Radisson Individuals Anta Canggu
דירות במלון · בבנייה, פתיחה ב-Q1 2027
באלי, צ'אנגוהחל מ-$178,000
סטודיו, דירות 1 ו-2 חדרי שינה7 דקות מהחוף
סוג בעלות: חכירה (Leasehold), התקופה משתנה לפי פרויקט
באלי
נדל״ן בבאלי מהיזם - 0% עמלה, קרקע והיתרים בדוקים
אתר נופש עם ביקוש חזק להשכרה. זרים מחזיקים נכס בחכירה ארוכת טווח (זכות שימוש בנכס לתקופת החוזה, ללא בעלות) או בזכות שימוש, ולא בבעלות.
46 פרויקטים בקטלוג, מחירים החל מ- 1690000000 קטלוג m² נכון ל-4 בנובמבר 2026
- 0% עמלה - היזם משלם לנו
- קרקע והיתרים בדוקים PBG, SLF - לפני ההזמנה
- מרחוק ותשלומים אצל חלק מהיזמים
אתם קונים מהיזם במחיר הרשמי. את העמלה שלנו משלם היזם.
השעה שם עכשיו
6,948,754תיירים זרים, 2025
Disparda Bali · נבדק בתאריך
תפוסה 47% · מחיר ממוצע ללילה $146השכרה ללילה, באלי
AirDNA · נבדק בתאריך
$300,000מחיר חציוני, 2 חדרי שינה
Ayla Property · נבדק בתאריך
השוק כיום
תנועת תיירים
6,948,754 תיירים זרים ב-2025; ירידה של 2.42% במחצית הראשונה של 2026.
Disparda Bali · נבדק בתאריך
מחירים לפי אזור
מחירי ביקוש חציוניים: Uluwatu $363K, Ubud $295K, Canggu $271K; לפי סוג יחידה: 1BR $171,755, 2BR $300,000.
Ayla Property, 2026 report · נבדק בתאריך
פרויקטים: באלי
פרויקטים בקטלוג החל מ- Rp 1,690,000,000
באלי, צ'אנגוGate 11
דירות · הושלם ב-Q3 2025 - יחידות אחרונות
באלי, סמיניאקהחל מ-Rp 1,690,000,000
סטודיו
סוג בעלות: חכירה (Leasehold), התקופה משתנה לפי פרויקט
Amazona Jungle
דירות · בבנייה, מסירה בנובמבר 2026
באלי, Kaba-Kabaהחל מ-€123,452
סוג בעלות: חכירה (Leasehold), התקופה משתנה לפי פרויקט
Magnum Resort Berawa
דירות · השלב בבירור
באלי, צ'אנגוהחל מ-$339,000
1-2 חדרי שינה500 m מהאוקיינוס
סוג בעלות: חכירה (Leasehold), התקופה משתנה לפי פרויקט
Amani Melasti
דירות במלון · השלב בבירור
באלי, Ungasanהחל מ-$157,000
סוג בעלות: חכירה (Leasehold), התקופה משתנה לפי פרויקט
Ramada Encore Pandawa Hills
דירות במלון · בבנייה, מסירה ב-Q4 2027
באלי, Pandawaהחל מ-$135,000
וילות עם 1-3 חדרי שינה3 דקות לחוף Pandawa
סוג בעלות: חכירה (Leasehold), התקופה משתנה לפי פרויקט
מפת הפרויקטים
הנקודות מציינות ערים ואזורים; את המיקום המדויק יש לאמת מול היזם.
© OpenStreetMap contributors
זכויות בעלות לזרים
אין בעלות מלאה (בעלות לצמיתות אינה אפשרית). האפשרויות הן Hak Pakai, HGB באמצעות PT PMA וחכירה ארוכת טווח (זכות להשתמש בנכס למשך תקופת החוזה, ללא בעלות).
צורות בעלות
Hak Pakai - 30+20+30 שנים על קרקע מדינה (HPL), עד 30 שנה על קרקע פרטית; HGB - רק דרך חברת PT PMA; Hak Sewa - חכירה ארוכת טווח (זכות שימוש בנכס לתקופת החוזה, ללא בעלות). המקורות חלוקים לגבי המחיר המינימלי לקונים זרים (Rp 3 מיליארד או Rp 5 מיליארד) - אנחנו מאמתים אותו לכל נכס.
PP 18/2021 · נבדק בתאריך
הסדרי נאמנות
רישום על שם בעלים אינדונזי נומינלי אסור לפי Perda Bali 4/2026; הסנקציות חלות גם על מתווכים.
NusaBali · נבדק בתאריך
מיסים והוצאות
מס נכס (PBB-P2)
השיעורים השתנו ב-2026 בעקבות תקנה אזורית; את השיעור העדכני אנחנו מאמתים באמצעות אישור Bapenda עבור הנכס הספציפי.
מסים על הכנסה משכירות
מסלולים: השכרה לטווח ארוך - מס סופי של 10%; הכנסה של תושב חוץ - 20% PPh 26 מההכנסה ברוטו. בנוסף, מס אירוח אזורי בשיעור שנקבע במחוז. שיעור המס האישי תלוי במעמד ובמבנה הבעלות.
DJP, PPh 26 · נבדק בתאריך
עלות רכישה מלאה
מחיר הנכס אינו הסכום הכולל. אלה העלויות הנוספות בבאלי.
| BPHTB (מס רכישה) - 5%, מחוז בדונג | Perda Badung 7/2023 |
| מע"מ על נכס שנרכש מהיזם - בפועל 11% (שיעור של 12% על בסיס של 11/12 מהמחיר), אם אינו כלול במחיר | DJP |
| נוטריון/PPAT ועורך דין - בהתאם להסכם |
נבדק בתאריך
עלויות שנתיות במהלך הבעלות: מס הנכסים PBB-P2 נקבע לפי אישור Bapenda עבור הנכס; דמי הניהול נקבעים בחוזה.
סיכונים שאנחנו לוקחים בחשבון
פער בין התשואה המוצהרת להערכות עצמאיות; מסים על השכרה ללילה.
תשואת שכירות
ההערכה הבלתי תלויה לתשואה ברוטו היא 2.93-5.47%, בהתאם למספר חדרי השינה, עם ממוצע של 4.24% בבאלי (Global Property Guide, רבעון 3 2026, עודכן באוגוסט 2026). הבטחות תשואה בפרסומי יזמים אינן עובדות ואינן תחזיות של m² - אנחנו בודקים אותן לכל פרויקט.
Global Property Guide · נבדק בתאריך
בנייה
מכירה בשלב הבנייה מחייבת PBG וערבות בנקאית; ניתן לחתום על PPJB כשהבנייה הושלמה ב-20% לפחות.
PP 12/2021 · נבדק בתאריך
מס במכירה
מס סופי של 2.5% מהתמורה ברוטו (PP 34/2016); לתושב חוץ - 5% לפי PPh 26. יש לאשר את המסלול הרלוונטי בכל עסקה.
DJP, DJP, PPh 26 · נבדק בתאריך
למי זה מתאים ולמי לא
מתאים
- רכישה להשכרה לטווח קצר, עם תחזית תפוסה מציאותית
- נכונות לבחור בחכירה ארוכת טווח או במבנה באמצעות PT PMA
לא מתאים
- נדרשת בעלות מלאה על הקרקע (בעלות לצמיתות)
- החישוב מבוסס על תשואה שמופיעה בפרסומי היזם
מה אנחנו בודקים בכל פרויקט: משך החכירה ותנאיה, PBG, ערבות בנקאית ומודל המיסוי של ההשכרה.
קונים זרים
האם זר יכול לקנות נכס בבאלי
כן. זרים מחזיקים נכס בבאלי בחכירה ארוכת טווח (leasehold) או בזכות שימוש - לא בבעלות על קרקע. הסדרי נאמני קש (nominee) אינם חוקיים, ואנחנו לא משתתפים בהם.
מה אנחנו בודקים לפני ההזמנה. את מעמד החכירה ותקופתה, היתר הבנייה (PBG), תעודת השימוש (SLF) למבנים גמורים ואת הערבות הבנקאית במכירה על הנייר.
ויזה. הרכישה עצמה אינה מקנה תושבות; ה-Second Home Visa אינה קשורה לרכישה.
זהו מידע כללי ולא ייעוץ משפטי. לפני ההזמנה אנחנו בודקים עם עורך דין במדינת הרכישה את התנאים לדרכון שלכם.
האם אפשר לקנות מרחוק
אפשר להשלים את העסקה בלי לטוס - באמצעות ייפוי כוח. בדרך כלל נדרשת פעולה אישית אחת: לחתום עליו אצל נוטריון או בקונסוליה במדינתכם.
באלי
כן, בלי לטוס - באמצעות ייפוי כוח מוגבל (kuasa khusus) לנציג. עם זאת, מישהו חייב להופיע באופן אישי בפני נוטריון/PPAT: חוק הנוטריונים מחייב נוכחות פיזית של הצד ושני עדים, ושיחת וידאו אינה מחליפה חתימה פנים אל פנים (A&J Real Estate).
חשוב: ייפוי הכוח חייב להתייחס לעסקה ולנכס ספציפיים; PPAT חייב לדחות ייפוי כוח "מוחלט" (PP 24/1997, סעיף 39). הסדרי נאמנות פיקטיביים אסורים.
זהו מידע כללי ולא ייעוץ משפטי. עורך דין או נוטריון במדינת העסקה צריכים לאשר את נוסח ייפוי הכוח, התרגום והאפוסטיל לפני העברת הכסף.
את הכסף עבור הנכס מעבירים ליזם או לחשבון נאמנות בהתאם לחוזה, ולא לסוכנות בשום מקרה.
שאלות על רכישה
האם זרים יכולים להיות בעלי קרקע בבאלי?
לא, זרים אינם יכולים לרכוש בעלות מלאה על הקרקע (בעלות לצמיתות). האפשרויות הן Hak Pakai, HGB באמצעות חברה מסוג PT PMA, וחכירה ארוכת טווח - זכות להשתמש בנכס למשך תקופת החוזה, ללא בעלות (PP 18/2021, נבדק ב-14 בספטמבר 2026). לכל פרויקט אנחנו מציגים את מבנה הבעלות ואת תקופתה.
אפשר לרשום את הנכס על שם תושב מקומי?
לא. הסדרים לרישום נומינלי אסורים, והסנקציות חלות גם על מתווכים (NusaBali, נבדק ב-14 בספטמבר 2026). אנחנו לא משתתפים בהסדרים כאלה.
היזם מבטיח תשואה דו-ספרתית. זה מציאותי?
הערכת התשואה העצמאית ברוטו היא 2.93-5.47%, בהתאם למספר חדרי השינה, עם ממוצע של 4.24% בבאלי (Global Property Guide, רבעון 3 2026, עודכן באוגוסט 2026, נבדק ב-5 בנובמבר 2026). אנחנו בודקים את הנתונים המפורסמים לכל פרויקט, כולל התפוסה המשוערת, הניהול והמסים.
אילו מסים חלים ברכישה?
מס רכישה (BPHTB) - 5% במחוז Badung; מע"מ על נכס שנרכש מהיזם - בפועל 11% (שיעור של 12% על בסיס של 11/12 מהמחיר), אם אינו כלול במחיר (Perda Badung 7/2023, DJP).
אילו מסים חלים על הכנסות משכירות לתושב חוץ?
הכנסה של תושב חוץ ממוסה בשיעור של 20% מההכנסה ברוטו (PPh 26), ובנוסף חל מס אזורי על לינה (DJP). הטיפול המדויק תלוי במעמד שלכם ובמבנה העסקה, ונאשר אותו בהתאם לעסקה.
האם רכישת נכס מקנה ויזה?
לא. קיימת Second Home Visa, אך היא אינה קשורה לרכישת נדל״ן (Imigrasi).
מה קורה לחכירה ארוכת טווח לאורך זמן?
שווי זכות החכירה יורד ככל שתקופת החכירה שנותרה מתקצרת. לכן אנחנו בודקים את משך החכירה, את תנאי החידוש ואת התנאים למכירת הזכות.
כתבות: באלי
באלי · תשואה · 4 דקותבאלי: מדוע התשואה בפרסומות אינה תואמת הערכות עצמאיות
הערכה עצמאית של Global Property Guide מציגה תשואה ברוטו של 2,93-5,47% לווילות בבאלי, ובממוצע 4,24%. נתונים דו-ספרתיים בפרסומות מתארים כמעט תמיד תרחיש של השכרה ללילה, לפני הוצאות וללא התחשבות בכך שזכות חכירה מאבדת מערכה עם הזמן.
באלי · משפט · 5 דקותבאלי: חכירה ארוכת טווח, זכויות בקרקע לזרים ו-PT PMA
זרים אינם יכולים להיות בעלי קרקע בבאלי במסגרת זכות בעלות. קיימות שלוש דרכים חוקיות: חכירה ארוכת טווח, זכות שימוש Hak Pakai או חברה מסוג PT PMA. החל מפברואר 2026, שימוש באזרח אינדונזי כבעלים למראית עין אסור במפורש ברמת המחוז.
מבחר: באלי
נמצא לכם וילה או דירה בבאלי, בלי אשליות
נראה לכם פרויקטים עם מבנה בעלות ברור ונעריך את ההכנסה משכירות לפי נתונים עצמאיים, ולא לפי פרסומות. נשלח 5-7 פרויקטים בדוקים עם מחירים ופירוט עלויות תוך יום עסקים אחד.
עם מי תדברו
יועץ אחד מלווה אתכם מהשאלה הראשונה ועד קבלת המפתח. אנחנו מדברים אנגלית ועברית.