Radisson Individuals Anta Canggu
Апартаменты в отеле · Строится, открытие I кв. 2027
Бали, Чангуот $178 000
студии, 1+1 и 2+17 минут до пляжа
Форма владения: Долгосрочная аренда, срок уточняем по проекту
Бали
Недвижимость на Бали от застройщика - 0% комиссии и проверка земли и разрешений
Курорт с сильным спросом на аренду. Иностранец владеет через долгосрочную аренду (право пользоваться объектом на срок договора, без собственности) или право пользования, не в собственность.
46 проектов в каталоге, цены от 1690000000 каталог m² на 04.11.2026
- 0% комиссии - нам платит застройщик
- Проверяем землю и разрешения PBG, SLF - до брони
- Удалённая сделка и рассрочка у части застройщиков
Вы покупаете у застройщика по его официальной цене. Наше вознаграждение платит застройщик.
Сейчас там
6 948 754Иностранные туристы, 2025
Disparda Bali · проверено
загрузка 47% · средняя цена ночи $146Посуточная аренда, Бали
AirDNA · проверено
$300 000Медиана цены, 2BR
Ayla Property · проверено
Рынок сейчас
Туристический поток
6 948 754 иностранных туриста в 2025 году; в I полугодии 2026 - минус 2,42%.
Disparda Bali · проверено
Цены по районам
Медианы предложения: Улувату $363K, Убуд $295K, Чангу $271K; по типу - 1BR $171 755, 2BR $300 000.
Ayla Property, отчёт 2026 · проверено
Проекты: Бали
Проекты в каталоге от Rp 1 690 000 000
Бали, ЧангуGate 11
Апартаменты · Построено, III кв. 2025 - последние лоты
Бали, Семиньякот Rp 1 690 000 000
студии
Форма владения: Долгосрочная аренда, срок уточняем по проекту
Amazona Jungle
Апартаменты · Строится, сдача ноябрь 2026
Бали, Каба-Кабаот €123 452
Форма владения: Долгосрочная аренда, срок уточняем по проекту
Magnum Resort Berawa
Апартаменты · Стадия уточняется
Бали, Чангуот $339 000
1-2 спальни500 м до океана
Форма владения: Долгосрочная аренда, срок уточняем по проекту
Amani Melasti
Апартаменты в отеле · Стадия уточняется
Бали, Унгасанот $157 000
Форма владения: Долгосрочная аренда, срок уточняем по проекту
Ramada Encore Pandawa Hills
Апартаменты в отеле · Строится, сдача IV кв. 2027
Бали, Пандаваот $135 000
Виллы с 1-3 спальнями3 минуты до пляжа Пандава
Форма владения: Долгосрочная аренда, срок уточняем по проекту
Карта проектов
Точки - по городам и районам; точное расположение уточняется у застройщика.
© OpenStreetMap contributors
Право собственности для иностранцев
Полного владения нет (бессрочная собственность недоступна). Hak Pakai, HGB через PT PMA, долгосрочная аренда (право пользоваться объектом на срок договора, без собственности).
Формы владения
Hak Pakai - 30+20+30 лет на государственной земле (HPL), на частной - до 30 лет; HGB - только через PT PMA; Hak Sewa - долгосрочная аренда (право пользоваться объектом на срок договора, без собственности). Порог цены для покупки иностранцем: источники расходятся (Rp 3 млрд или 5 млрд) - уточняем по объекту.
PP 18/2021 · проверено
Номинальные схемы
Оформление на номинального владельца-индонезийца запрещено актом Perda Bali 4/2026; санкции распространяются и на посредников. m² не участвует в таких схемах.
NusaBali · проверено
Налоги и расходы
Налог на приобретение (BPHTB)
5% (округ Бадунг); возникает на дату подписания PPJB.
Perda Badung 7/2023 · проверено
Налог на имущество (PBB-P2)
Ставки с 2026 изменены региональным актом; действующую ставку подтверждаем выпиской Bapenda по конкретному объекту.
Налоги с аренды
Режимы: долгосрочная аренда - 10% финальный налог; доход нерезидента - 20% PPh 26 с валового. Плюс региональный налог на проживание по ставке округа. Персональная ставка зависит от статуса и структуры.
DJP, PPh 26 · проверено
Полная стоимость покупки
Цена объекта - это не вся сумма. Вот что добавится на Бали.
| BPHTB (налог на приобретение) - 5%, округ Бадунг | Perda Badung 7/2023 |
| НДС на первичную недвижимость - эффективно 11% (ставка 12% от базы 11/12 цены), если не включён в цену | DJP |
| Нотариус/PPAT и юрист - по договору |
проверено
Ежегодно при владении: Налог на имущество PBB-P2 - по выписке Bapenda для объекта; управление - по договору.
Риски, которые мы учитываем
Разрыв заявленной и независимой доходности; налоги на посуточную сдачу.
Доходность
Независимая оценка валовой доходности - 2,93-5,47% в зависимости от числа спален, в среднем по Бали 4,24% (Global Property Guide, 3 кв. 2026, обновление августа 2026). Обещания доходности в рекламе застройщиков - не факт и не прогноз m²: разбираем по каждому проекту.
Global Property Guide · проверено
Стройка
Продажа на стадии строительства требует PBG и банковской гарантии; PPJB - при готовности от 20%.
PP 12/2021 · проверено
Налог при продаже
2,5% финальный налог с валовой суммы (PP 34/2016); для нерезидента - 5% по PPh 26. Применимый режим подтверждаем по сделке.
DJP, DJP, PPh 26 · проверено
Кому подходит, кому нет
Подходит
- Покупка под посуточную сдачу с реалистичной моделью загрузки
- Готовность к долгосрочной аренде или структуре PT PMA
Не подходит
- Нужно полное владение землёй (бессрочная собственность)
- Расчёт на доходность из рекламы застройщика
Что проверяем в каждом проекте: Срок и условия долгосрочной аренды, PBG, банковская гарантия, налоговая модель сдачи.
Для россиян
Можно ли купить на Бали гражданину России
Да. Гражданин России, как любой иностранец, владеет на Бали через долгосрочную аренду (leasehold) или право пользования - не через собственность на землю. Номинальные схемы «на местного» запрещены, мы в них не участвуем.
Что проверяем до брони. Статус и срок аренды земли, разрешение на стройку (PBG), сертификат готовности (SLF) у сданных объектов, банковскую гарантию при продаже на стройке.
Виза. Покупка сама вид на жительство не даёт; Second Home Visa к покупке не привязана.
Это справка, не юридическая консультация. Условия под ваш паспорт проверяем с юристом в стране сделки до брони.
Можно ли купить удалённо
Сделку можно провести без перелёта - через доверенность. Один личный шаг обычно остаётся: подписать её у нотариуса или в консульстве в вашей стране.
Бали
Да, без перелёта - через ограниченную доверенность (kuasa khusus) на представителя. Но кто-то должен лично присутствовать у нотариуса/PPAT: закон о нотариате требует личного присутствия стороны и двух свидетелей, видеосвязь не заменяет подписание (A&J Real Estate).
Важно: Доверенность должна быть на конкретную сделку и объект; «абсолютную» доверенность PPAT обязан отклонить (PP 24/1997, ст. 39). Номинальные схемы запрещены.
Это справка, не юридическая консультация. Форму доверенности, перевод и апостиль подтверждает юрист или нотариус в стране сделки - до перевода денег.
Деньги за объект вы переводите застройщику или на защищённый счёт по договору - никогда агентству.
Вопросы о покупке
Может ли иностранец владеть землёй на Бали?
Нет, полное владение землёй (бессрочная собственность) для иностранца невозможно. Доступны Hak Pakai, HGB через компанию PT PMA и долгосрочная аренда - право пользоваться объектом на срок договора, без собственности (PP 18/2021, проверено 14.09.2026). Для каждого проекта мы показываем, какая форма владения и на какой срок.
Можно ли оформить на местного жителя?
Нет. Номинальные схемы запрещены, санкции распространяются и на посредников (NusaBali, проверено 14.09.2026). Мы в таких схемах не участвуем.
Застройщик обещает двузначную доходность. Это реально?
Независимая оценка валовой доходности - 2,93-5,47% в зависимости от числа спален, в среднем по Бали 4,24% (Global Property Guide, 3 кв. 2026, обновление августа 2026, проверено 05.11.2026). Рекламные цифры мы разбираем по каждому проекту: какая загрузка заложена, кто управляет, какие налоги.
Какие налоги при покупке?
Налог на приобретение BPHTB - 5% в округе Бадунг, НДС на первичную недвижимость - эффективно 11% (ставка 12% от базы 11/12 цены), если не включён в цену (Perda Badung 7/2023, DJP).
Какие налоги с аренды для нерезидента?
Доход нерезидента облагается по ставке 20% с валового дохода (PPh 26), плюс региональный налог на проживание (DJP). Точный режим зависит от вашего статуса и структуры - подтверждаем по сделке.
Даёт ли покупка визу?
Нет. Second Home Visa существует, но не привязана к покупке недвижимости (Imigrasi).
Что происходит с долгосрочной арендой со временем?
Стоимость права аренды снижается по мере сокращения оставшегося срока. Поэтому мы смотрим срок, условия продления и то, что прописано про продажу права.
Статьи: Бали
Бали · Доходность · 4 минБали: почему доходность из рекламы не совпадает с независимыми оценками
Независимая оценка Global Property Guide - 2,93-5,47% валовой доходности для вилл на Бали, в среднем 4,24%. Двузначные цифры в рекламе почти всегда - сценарий посуточной сдачи до расходов и без учёта того, что долгосрочная аренда со временем обесценивается.
Бали · Право · 5 минБали: долгосрочная аренда, право на землю для иностранцев и PT PMA
Иностранец на Бали не может владеть землёй на праве собственности. Законных путей три: долгосрочная аренда, право пользования Hak Pakai или компания PT PMA. Схема с подставным владельцем-индонезийцем с февраля 2026 года прямо запрещена на уровне провинции.
По теме
Подробнее по теме
Подборка: Бали
Подберём виллу или апартаменты на Бали без иллюзий
Покажем проекты с понятной формой владения и посчитаем сдачу по независимым данным, а не по рекламе. Пришлём 5-7 проверенных проектов с ценами и расчётом в течение рабочего дня.
С вами будет говорить
Один консультант ведёт вас от первого вопроса до ключей. Говорим по-русски и по-английски.