Τουριστικός προορισμός με ισχυρή ζήτηση για ενοικίαση. Οι αλλοδαποί κατέχουν ακίνητα μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης (δικαίωμα χρήσης του ακινήτου για τη διάρκεια της σύμβασης, χωρίς κυριότητα) ή δικαιώματος χρήσης, όχι με κυριότητα.
46 έργα στον κατάλογο, τιμές από 1690000000 κατάλογος m² στις 4 Νοε 2026
Αγοράζετε από τον κατασκευαστή στην επίσημη τιμή. Την αμοιβή μας την πληρώνει ο κατασκευαστής.
Τοπική ώρα
Disparda Bali · ελέγχθηκε στις
AirDNA · ελέγχθηκε στις
Ayla Property · ελέγχθηκε στις
6.948.754 ξένοι τουρίστες το 2025· μείωση 2,42% το 1ο εξάμηνο 2026.
Disparda Bali · ελέγχθηκε στις
Διάμεσες τιμές αγγελιών: Ουλουβάτου $363K, Ουμπούντ $295K, Canggu $271K· ανά τύπο: 1BR $171 755, 2BR $300 000.
Ayla Property, 2026 report · ελέγχθηκε στις
Έργα στον κατάλογο από Rp 1.690.000.000
Μπαλί, ΤσάνγκουΜπαλί, ΣεμινιάκΜπαλί, Kaba-KabaΜπαλί, ΤσάνγκουΜπαλί, UngasanΜπαλί, PandawaΟι τοποθεσίες εμφανίζονται ανά πόλη και περιοχή. Η ακριβής τοποθεσία επιβεβαιώνεται από τον κατασκευαστή.
© OpenStreetMap contributors
Δεν διατίθεται πλήρης κυριότητα (διαρκής ιδιοκτησία). Hak Pakai, HGB μέσω PT PMA, μακροχρόνια μίσθωση (δικαίωμα χρήσης του ακινήτου για τη διάρκεια της σύμβασης, χωρίς κυριότητα).
Hak Pakai - 30+20+30 έτη σε κρατική γη (HPL), έως 30 έτη σε ιδιωτική γη· HGB - μόνο μέσω εταιρείας PT PMA· Hak Sewa - μακροχρόνια μίσθωση (δικαίωμα χρήσης του ακινήτου για τη διάρκεια της σύμβασης, χωρίς ιδιοκτησία). Οι πηγές διαφέρουν ως προς την ελάχιστη τιμή για ξένους αγοραστές (Rp 3 δισ. ή Rp 5 δισ.) - την επιβεβαιώνουμε για κάθε ακίνητο.
PP 18/2021 · ελέγχθηκε στις
Η καταχώριση ακινήτου σε όνομα Ινδονήσιου ως ονομαστικού ιδιοκτήτη απαγορεύεται βάσει του κανονισμού Perda Bali 4/2026· οι κυρώσεις αφορούν και τους μεσάζοντες. Η m² δεν συμμετέχει σε τέτοιου είδους σχήματα.
NusaBali · ελέγχθηκε στις
Η Second Home Visa ισχύει έως 5 έτη και δεν συνδέεται με την αγορά ακινήτου.
Imigrasi · ελέγχθηκε στις
5% (περιφέρεια Μπαντούνγκ)· καταβάλλεται κατά την υπογραφή του PPJB.
Perda Badung 7/2023 · ελέγχθηκε στις
Οι συντελεστές για το 2026 άλλαξαν με περιφερειακή πράξη· επιβεβαιώνουμε τον ισχύοντα συντελεστή με βεβαίωση της Bapenda για το συγκεκριμένο ακίνητο.
Καθεστώτα: μακροχρόνια μίσθωση - τελικός φόρος 10%· εισόδημα μη κατοίκου - 20% PPh 26 επί των ακαθάριστων εσόδων. Επιπλέον, περιφερειακός φόρος διαμονής με συντελεστή που ορίζει η επαρχία. Ο προσωπικός συντελεστής εξαρτάται από το καθεστώς και τη δομή.
DJP, PPh 26 · ελέγχθηκε στις
Η τιμή του ακινήτου δεν είναι το συνολικό ποσό. Αυτά είναι τα επιπλέον έξοδα στο Μπαλί.
| BPHTB (φόρος απόκτησης) - 5%, περιφέρεια Badung | Perda Badung 7/2023 |
| ΦΠΑ σε ακίνητο που αγοράζεται από τον κατασκευαστή - ουσιαστικά 11% (συντελεστής 12% σε βάση 11/12 της τιμής), αν δεν περιλαμβάνεται στην τιμή | DJP |
| Συμβολαιογράφος/PPAT και δικηγόρος - σύμφωνα με τη σύμβαση |
ελέγχθηκε στις
Ετήσια έξοδα ιδιοκτησίας: Ο φόρος ακινήτων PBB-P2 καθορίζεται από το εκκαθαριστικό της Bapenda για το ακίνητο. Η διαχείριση διέπεται από τη σύμβαση.
Διαφορά ανάμεσα στις δηλωμένες και ανεξάρτητες αποδόσεις· φόροι στη βραχυχρόνια εκμίσθωση.
Η ανεξάρτητη εκτίμηση για τη μικτή απόδοση είναι 2,93-5,47%, ανάλογα με τον αριθμό των υπνοδωματίων, με μέσο όρο στο Μπαλί 4,24% (Global Property Guide, Q3 2026, ενημέρωση Αυγούστου 2026). Οι υποσχέσεις απόδοσης στις διαφημίσεις των κατασκευαστών δεν είναι γεγονότα ούτε προβλέψεις της m² - τις ελέγχουμε για κάθε έργο.
Global Property Guide · ελέγχθηκε στις
Η πώληση ακινήτου υπό κατασκευή απαιτεί PBG και τραπεζική εγγύηση· το PPJB μπορεί να υπογραφεί όταν η κατασκευή έχει ολοκληρωθεί κατά τουλάχιστον 20%.
PP 12/2021 · ελέγχθηκε στις
Τελικός φόρος 2,5% επί του ακαθάριστου ποσού (PP 34/2016)· για μη κατοίκους, 5% βάσει PPh 26. Επιβεβαιώνουμε το ισχύον καθεστώς για κάθε συναλλαγή.
DJP, DJP, PPh 26 · ελέγχθηκε στις
Ταιριάζει
Δεν ταιριάζει
Τι ελέγχουμε σε κάθε έργο: Διάρκεια και όροι μακροχρόνιας μίσθωσης, PBG, τραπεζική εγγύηση, φορολογικό μοντέλο εκμίσθωσης.
Ναι. Οι αλλοδαποί κατέχουν ακίνητα στο Μπαλί μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης (leasehold) ή δικαιώματος χρήσης - όχι μέσω κυριότητας γης. Τα σχήματα με αντιπροσώπους (nominee) είναι παράνομα και δεν συμμετέχουμε σε αυτά.
Τι ελέγχουμε πριν από την κράτηση. Το καθεστώς και τη διάρκεια της μίσθωσης γης, την οικοδομική άδεια (PBG), το πιστοποιητικό λειτουργίας (SLF) για ολοκληρωμένα κτίρια και την τραπεζική εγγύηση για πωλήσεις off-plan.
Βίζα. Η αγορά από μόνη της δεν δίνει άδεια διαμονής· η Second Home Visa δεν συνδέεται με αγορά ακινήτου.
Πρόκειται για γενικές πληροφορίες και όχι για νομική συμβουλή. Πριν από την κράτηση ελέγχουμε τους όρους για το διαβατήριό σας με δικηγόρο στη χώρα αγοράς.
Η συναλλαγή μπορεί να γίνει χωρίς ταξίδι, μέσω πληρεξουσίου. Συνήθως απομένει ένα προσωπικό βήμα: να το υπογράψετε σε συμβολαιογράφο ή στο προξενείο της χώρας σας.
Ναι, χωρίς να ταξιδέψετε, μέσω περιορισμένου πληρεξουσίου (kuasa khusus) προς εκπρόσωπο. Ωστόσο, κάποιος πρέπει να παραστεί αυτοπροσώπως ενώπιον συμβολαιογράφου/PPAT: η νομοθεσία περί συμβολαιογράφων απαιτεί την προσωπική παρουσία του συμβαλλόμενου και δύο μαρτύρων. Η βιντεοκλήση δεν υποκαθιστά την υπογραφή (A&J Real Estate).
Σημαντικό: Το πληρεξούσιο πρέπει να αφορά συγκεκριμένη συναλλαγή και ακίνητο. Ο PPAT οφείλει να απορρίπτει τα «απόλυτα» πληρεξούσια (PP 24/1997, άρθρο 39). Τα σχήματα με παρένθετους ιδιοκτήτες απαγορεύονται.
Πρόκειται για ενημερωτικό υλικό και όχι για νομική συμβουλή. Δικηγόρος ή συμβολαιογράφος στη χώρα της συναλλαγής πρέπει να επιβεβαιώσει τη μορφή του πληρεξουσίου, τη μετάφραση και την επισημείωση Apostille πριν από τη μεταφορά χρημάτων.
Μεταφέρετε τα χρήματα για το ακίνητο στον κατασκευαστή ή σε προστατευμένο λογαριασμό βάσει σύμβασης - ποτέ σε μεσιτικό γραφείο.
Όχι, οι αλλοδαποί δεν μπορούν να αποκτήσουν πλήρη κυριότητα γης (διαρκή ιδιοκτησία). Διατίθενται τα Hak Pakai, HGB μέσω εταιρείας PT PMA και μακροχρόνια μίσθωση - δικαίωμα χρήσης του ακινήτου για τη διάρκεια της σύμβασης, χωρίς κυριότητα (PP 18/2021, ελέγχθηκε 14 Σεπτεμβρίου 2026). Για κάθε έργο δείχνουμε τη δομή ιδιοκτησίας και τη διάρκειά της.
Όχι. Οι συμφωνίες με παρένθετα πρόσωπα απαγορεύονται και οι κυρώσεις ισχύουν και για τους μεσάζοντες (NusaBali, ελέγχθηκε 14 Σεπ 2026). Δεν συμμετέχουμε σε τέτοια σχήματα.
Η ανεξάρτητη εκτίμηση της μικτής απόδοσης κυμαίνεται από 2,93% έως 5,47%, ανάλογα με τον αριθμό των υπνοδωματίων, με μέσο όρο 4,24% στο Μπαλί (Global Property Guide, Q3 2026, ενημέρωση Αυγούστου 2026, έλεγχος 5 Νοε 2026). Ελέγχουμε τα διαφημιζόμενα στοιχεία κάθε έργου, μαζί με την υποτιθέμενη πληρότητα, τη διαχείριση και τους φόρους.
Φόρος απόκτησης (BPHTB) - 5% στην περιφέρεια Badung· ΦΠΑ σε ακίνητο που αγοράζεται από τον κατασκευαστή - ουσιαστικά 11% (συντελεστής 12% σε βάση 11/12 της τιμής), αν δεν περιλαμβάνεται στην τιμή (Perda Badung 7/2023, DJP).
Το εισόδημα μη κατοίκων φορολογείται με συντελεστή 20% επί του μικτού εισοδήματος (PPh 26), συν τον τοπικό φόρο διαμονής (DJP). Το ακριβές καθεστώς εξαρτάται από το καθεστώς φορολογικής κατοικίας και τη δομή της συναλλαγής σας και το επιβεβαιώνουμε για κάθε αγορά.
Όχι. Υπάρχει η Second Home Visa, αλλά δεν συνδέεται με την αγορά ακινήτου (Imigrasi).
Η αξία του δικαιώματος μίσθωσης μειώνεται καθώς μικραίνει η υπολειπόμενη διάρκειά της. Γι' αυτό ελέγχουμε τη διάρκεια, τους όρους ανανέωσης και όσα προβλέπονται για τη μεταβίβαση του δικαιώματος.
Μπαλί · Απόδοση · 4 λεπτάΗ ανεξάρτητη εκτίμηση του Global Property Guide δίνει ακαθάριστη απόδοση 2,93-5,47% για τις βίλες στο Μπαλί, με μέσο όρο 4,24%. Τα διψήφια ποσοστά στις διαφημίσεις αφορούν σχεδόν πάντα σενάριο βραχυχρόνιας μίσθωσης ανά διανυκτέρευση πριν από τα έξοδα και χωρίς να συνυπολογίζεται η σταδιακή απώλεια αξίας της μακροχρόνιας μίσθωσης.
Μπαλί · Νομικά θέματα · 5 λεπτάΟι αλλοδαποί στο Μπαλί δεν μπορούν να έχουν γη στην πλήρη κυριότητα. Υπάρχουν τρεις νόμιμες επιλογές: μακροχρόνια μίσθωση, δικαίωμα χρήσης Hak Pakai ή εταιρεία PT PMA. Το σύστημα με παρένθετο ιδιοκτήτη από την Ινδονησία απαγορεύεται ρητά σε επίπεδο επαρχίας από τον Φεβρουάριο του 2026.
Θα σας δείξουμε έργα με σαφή δομή ιδιοκτησίας και θα εκτιμήσουμε το εισόδημα από ενοίκιο με ανεξάρτητα δεδομένα, όχι με διαφημίσεις. Θα σας στείλουμε 5-7 ελεγμένα έργα με τιμές και ανάλυση κόστους μέσα σε μία εργάσιμη ημέρα.
Ένας σύμβουλος σας συνοδεύει από την πρώτη ερώτηση έως την παράδοση των κλειδιών. Μιλάμε αγγλικά.