Кіпр · Податки · 4 хв
Кіпр: ПДВ 19% і його вплив на дохідність
Інвестор, який купує квартиру в забудовника для здавання в оренду, майже завжди сплачує ПДВ 19%, а не 5%. Це одразу знижує дохідність: 5,4% від ціни без податку перетворюються приблизно на 4,5% від фактично вкладених коштів.
Головне в цифрах
Коли сплачується VAT
VAT на Кіпрі застосовується до першого постачання будівлі, а також до наступних продажів протягом п'яти років після завершення будівництва, якщо об'єкт не використовувався непов'язаною особою щонайменше 24 місяці. Купівля у забудовника майже завжди є першим постачанням, тож VAT застосовується (PwC Tax Summaries).
Стандартна ставка - 19%. В оголошеннях ціни часто вказують без податку, тому порівнюйте об'єкти за кінцевою ціною.
На вторинному ринку зазвичай навпаки: якщо будівля вже використовувалася і минуло п'ять років після завершення, продаж звільняється від VAT. Тож та сама квартира може оподатковуватися VAT при купівлі у забудовника і бути звільненою при перепродажу через кілька років. Це впливає й на ціну виходу: ваш майбутній покупець порівнюватиме вашу квартиру з варіантами, які вже не обкладаються VAT.
Хто має право на ставку 5%
Знижена ставка 5% призначена для підтримки покупців основного житла, а не інвесторів. Умови за чинними правилами (PwC Tax Summaries) такі:
- 5% застосовується до перших 130 m² забудованої площі для об'єкта вартістю до 350 000 €;
- загальна ціна угоди не повинна перевищувати 475 000 €, а загальна площа - 190 m²;
- об'єкт має бути основним і постійним місцем проживання покупця протягом 10 років;
- якщо покупець перестає там жити раніше, він має повернути різницю між ставками 19% і 5% за решту років і повідомити податковий орган протягом 30 днів;
- площа понад 130 m² оподатковується VAT за ставкою 19%.
Як VAT впливає на дохідність
У вересні 2026 Global Property Guide оцінив середню валову дохідність оренди на Кіпрі у 5,14%: 5,38% у Лімасолі, 5,33% у Пафосі та 4,72% у Нікосії (Global Property Guide). Ці оцінки ґрунтуються на цінах пропозиції та ставках оренди й наведені до податків і витрат.
Простий розрахунок: квартира за 300 000 € без VAT обходиться інвестору в 357 000 €. Якщо річна оренда становить 5,38% від 300 000 € (близько 16 140 €), це приблизно 4,52% від фактичних вкладень у 357 000 €. І це до податків, утримання та простою.
Щорічні витрати ще більше знижують дохідність: внески на обслуговування будівлі, страхування, управління, ремонт між орендарями та місяці простою. Якщо в сумі це близько 20% орендного доходу, валова дохідність 4,52% перетворюється приблизно на 3,6% від вкладень до податку на дохід. Точні цифри залежать від об'єкта, але загальний висновок очевидний: VAT - найбільша одноразова витрата, і вона впливає на дохідність ще багато років.
Інший бік рівняння: мито за переоформлення
Якщо угода оподатковується VAT, мито за переоформлення до Департаменту земель і геодезії не сплачується (Gov.cy). Перепродаж, звільнений від VAT, обкладається митом за переоформлення зі знижкою 50%. Тож різниця між ринками новобудов і вторинного житла менша, ніж може здатися з самої ставки VAT, і її слід розраховувати для кожного об'єкта.
Як правильно рахувати дохідність
Порівнюйте об'єкти за однією формулою: річна оренда, поділена на повну вартість, включно з VAT, юридичними послугами, меблями та ремонтом. Якщо продавець називає дохідність від ціни без податку, перерахуйте її самостійно - це може змінити вашу оцінку того, чи вигідніша купівля за депозит або облігації.
Для покупців основного житла розрахунок інший: якщо ви справді переїжджаєте й виконуєте умови, ставка 5% на перші 130 m² дає суттєву економію. Враховуйте це під час вибору площі та ціни, адже перевищення ліміту 475 000 € або 190 m² означає повну втрату пільги.
Що змінилося у 2026
27 лютого 2026 уточнили визначення «першого заселення» для пільги 5%: з 1 вересня 2026 це систематичне використання будівлі щонайменше 18 місяців. Той самий критерій 18 місяців тепер застосовується до ставки 5% на реконструкцію старого житла (PwC Tax Summaries).
Ця стаття має інформаційний характер і не є юридичною чи податковою консультацією. Перевірте умови для конкретного об'єкта до завершення угоди.
Що це означає для покупця
- Якщо ви купуєте для здачі в оренду, закладайте в бюджет VAT 19%, а не 5%.
- Рахуйте дохідність від загальних вкладень, а не від ціни без податку.
- VAT скасовує мито за переоформлення: рахуйте повну вартість для конкретного об'єкта, а не лише порівнюйте ставки.
- Ставка 5% - для тих, хто справді житиме в квартирі 10 років.
Актуально на . Це загальна інформація, а не юридична чи податкова консультація.
Балі · Дохідність · 4 хв