Chipre · Impostos · 4 min
Chipre: IVA de 19% e o impacto na rentabilidade
Um investidor que compra um apartamento de um promotor para arrendar quase sempre paga IVA de 19%, e não de 5%. Isso reduz imediatamente a rentabilidade: 5,4% sobre o preço sem imposto passam a cerca de 4,5% sobre o investimento efetivo.
Dados essenciais
Quando há IVA
Em Chipre, o IVA se aplica ao primeiro fornecimento de um edifício, bem como a vendas posteriores em até cinco anos após a conclusão, se o imóvel não tiver sido usado por uma pessoa não relacionada por pelo menos 24 meses. A compra direto da construtora é quase sempre um primeiro fornecimento, então há IVA (PwC Tax Summaries).
A alíquota padrão é de 19%. Os anúncios costumam mostrar preços sem impostos, por isso compare os imóveis pelo preço final.
No mercado de revenda, em geral vale o contrário: se o edifício já foi usado e passaram cinco anos desde a conclusão, a venda é isenta de IVA. O mesmo apartamento pode, portanto, ter IVA quando comprado da construtora e ser isento quando revendido alguns anos depois. Isso também afeta o preço de saída: seu futuro comprador vai comparar o seu apartamento com opções que já não têm IVA.
Quem tem direito à alíquota de 5%
A alíquota reduzida de 5% se destina a quem compra a residência principal, e não a investidores. As condições, pelas regras atualmente em vigor (PwC Tax Summaries), são:
- 5% se aplica aos primeiros 130 m² da área construída para um imóvel de até 350.000 €;
- o preço total da operação não pode passar de 475.000 €, e a área total não pode passar de 190 m²;
- o imóvel deve ser a residência principal e permanente do comprador por 10 anos;
- se o comprador deixar de morar nele antes disso, deve devolver a diferença entre as alíquotas de 19% e 5% pelos anos restantes e avisar a autoridade fiscal em até 30 dias;
- a área acima de 130 m² está sujeita a IVA de 19%.
Como o IVA afeta a rentabilidade
Em setembro de 2026, a Global Property Guide estimou a rentabilidade bruta média de aluguel em Chipre em 5,14%, com 5,38% em Limassol, 5,33% em Paphos e 4,72% em Nicósia (Global Property Guide). Essas estimativas usam preços e aluguéis pedidos e são anteriores a impostos e despesas.
A conta simples: um apartamento de 300.000 € sem IVA custa 357.000 € a um investidor. Se o aluguel anual for 5,38% de 300.000 € (cerca de 16.140 €), isso equivale a cerca de 4,52% do investimento real de 357.000 €. Isso antes de impostos, manutenção e vacância.
Os custos anuais reduzem ainda mais a rentabilidade: taxas de condomínio, seguro, administração, reparos entre inquilinos e meses vagos. Se somarem cerca de 20% da receita de aluguel, uma rentabilidade bruta de 4,52% vira cerca de 3,6% do investimento antes do imposto de renda. Os números exatos dependem do imóvel, mas o ponto geral é claro: o IVA é o maior custo único e afeta o retorno por muitos anos.
O outro lado da equação: taxas de transferência
Se uma operação está sujeita a IVA, não há taxa de transferência a pagar ao Department of Lands and Surveys (Gov.cy). Uma revenda isenta de IVA está sujeita à taxa de transferência, com redução de 50%. A diferença entre os mercados de imóveis novos e de revenda é, portanto, menor do que a alíquota de IVA sozinha sugere, e deve ser calculada para cada imóvel.
Como calcular a rentabilidade corretamente
Compare os imóveis com a mesma fórmula: aluguel anual dividido pelo custo total, incluindo IVA, honorários advocatícios, mobília e reforma. Se um vendedor informa uma rentabilidade com base no preço sem impostos, recalcule você mesmo - isso pode mudar sua avaliação sobre a compra ser mais atraente que uma aplicação ou títulos.
Para quem compra a residência principal, a conta é outra: se você de fato se mudar e cumprir os requisitos, a alíquota de 5% sobre os primeiros 130 m² gera uma economia considerável. Leve isso em conta na escolha de área e preço, pois ultrapassar o limite de 475.000 € ou 190 m² significa perder o benefício por completo.
O que mudou em 2026
Em 27 de fevereiro de 2026, foi esclarecida a definição de "primeira ocupação" para o benefício de 5%: a partir de 1 de setembro de 2026, significa o uso sistemático do edifício por pelo menos 18 meses. O mesmo critério de 18 meses passa a valer para a alíquota de 5% na reforma de imóveis mais antigos (PwC Tax Summaries).
Este artigo tem caráter apenas informativo e não constitui aconselhamento jurídico ou tributário. Verifique as condições do imóvel específico antes de concluir a operação.
O que isto significa para quem compra
- Se você compra para alugar, preveja IVA de 19%, e não de 5%.
- Calcule a rentabilidade sobre o investimento total, e não sobre o preço sem impostos.
- O IVA elimina a taxa de transferência: calcule o custo total do imóvel específico, sem comparar apenas as alíquotas.
- A alíquota de 5% é para quem vai de fato morar no apartamento por 10 anos.
Atualizado em . Estas são informações gerais, não aconselhamento jurídico ou tributário.
Bali · Rentabilidade · 4 min