Bali · Hukuk · 5 dk
Bali: uzun süreli kira, yabancıların arazi edinme hakları ve PT PMA
Bali'de yabancılar araziye tam mülkiyetle sahip olamaz. Üç yasal seçenek var: uzun vadeli kiralama, Hak Pakai veya bir PT PMA şirketi. Şubat 2026'dan beri Endonezyalı bir aracı isim üzerinden arazi sahipliği il düzeyinde açıkça yasaklandı.
Önemli rakamlar
Neden tam mülkiyet değil?
1960 tarihli Temel Tarım Kanunu kapsamında araziye tam ve süresiz mülkiyet (Hak Milik) yalnızca Endonezya vatandaşlarına açıktır. Yabancıların, her biri belirli süreli olan başka düzenlemeler kullanması gerekir.
Arazinin bir Endonezya vatandaşı adına kaydedildiği, yabancının ise krediler, vekaletnameler ve yan sözleşmelerle kontrolü elinde tuttuğu işlemler uzun süre yaygın bir piyasa uygulamasıydı. Bunlar artık aşağıda ele alınan doğrudan bir hukuki risk taşıyor. Yasal düzenlemeler daha nettir: alıcı belirli bir süre için hak edinir ve bu hakkın değeri süresine ve koşullarına bağlıdır.
Üç yasal seçenek
Üç seçeneğin üçü de belirli süreli olduğundan, mülkün değeri hakkın kalan süresine ve uzatma koşullarına bağlıdır.
Tam olarak ne satın aldığınızı kontrol edin: villa inşa etme hakkıyla arazi kiralaması mı, kiralık arazi üzerinde bitmiş bir villa mı, yoksa bir projede daire mi. Son iki durumda binadaki hakkın süresinin arazi kira süresiyle örtüşmesi ve ondan önce bitmemesi önemlidir. Süre imza tarihinde başlıyorsa ve inşaat iki yıl sürüyorsa, ödenen sürenin bir kısmı inşaat bitmeden geçmiş olur.
- Uzun süreli kiralama (Hak Sewa) - arsa sahibiyle yapılan sözleşmeye göre arazi ve mülkün N yıllığına uzun süreli kiralanması. Villalar için en yaygın seçenektir.
- Hak Pakai - gerekli göçmenlik belgelerine sahip bir yabancı adına tescil edilebilen kullanım hakkı. PP 18/2021'e göre devlet arazisinde (HPL) 30 yıla kadar, 20 yıl uzatma ve 30 yıl yenileme ile sağlanır (PP 18/2021). Özel arazide 30 yıla kadardır, sonrasında yalnızca mal sahibiyle yeni bir anlaşma mümkündür. 80 yıl bir garanti değil, üst sınırdır: uzatma ve yenileme için başvuru ve geçerli oturma izni (KITAS/KITAP) gerekir. Yabancılar asgari fiyat, arazi büyüklüğü ve mülk sayısı konusunda yasal kısıtlamalara tabidir.
- PT PMA - yabancı sermayeli bir Endonezya şirketi. Bina kullanım hakkına (HGB) sahip olabilir, ancak kendi gereklilikleri olan bir ticari yapıdır.
PT PMA: 2025'te neler değişti
BKPM Yönetmeliği 5/2025, PT PMA için asgari ödenmiş sermayeyi Rp2.5 billion'a indirdi; her beş haneli KBLI faaliyet kodu için Rp10 billion'ın üzerinde asgari yatırım şartını ise korudu. Gayrimenkul geliştirme ve konaklama faaliyetlerinde (kısa ve uzun süreli kiralama), arazi ve binalar artık bu tutara dahil ediliyor (Mori Hamada). Villa, raporlama yükümlülükleri olan gerçek bir işletmeyse PT PMA mantıklı olabilir; mülkiyet kısıtlamasını aşmanın bir yolu olarak değil.
Şirketin muhasebe, yatırım faaliyet raporları, vergiler ve işletme ruhsatları gibi sürekli maliyetleri vardır. Kişisel kullanım için tek bir villa için bu genellikle fazladır; kısa süreli kiralanan bir mülk portföyü için uygulanabilir bir yapı olabilir.
Nominee düzenleri yasaktır
24 Şubat 2026'da Bali Valisi, arazi üzerindeki kontrolün nominee bir sahip ("pinjam nama") aracılığıyla bir yabancıya devrini yasaklayan Perda No. 4/2026'yı yürürlüğe koydu. Yaptırımlar uyarı ve faaliyetin durdurulmasından izinlerin iptaline, binaların yıkımına ve para cezalarına kadar uzanır; cezai sorumluluk genel yasalarla düzenlenir (NusaBali).
Yasa bu düzenleri kuran aracıları da hedef alır. Bir satıcı araziyi "herkesin yaptığı gibi" yerel birinin adına kaydetmeyi önerirse, bunu işlemi durdurup yasal bir yapı seçmek için bir işaret olarak görün.
Arazi kira sözleşmesinde neler kontrol edilmeli
Bu yazı yalnızca genel bilgi amaçlıdır; hukuki veya vergi tavsiyesi değildir. İşlemden önce belirli mülk için koşullar incelenmelidir.
- sahibin tapusu (SHM) ve sahibin adının kiraya verenle aynı olup olmadığı; eşin ve mirasçıların onayı;
- arazinin imar durumu: konut kullanımına ve turistik kiralamaya izin verilip verilmediği;
- villa veya proje için inşaat ruhsatı (PBG);
- kira süresi ve sürenin imza tarihinde mi yoksa mülkün tesliminde mi başladığı;
- uzatma koşulları: yalnızca "karşılıklı anlaşmayla" değil, fiyat veya fiyatlama formülü ve bildirim süreleri;
- sahibin onayı olmadan devir ve alt kiralama hakkı; bu, yeniden satışı etkiler;
- noter onayı ve arazi satılırsa veya sahibi vefat ederse sözleşmeye ne olacağı;
- kira geliri üzerindeki %10 vergiyi ve yerel emlak vergisini kimin ödeyeceği.
Alıcı için anlamı
- Yabancılar uzun süreli kiralama, Hak Pakai veya PT PMA kullanabilir - hepsi belirli sürelidir.
- Endonezyalı nominee bir sahip kullanmak, 2026'dan bu yana doğrudan yaptırım riski taşıyor.
- Uzun süreli kiralamanın değeri uzatma ve devir koşullarına bağlıdır; önce bunlar kontrol edilmelidir.
- PT PMA tek bir villa için değil, gerçek faaliyeti olan bir işletme için uygundur.
Güncellenme tarihi: . Bu genel bilgidir; hukuki veya vergi tavsiyesi değildir.
Kıbrıs · Vergiler · 4 dk