Radisson Individuals Anta Canggu
Otel daireleri · İnşaat halinde, açılış 2027 1. çeyrek
Bali, Canggu$178.000 fiyatından başlayan
stüdyolar, 1+1 ve 2+1 dairelerplaja 7 dk
Mülkiyet türü: Uzun süreli kiralama (leasehold), süre projeye göre değişir
Bali
Doğrudan geliştiriciden Bali gayrimenkulü - %0 komisyon, arsa ve izinler kontrol edildi
Kira talebi yüksek bir tatil destinasyonu. Yabancılar mülke tam mülkiyetle değil, uzun vadeli kiralama (sözleşme süresince mülkü kullanma hakkı, mülkiyet olmadan) veya kullanım hakkıyla sahip olur.
Katalogda 46 proje, fiyatlar 1690000000 m² kataloğu, 4 Kas 2026 itibarıyla
- %0 komisyon - bize geliştirici öder
- Arsa ve izinler kontrol edildi PBG, SLF - rezervasyondan önce
- Uzaktan işlem ve bazı geliştiricilerde taksit
Geliştiriciden resmi fiyata satın alırsınız. Komisyonumuzu geliştirici öder.
Orada şu an
6,948,754Yabancı turistler, 2025
doluluk %47 · ortalama gecelik fiyat $146Günlük kiralama, Bali
AirDNA ·
$300,0002 yatak odalı dairelerin medyan fiyatı
Güncel piyasa
Bölgelere göre fiyatlar
Medyan talep fiyatları: Uluwatu $363K, Ubud $295K, Canggu $271K; tipe göre: 1BR $171.755, 2BR $300.000.
Projeler: Bali
Katalogdaki projeler Rp 1.690.000.000
Bali, CangguGate 11
Daireler · Tamamlandı 2025 3. çeyrek - son daireler
Bali, SeminyakRp 1.690.000.000 fiyatından başlayan
stüdyolar
Mülkiyet türü: Uzun süreli kiralama (leasehold), süre projeye göre değişir
Amazona Jungle
Daireler · İnşaat sürüyor, teslim Kasım 2026
Bali, Kaba-Kaba€123.452 fiyatından başlayan
Mülkiyet türü: Uzun süreli kiralama (leasehold), süre projeye göre değişir
Magnum Resort Berawa
Daireler · Aşama netleşiyor
Bali, Canggu$339.000 fiyatından başlayan
1-2 yatak odasıokyanusa 500 m
Mülkiyet türü: Uzun süreli kiralama (leasehold), süre projeye göre değişir
Amani Melasti
Otel daireleri · Aşama netleşiyor
Bali, Ungasan$157.000 fiyatından başlayan
Mülkiyet türü: Uzun süreli kiralama (leasehold), süre projeye göre değişir
Ramada Encore Pandawa Hills
Otel daireleri · İnşaat halinde, teslim 2027 4. çeyrek
Bali, Pandawa$135.000 fiyatından başlayan
1-3 yatak odalı villalarPandawa Beach'e 3 dk
Mülkiyet türü: Uzun süreli kiralama (leasehold), süre projeye göre değişir
Proje haritası
İşaretler şehirleri ve semtleri gösterir; kesin konum geliştiriciyle teyit edilir.
© OpenStreetMap contributors
Yabancılar için mülkiyet hakları
Tam mülkiyet yok (süresiz mülkiyet mümkün değil). Hak Pakai, PT PMA üzerinden HGB ve uzun süreli kiralama (mülkiyet olmaksızın, sözleşme süresince taşınmazı kullanma hakkı) seçenekleri mevcuttur.
Mülkiyet türleri
Hak Pakai - devlet arazisinde (HPL) 30+20+30 yıl, özel arazide 30 yıla kadar; HGB - yalnızca PT PMA şirketi üzerinden; Hak Sewa - uzun vadeli kiralama (sözleşme süresince mülkü kullanma hakkı, mülkiyet olmadan). Yabancı alıcılar için asgari fiyat konusunda kaynaklar farklı (Rp 3 milyar veya Rp 5 milyar) - her mülk için bunu teyit ediyoruz.
Nominee düzenlemeleri
Endonezyalı bir adına kayıt yapılması Perda Bali 4/2026 ile yasaklanmıştır; yaptırımlar aracılar için de geçerlidir. m² bu tür düzenlemelere katılmaz.
NusaBali ·
Vergiler ve masraflar
Emlak vergisi (PBB-P2)
2026'dan itibaren oranlar bölgesel düzenlemeyle değiştirildi; geçerli oranı ilgili mülk için Bapenda belgesiyle teyit ediyoruz.
Kira gelirinden alınan vergiler
Vergi rejimleri: uzun dönem kiralama - %10 nihai vergi; yerleşik olmayanların geliri - brüt gelir üzerinden %20 PPh 26. Ayrıca bölge oranında bölgesel konaklama vergisi. Kişisel oran statüye ve sahiplik yapısına bağlıdır.
Toplam satın alma maliyeti
Gayrimenkulün fiyatı toplam maliyet değildir. Bali'de için ek masraflar şunlardır.
| BPHTB (satın alma vergisi) - %5, Badung bölgesi | Perda Badung 7/2023 |
| Geliştiriciden alınan mülkte KDV - fiyata dahil değilse fiilen %11 (fiyatın 11/12'si üzerinden %12 oran) | DJP |
| Noter/PPAT ve avukat - sözleşmeye göre |
tarihinde kontrol edildi
Yıllık sahiplik giderleri: PBB-P2 emlak vergisi, ilgili mülk için Bapenda dökümüne göre belirlenir; yönetim ücreti sözleşmeye bağlıdır.
Dikkate aldığımız riskler
Açıklanan getiriler ile bağımsız tahminler arasında fark; günlük kiralama vergileri.
Getiri
Bağımsız tahmine göre brüt getiri yatak odası sayısına bağlı olarak %2,93-5,47, Bali ortalaması ise %4,24 (Global Property Guide, 2026 3. çeyrek, Ağustos 2026'da güncellendi). Geliştirici reklamlarındaki getiri vaatleri gerçek ya da m² tahmini değildir; bunları her proje için inceliyoruz.
İnşaat
İnşaat aşamasında satış için PBG ve banka teminatı gerekir; PPJB, inşaatın en az %20'si tamamlandığında düzenlenir.
Satış vergisi
Brüt satış tutarı üzerinden %2,5 nihai vergi (PP 34/2016); PPh 26 kapsamında yerleşik olmayanlar için %5. Uygulanacak rejim her işlem için teyit edilir.
DJP, DJP, PPh 26 ·
Kimlere uygun, kimlere değil
Uygun
- Gerçekçi doluluk tahminiyle kısa dönem kiralama amacıyla satın alım
- Uzun süreli kiralamayı veya PT PMA yapısını kabul etmeye hazır olmak
Uygun değil
- Arsa üzerinde tam mülkiyet (süresiz mülkiyet) gerekli
- Geliştiricinin reklamındaki getiri oranına göre hesaplama
Her projede kontrol ettiklerimiz: Uzun süreli kiralamanın süresi ve koşulları, PBG, banka teminatı, kiralama gelirine ilişkin vergi modeli.
Yabancı alıcılar
Yabancı biri Bali'de mülk alabilir mi
Evet. Bali'de yabancılar mülke arazi mülkiyetiyle değil, uzun vadeli kiralama (leasehold) veya kullanım hakkıyla sahip olur. Aracı isim (nominee) düzenlemeleri yasa dışıdır ve bunlarda yer almayız.
Rezervasyondan önce neleri kontrol ederiz. Arsa kirasının durumu ve süresi, inşaat ruhsatı (PBG), tamamlanmış binalar için iskân belgesi (SLF) ve projeden satışlarda banka teminatı.
Vize. Yalnızca satın alma oturum izni sağlamaz; Second Home Visa satın almaya bağlı değildir.
Bu genel bilgidir, hukuki tavsiye değildir. Rezervasyondan önce, satın alınan ülkedeki bir avukatla pasaportunuza özel koşulları kontrol ederiz.
Uzaktan satın almak mümkün mü
İşlem, vekâletnameyle seyahat etmeden tamamlanabilir. Genellikle şahsen atılması gereken tek adım, vekâletnameyi ülkenizdeki noterde veya konsoloslukta imzalamaktır.
Bali
Evet, seyahat etmeden işlem yapılabilir; bunun için temsilciye sınırlı bir vekaletname (kuasa khusus) verilir. Ancak noterde/PPAT huzurunda birinin şahsen bulunması gerekir: noterlik yasası, tarafın ve iki tanığın şahsen bulunmasını şart koşar; görüntülü görüşme imzanın yerini tutmaz (A&J Real Estate).
Önemli: Vekaletname belirli bir işleme ve mülke yönelik olmalıdır; PPAT, genel nitelikli bir vekaletnameyi reddetmek zorundadır (PP 24/1997, madde 39). Nominal sahiplik düzenlemeleri yasaktır.
Bu bilgilendirme hukuki danışmanlık değildir. Vekâletnamenin biçimini, tercümesini ve apostil gerekliliğini para göndermeden önce işlem ülkesindeki bir avukat veya noterle teyit edin.
Gayrimenkul için ödemeyi sözleşme kapsamında geliştiriciye veya korumalı bir hesaba gönderirsiniz - asla bir acenteye değil.
Satın alma hakkında sorular
Yabancılar Bali'de arazi sahibi olabilir mi?
Hayır, yabancıların arsa üzerinde tam mülkiyet (süresiz mülkiyet) edinmesi mümkün değildir. Hak Pakai, PT PMA şirketi üzerinden HGB ve uzun süreli kiralama - mülkiyet olmaksızın, sözleşme süresince taşınmazı kullanma hakkı - seçenekleri mevcuttur (PP 18/2021, kontrol tarihi 14 Eylül 2026). Her proje için mülkiyet yapısını ve süresini belirtiriz.
Yerel bir kişi adına satın alma yapılabilir mi?
Hayır. Nominee düzenlemeleri yasaktır ve yaptırımlar aracılar için de geçerlidir (NusaBali, kontrol tarihi 14 Eyl 2026). Bu tür düzenlemelerde yer almayız.
Geliştirici çift haneli getiri vaat ediyor. Bu gerçekçi mi?
Brüt kira getirisi için bağımsız tahmin, yatak odası sayısına bağlı olarak %2,93-5,47; Bali ortalaması ise %4,24'tür (Global Property Guide, 2026 3. çeyrek, Ağustos 2026'da güncellendi, 5 Kasım 2026'da doğrulandı). Reklamı yapılan rakamları, varsayılan doluluk, yönetim ve vergiler dahil her proje için inceliyoruz.
Satın alırken hangi vergiler ödenir?
Edinim vergisi (BPHTB) - Badung Regency'de %5; geliştiriciden alınan mülkte KDV - fiyata dahil değilse fiilen %11 (fiyatın 11/12'si üzerinden %12 oran) (Perda Badung 7/2023, DJP).
Yerleşik olmayanlar kira gelirleri için hangi vergileri öder?
Yerleşik olmayanların gelirlerinden brüt gelir üzerinden %20 oranında vergi alınır (PPh 26); ayrıca bölgesel konaklama vergisi uygulanır (DJP). Kesin vergi düzenlemesi statünüze ve mülkiyet yapınıza bağlıdır; bunu işlem özelinde teyit ediyoruz.
Satın almak vize sağlar mı?
Hayır. Second Home Visa mevcuttur ancak gayrimenkul satın almaya bağlı değildir (Imigrasi).
Uzun süreli kiralamada zamanla ne olur?
Kalan süre kısaldıkça kira hakkının değeri düşer. Bu nedenle süreyi, yenileme koşullarını ve hakkın satışına ilişkin hükümleri inceliyoruz.
Makaleler: Bali
Bali · Getiri · 4 dkBali: Reklamlardaki getiri oranları neden bağımsız tahminlerle uyuşmuyor?
Global Property Guide'ın bağımsız tahminine göre Bali'deki villaların brüt getirisi %2,93-5,47, ortalama %4,24. Reklamlardaki çift haneli oranlar neredeyse her zaman masraflar düşülmeden ve uzun süreli kira hakkının zamanla değer kaybettiği hesaba katılmadan, gecelik kiralamaya dayalı bir senaryodur.
Bali · Hukuk · 5 dkBali: uzun süreli kira, yabancıların arazi edinme hakları ve PT PMA
Bali'de yabancılar araziye tam mülkiyetle sahip olamaz. Üç yasal seçenek var: uzun vadeli kiralama, Hak Pakai veya bir PT PMA şirketi. Şubat 2026'dan beri Endonezyalı bir aracı isim üzerinden arazi sahipliği il düzeyinde açıkça yasaklandı.
Seçki: Bali
Bali'de beklentileri gerçekçi tutarak villa veya daire bulalım
Mülkiyet yapısı net olan projeleri gösterir, kira gelirini reklamlardan değil bağımsız verilerden tahmin ederiz. Bir iş günü içinde fiyatları ve maliyet dökümüyle 5-7 doğrulanmış proje göndereceğiz.
Muhatabınız
İlk sorudan anahtar teslimine kadar tek bir danışman sizinle ilgilenir. İngilizce konuşuyoruz.