավարձով վարձակալության սցենարին՝ մինչև ծախսերը և առանց հաշվի առնելու, որ երկարաժամկետ վարձակալության իրավունքի արժեքը ժամանակի ընթացքում նվազում է։
Կարևոր փաստերը թվերով
Ինչ է ասում անկախ գնահատականը
2026 թ. 3-րդ եռամսյակի տվյալներում (թարմացված 2026 թ. օգոստոսին) Global Property Guide-ը գնահատում է Բալիում վիլլաների համախառն եկամտաբերությունը՝ հիմնվելով առաջարկի գների և երկարաժամկետ վարձավճարների վրա (Global Property Guide):
- 1 ննջասենյակ՝ 159 800 $ և ամսական 440 $ - 3,30%;
- 2 ննջասենյակ՝ 184 400 $ և 840 $ - 5,47%;
- 3 ննջասենյակ՝ 240 300 $ և 1 050 $ - 5,24%;
- 4+ ննջասենյակ՝ 497 300 $ և 1 215 $ - 2,93%;
- միջինը՝ 4,24%։ Նույն աղբյուրի համաձայն՝ զուտ եկամտաբերությունը սովորաբար 1,5-2 տոկոսային կետով ցածր է։
Որտեղից են գալիս երկնիշ թվերը
Գովազդային հաշվարկը սովորաբար հիմնված է օրավարձով վարձակալության վրա՝ գիշերվա միջին գինը բազմապատկած զբաղվածությամբ։ Այս թվերից յուրաքանչյուրը ենթադրություն է, ոչ թե փաստ։ Սեզոնայնությունը, նույն տարածքում նոր վիլլաների մրցակցությունը և ամրագրման հարթակների վարկանիշները կարող են զգալիորեն փոխել արդյունքը։
Երկրորդ պատճառը համախառն թվերն են։ Կառավարող ընկերությունը, ամրագրման հարթակների միջնորդավճարները, մաքրությունը, կոմունալ ծախսերը, վերանորոգումը և կահույքի փոխարինումը վերցնում են եկամտի նկատելի մասը։ Եթե հաշվարկում ծախսերի տող չկա, դա հասույթի գնահատական է, ոչ թե եկամտաբերություն։
Երրորդ պատճառը հիմքն է։ Եկամտաբերությունը հաճախ հաշվարկվում է գնից՝ առանց կահույքի, գնման հարկերի, նոտարի և իրավական ստուգման։ Իրական ներդրումն ավելի մեծ է, ուստի նույն հասույթը ավելի ցածր տոկոս է տալիս։ Եվ վերջապես, առաջին տարիների կանխատեսումները հիմնվում են տարածքի լավագույն օբյեկտների վրա, մինչդեռ նոր վիլլան դեռ կարծիքներ ու վարկանիշ չունի։
Երկարաժամկետ վարձակալություն՝ եկամտաբերություն ընդդեմ ժամկետի
Օտարերկրացիների համար վիլլաների մեծ մասը վաճառվում է որպես հողի և օբյեկտի երկարաժամկետ վարձակալություն՝ 25-30 տարի կամ ավելի։ Ժամկետի ավարտին, եթե վարձակալությունը չերկարաձգվի, օբյեկտը վերադառնում է հողի սեփականատիրոջը։ Այսինքն՝ տարեկան եկամտի մի մասը ներդրված գումարի վերադարձ է, ոչ թե շահույթ։
Պարզ կանոն՝ 25 տարի ժամկետի դեպքում միայն կապիտալը վերադարձնելու համար տարեկան անհրաժեշտ է գնի մոտ 4% (1/25)։ Եթե համախառն եկամտաբերությունը 5% է, իսկ զուտը՝ 3-3,5%, ներդրումը կարող է չփոխհատուցվել մինչև վարձակալության ավարտը՝ առանց երկարաձգման կամ վերավաճառքի ավելի բարձր գների։
Ուստի leasehold (երկարաժամկետ վարձակալություն) վիլլայի համար հիմնական հարցը գրքույկի տոկոսը չէ, այլ այն, թե վարձակալությունից քանի տարի է մնացել, որքան կարժենա երկարաձգումը և կարելի՞ է արդյոք իրավունքը վաճառել մինչև ժամկետի ավարտը։ Որքան կարճ է մնացած ժամկետը, այնքան արագ է իջնում վերավաճառքի գինը։
Հարկերը փոխում են պատկերը
Ինդոնեզիայում հողի և շենքերի վարձակալությունից եկամուտը հարկվում է վերջնական հարկով՝ համախառն գումարի 10%-ի չափով, ծախսերն այն չեն նվազեցնում (DJP)։ Սպասարկվող կացարանը (հյուրանոցային բիզնեսի ձևով օրավարձով վարձակալություն) բացառված է այս ռեժիմից և հարկվում է այլ կանոններով, ուստի կառուցվածքը պետք է ընտրել մինչև գնումը։ Կառուցապատողից գնելիս, եթե ԱԱՀ-ն ներառված չէ գնի մեջ, այն ավելացվում է հաշվարկին՝ դրույքը 12% է, փաստացի՝ 11% (հիմքը գնի 11/12-ն է) (PwC).
Համեմատության համար՝ Global Property Guide-ի նույն գնահատականը Ջակարտայի բնակարանների համար տալիս է միջինը 12%, իսկ Սուրաբայայում՝ 7,57% (Global Property Guide)։ Բալին թանկ է երկարաժամկետ վարձերի համեմատ. գնորդները վճարում են ապրելակերպի և զբոսաշրջային պահանջարկի, ոչ թե բարձր բազային եկամտաբերության համար։ Դա վատ չէ, բայց պետք է ազնվորեն արտացոլվի հաշվարկում։
Գործնական եզրակացություն՝ եթե վիլլան ձեզ դուր է գալիս որպես ապրելու վայր, որը կվարձակալեք ձեր բացակայության ժամանակ, օգտագործեք երկարաժամկետ վարձակալության զգուշավոր սցենար, իսկ օրավարձով եկամուտը դիտարկեք որպես հնարավոր հավելում։ Եթե գնումն իմաստ ունի միայն բարձր զբաղվածությամբ օրավարձի սցենարում, անվտանգության պաշարը փոքր է։
Ինչպես ստուգել ուրիշի հաշվարկը
Այս նյութը ընդհանուր տեղեկատվություն է, ոչ թե իրավական կամ հարկային խորհրդատվություն. պայմանները ստուգվում են կոնկրետ օբյեկտի համար՝ մինչև գործարքը։
- խնդրեք նմանատիպ օբյեկտների փաստացի 12-ամսյա հասույթը, ոչ թե կանխատեսում;
- ստուգեք՝ արդյոք ներառված են կառավարումը, հարթակների միջնորդավճարները, հարկերը և վերանորոգումը;
- վերահաշվարկեք եկամտաբերությունը՝ հաշվի առնելով հողի վարձակալության ժամկետը;
- համեմատեք անկախ գնահատականի հետ՝ Global Property Guide-ի տվյալներով միջինը 4,24%;
- հաշվի առեք ցածր սեզոնի ամիսները և մեկնարկի ժամանակը. առաջին ամիսներին նոր օբյեկտի զբաղվածությունը սովորաբար ցածր է տարածքի միջինից։
Ինչ է սա նշանակում գնորդի համար
- Անկախ գնահատականի ուղենիշը մոտ 4% համախառն եկամտաբերությունն է, ոչ թե գովազդի երկնիշ թվերը։
- Գովազդվող ROI-ն օրավարձով վարձակալության սցենար է. այն պետք է վերահաշվարկել ծախսերով։
- Երկարաժամկետ վարձակալության դեպքում եկամտի մի մասը կապիտալի վերադարձ է. տարեկան հանեք 1/վարձակալության ժամկետ։
- 10% հարկը գանձվում է համախառն վարձակալական եկամտից։
- ԱԱՀ կառուցապատողից գնելիս՝ դրույքը 12%, փաստացի՝ 11%, եթե ներառված չէ գնի մեջ։
Արդիական է դրությամբ։ Սա ընդհանուր տեղեկատվություն է, ոչ թե իրավական կամ հարկային խորհրդատվություն։
Կիպրոս · Հարկեր · 4 րոպե