Балі · Право · 5 хв
Балі: довгострокова оренда, права іноземців на землю та PT PMA
На Балі іноземці не можуть володіти землею у повній власності. Є три законні варіанти: довгострокова оренда, Hak Pakai або компанія PT PMA. З лютого 2026 року володіння землею через індонезійського номінала прямо заборонено на рівні провінції.
Головне в цифрах
Чому не повна власність?
Повна безстрокова власність на землю (Hak Milik) за Основним аграрним законом 1960 доступна лише громадянам Індонезії. Іноземцям доводиться використовувати інші механізми, кожен із яких має фіксований строк.
Угоди, за яких землю реєструють на громадянина Індонезії, а іноземець контролює її через позики, довіреності та додаткові угоди, довго були поширеною ринковою практикою. Тепер вони несуть прямий юридичний ризик, про який ідеться нижче. Законні механізми прозоріші: покупець отримує право на визначений строк, а вартість цього права залежить від його тривалості та умов.
Три законні варіанти
Усі три варіанти мають фіксований строк, тож вартість об'єкта залежить від залишкового строку права та умов його продовження.
Перевірте, що саме ви купуєте: оренду землі з правом збудувати віллу, готову віллу на орендованій землі чи апартаменти в комплексі. В останніх двох випадках важливо, щоб строк права на будівлю збігався зі строком оренди землі й не закінчувався раніше. Якщо строк починається з дати підписання, а будівництво триває два роки, частина оплаченого строку мине ще до завершення будівництва.
- Довгострокова оренда (Hak Sewa) - довгострокова оренда землі та об'єкта на N років за договором із власником. Це найпоширеніший варіант для вілл.
- Hak Pakai - право користування, яке можна зареєструвати на іноземця з необхідними імміграційними документами. Згідно з PP 18/2021, на державній землі (HPL) воно надається до 30 років із продовженням на 20 років і поновленням на 30 (PP 18/2021). На приватній землі - до 30 років, після чого можливий лише новий договір із власником. 80 років - це максимум, а не гарантія: продовження й поновлення потребують заяви та чинного дозволу на проживання (KITAS/KITAP). Для іноземців діють законодавчі обмеження щодо мінімальної ціни, площі землі та кількості об'єктів.
- PT PMA - індонезійська компанія з іноземним капіталом. Вона може мати право забудови (HGB), але це бізнес-структура з власними вимогами.
PT PMA: що змінилося у 2025
Регламент BKPM 5/2025 знизив мінімальний сплачений капітал PT PMA до Rp2.5 billion, зберігши мінімальну інвестицію понад Rp10 billion на кожен п'ятизначний код діяльності KBLI. Для девелопменту та бізнесу з розміщення (короткострокова та довгострокова оренда) земля й будівлі тепер зараховуються до цієї суми (Mori Hamada). PT PMA може мати сенс, якщо вілла - це реальний бізнес зі звітністю, а не спосіб обійти обмеження на власність.
Компанія має постійні витрати: бухгалтерія, звіти про інвестиційну діяльність, податки та бізнес-ліцензії. Для однієї вілли для особистого користування це зазвичай надмірно; для портфеля об'єктів у короткостроковій оренді це може бути робочою структурою.
Номінальні схеми заборонено
24 лютого 2026 губернатор Балі ввів у дію Perda № 4/2026, що забороняє передачу контролю над землею іноземцю через номінального власника («pinjam nama»). Санкції - від попереджень і призупинення діяльності до анулювання дозволів, знесення будівель і штрафів; кримінальна відповідальність регулюється загальними законами (NusaBali).
Закон також спрямований проти посередників, які організовують такі схеми. Якщо продавець пропонує оформити землю на місцевого жителя, «як усі роблять», сприймайте це як сигнал зупинити угоду й обрати законну структуру.
Що перевірити в договорі оренди землі
Ця стаття має виключно загальноінформаційний характер і не є юридичною чи податковою консультацією. Умови слід перевірити для конкретного об'єкта до укладення угоди.
- сертифікат власника (SHM) і чи збігається ім'я власника з орендодавцем; згода подружжя та спадкоємців;
- зонування землі: чи дозволені житло та туристична оренда;
- дозвіл на будівництво (PBG) для вілли чи комплексу;
- строк оренди та чи починається він із дати підписання чи з передачі об'єкта;
- умови продовження: ціна або формула ціни та строки повідомлення, а не просто «за взаємною згодою»;
- право передачі та суборенди без згоди власника, від чого залежить перепродаж;
- нотаріальне посвідчення та що станеться з договором у разі продажу землі чи смерті власника;
- хто сплачує 10% податку з орендного доходу та місцевий податок на нерухомість.
Що це означає для покупця
- Іноземці можуть використовувати довгострокову оренду, Hak Pakai або PT PMA - усе на фіксований строк.
- Використання індонезійського номінального власника з 2026 - прямий ризик санкцій.
- Вартість довгострокової оренди залежить від умов продовження та передачі, їх варто перевірити насамперед.
- PT PMA підходить для бізнесу з реальною діяльністю, а не для однієї вілли.
Актуально на . Це загальна інформація, а не юридична чи податкова консультація.
Кіпр · Податки · 4 хв