Radisson Individuals Anta Canggu
شقق فندقية · قيد الإنشاء، الافتتاح الربع 1 2027
بالي، تشانغوابتداءً من $178,000
استوديوهات وشقق بغرفة وغرفتي نوم7 دقيقة إلى الشاطئ
نوع الملكية: إيجار طويل الأجل (leasehold)، المدة حسب المشروع
بالي
عقارات في بالي مباشرة من المطوّر - 0% عمولة، مع التحقق من الأرض والتراخيص
وجهة سياحية بطلب مرتفع على الإيجار. يمتلك الأجانب العقار عبر إيجار طويل الأجل (حق استخدام العقار طوال مدة العقد دون ملكية) أو حق الانتفاع، لا بالتملّك الحر.
46 مشروعًا في الكتالوج، الأسعار من 1690000000 كتالوج m² حتى 4 نوفمبر 2026
- 0% عمولة - المطوّر هو من يدفع لنا
- تم التحقق من الأرض والتراخيص PBG وSLF - قبل الحجز
- الشراء عن بُعد وتقسيط لدى بعض المطوّرين
تشتري من المطوّر بالسعر الرسمي. عمولتنا يدفعها المطوّر.
الوقت الآن هناك
6,948,754السياح الأجانب، 2025
Disparda Bali · تم التحقق في
نسبة إشغال 47% · متوسط سعر الليلة $146الإيجار اليومي، بالي
AirDNA · تم التحقق في
$300,000متوسط السعر (الوسيط)، 2BR
Ayla Property · تم التحقق في
السوق اليوم
حركة السياحة
6,948,754 سائحًا أجنبيًا في 2025؛ وانخفاض بنسبة 2.42% في النصف الأول من 2026.
Disparda Bali · تم التحقق في
الأسعار حسب المنطقة
متوسط الأسعار المطلوبة (الوسيط): Uluwatu $363K، Ubud $295K، Canggu $271K؛ حسب النوع: 1BR $171,755، 2BR $300,000.
Ayla Property, 2026 report · تم التحقق في
مشاريع: بالي
مشاريع في الدليل تبدأ من Rp 1,690,000,000
بالي، تشانغوGate 11
شقق · مكتمل الربع 3 2025 - الوحدات الأخيرة
بالي، سيمينياكابتداءً من Rp 1,690,000,000
استوديوهات
نوع الملكية: إيجار طويل الأجل (leasehold)، المدة حسب المشروع
Amazona Jungle
شقق · قيد الإنشاء، التسليم في نوفمبر 2026
بالي، Kaba-Kabaابتداءً من €123,452
نوع الملكية: إيجار طويل الأجل (leasehold)، المدة حسب المشروع
Magnum Resort Berawa
شقق · المرحلة قيد التحديد
بالي، تشانغوابتداءً من $339,000
1-2 غرف نوم500 m إلى المحيط
نوع الملكية: إيجار طويل الأجل (leasehold)، المدة حسب المشروع
Amani Melasti
شقق فندقية · المرحلة قيد التحديد
بالي، Ungasanابتداءً من $157,000
نوع الملكية: إيجار طويل الأجل (leasehold)، المدة حسب المشروع
Ramada Encore Pandawa Hills
شقق فندقية · قيد الإنشاء، التسليم الربع 4 2027
بالي، Pandawaابتداءً من $135,000
فلل بـ1-3 غرف نوم3 دقيقة إلى شاطئ Pandawa
نوع الملكية: إيجار طويل الأجل (leasehold)، المدة حسب المشروع
خريطة المشاريع
تُعرض النقاط حسب المدن والمناطق؛ ويُرجى تأكيد الموقع الدقيق مع المطور.
© OpenStreetMap contributors
حقوق ملكية الأجانب
لا تتاح الملكية الكاملة (الملكية الدائمة). تتاح حقوق Hak Pakai وHGB عبر شركة PT PMA، والإيجار طويل الأجل (حق استخدام العقار طوال مدة العقد، من دون تملكه).
أشكال الملكية
Hak Pakai - 30+20+30 سنة على أرض الدولة (HPL)، وحتى 30 سنة على الأرض الخاصة؛ HGB - فقط عبر شركة PT PMA؛ Hak Sewa - إيجار طويل الأجل (حق استخدام العقار طوال مدة العقد، دون ملكية). تختلف المصادر حول الحد الأدنى للسعر للمشترين الأجانب (Rp 3 مليارات أو Rp 5 مليارات) - ونتحقق منه لكل عقار.
PP 18/2021 · تم التحقق في
الترتيبات الاسمية
يحظر قانون Perda Bali 4/2026 التسجيل باسم مالك إندونيسي اسمي، وتشمل العقوبات الوسطاء أيضاً. لا تشارك
NusaBali · تم التحقق في
التأشيرة
تأشيرة Second Home - صالحة لمدة تصل إلى 5 سنوات؛ ولا ترتبط بشراء عقار.
Imigrasi · تم التحقق في
الضرائب والتكاليف
ضريبة الاستحواذ على العقار (BPHTB)
5% (في مقاطعة بادونغ)؛ وتستحق عند توقيع PPJB.
Perda Badung 7/2023 · تم التحقق في
ضريبة العقارات (PBB-P2)
عُدّلت المعدلات اعتباراً من 2026 بموجب قرار إقليمي؛ ونؤكد المعدل الساري عبر مستخرج من Bapenda خاص بالعقار المعني.
ضرائب دخل الإيجار
الأنظمة الضريبية: الإيجار طويل الأجل - ضريبة نهائية 10%؛ دخل غير المقيمين - 20% PPh 26 على الدخل الإجمالي. إضافة إلى ضريبة الإقامة الإقليمية بنسبة المنطقة. النسبة الشخصية تعتمد على الوضع وهيكل التملّك.
DJP, PPh 26 · تم التحقق في
التكلفة الإجمالية للشراء
سعر العقار ليس المبلغ الكامل. إليك ما سيُضاف في بالي.
| BPHTB (ضريبة الاستحواذ) - 5% في مقاطعة بادونغ | Perda Badung 7/2023 |
| ضريبة القيمة المضافة على العقار المشترى من المطور - فعليًا 11% (نسبة 12% على أساس 11/12 من السعر) إذا لم تكن مشمولة في السعر | DJP |
| أتعاب كاتب العدل/PPAT والمحامي - بحسب العقد |
تم التحقق في
التكاليف السنوية للملكية: تُحدد ضريبة العقار PBB-P2 وفق كشف العقار الصادر عن Bapenda، وتُحدد رسوم الإدارة بموجب العقد.
المخاطر التي نأخذها في الحسبان
فجوة بين العوائد المعلنة والتقديرات المستقلة؛ وضرائب على التأجير اليومي.
العائد الإيجاري
التقدير المستقل للعائد الإجمالي هو 2.93-5.47% حسب عدد غرف النوم، بمتوسط 4.24% في بالي (Global Property Guide، الربع 3 من 2026، محدّث في أغسطس 2026). وعود العائد في إعلانات المطورين ليست حقائق ولا توقعات من m²، ونراجعها لكل مشروع.
Global Property Guide · تم التحقق في
البناء
يتطلب البيع على الخارطة PBG وضمانًا مصرفيًا؛ ولا يُبرم PPJB إلا بعد اكتمال 20% من الإنشاء.
PP 12/2021 · تم التحقق في
ضريبة البيع
ضريبة نهائية 2.5% على إجمالي مبلغ البيع (PP 34/2016)؛ و5% لغير المقيمين وفق PPh 26. يُؤكَّد النظام المطبّق لكل صفقة.
DJP, DJP, PPh 26 · تم التحقق في
لمن يناسب ومن لا يناسب
مناسب
- الشراء بغرض الإيجار اليومي وفق تقديرات واقعية للإشغال
- الاستعداد لقبول إيجار طويل الأجل أو هيكل تملك عبر شركة PT PMA
غير مناسب
- تحتاج إلى ملكية كاملة للأرض (ملكية دائمة)
- حساب يعتمد على العائد المعلن من المطور
ما نتحقق منه في كل مشروع: مدة الإيجار طويل الأجل وشروطه، وPBG، والضمان المصرفي، والنموذج الضريبي للتأجير.
للمشترين الأجانب
هل يمكن للأجنبي شراء عقار في بالي
نعم. في بالي يمتلك الأجانب العقار عبر إيجار طويل الأجل (leasehold) أو حق الانتفاع - لا عبر ملكية الأرض. ترتيبات الاسم المستعار (nominee) غير قانونية ولا نشارك فيها.
ما الذي نتحقق منه قبل الحجز. وضع إيجار الأرض ومدته، وترخيص البناء (PBG)، وشهادة الصلاحية (SLF) للمباني المكتملة، والضمان البنكي في البيع على المخطط.
التأشيرة. الشراء وحده لا يمنح حق الإقامة؛ وSecond Home Visa غير مرتبطة بالشراء.
هذه معلومات عامة وليست استشارة قانونية. قبل الحجز نتحقق مع محامٍ في بلد الشراء من الشروط الخاصة بجواز سفرك.
هل يمكن الشراء عن بُعد؟
يمكن إتمام الصفقة عن بُعد باستخدام وكالة. لكن عادةً ما تبقى خطوة شخصية واحدة: توقيعها لدى كاتب عدل أو في القنصلية في بلدك.
بالي
نعم، دون السفر - عبر توكيل محدود (kuasa khusus) لممثل. لكن يجب أن يحضر شخص ما بنفسه أمام كاتب العدل/PPAT: يشترط قانون التوثيق الحضور الفعلي للطرف وشاهدين، ولا تغني مكالمة الفيديو عن التوقيع الشخصي (A&J Real Estate).
مهم: يجب أن يخص التوكيل صفقة وعقاراً محددين. وعلى PPAT رفض التوكيل «المطلق» (PP 24/1997، المادة 39). كما أن ترتيبات الملكية الاسمية محظورة.
هذه معلومات عامة وليست استشارة قانونية. يجب أن يؤكد محامٍ أو كاتب عدل في بلد إتمام الصفقة صيغة التوكيل والترجمة والتصديق بالأبوستيل قبل تحويل الأموال.
تحوّل قيمة العقار إلى المطور أو إلى حساب ضمان بموجب العقد - ولا تحوّلها أبدًا إلى الوكالة العقارية.
أسئلة حول الشراء
هل يمكن للأجنبي امتلاك أرض في بالي؟
لا، لا يمكن للأجنبي تملك الأرض بملكية كاملة (ملكية دائمة). تتاح حقوق Hak Pakai، وHGB عبر شركة PT PMA، والإيجار طويل الأجل (حق استخدام العقار طوال مدة العقد، من دون تملكه) (PP 18/2021، تم التحقق في 14 سبتمبر 2026). نوضّح هيكل الملكية ومدتها لكل مشروع.
هل يمكن تسجيل العقار باسم مواطن محلي؟
لا. مخططات الملكية الاسمية محظورة، وتشمل العقوبات الوسطاء أيضًا (NusaBali، تم التحقق في 14 سبتمبر 2026). لا نشارك في مثل هذه الترتيبات.
يعد المطور بعائد من رقمين. هل هذا واقعي؟
يتراوح التقدير المستقل للعائد الإجمالي بين 2.93% و5.47% بحسب عدد غرف النوم، ويبلغ المتوسط في بالي 4.24% (Global Property Guide، الربع 3 من 2026، محدّث في أغسطس 2026، تم التحقق في 5 نوفمبر 2026). نراجع الأرقام المعلنة لكل مشروع، بما في ذلك نسبة الإشغال المفترضة والإدارة والضرائب.
ما الضرائب التي تُفرض عند الشراء؟
ضريبة الاستحواذ (BPHTB) - 5% في مقاطعة Badung؛ ضريبة القيمة المضافة على العقار المشترى من المطور - فعليًا 11% (نسبة 12% على أساس 11/12 من السعر) إذا لم تكن مشمولة في السعر (Perda Badung 7/2023, DJP).
ما الضرائب على دخل الإيجار لغير المقيمين؟
يخضع دخل غير المقيم لضريبة بنسبة 20% من إجمالي الدخل (PPh 26)، إضافة إلى ضريبة الإقامة الإقليمية (DJP). يعتمد النظام الدقيق على وضعك وهيكل الملكية، ونؤكده وفقًا للصفقة.
هل يمنح شراء العقار تأشيرة؟
لا. تأشيرة الإقامة الثانية متاحة، لكنها غير مرتبطة بشراء العقار (Imigrasi).
ماذا يحدث للإيجار طويل الأجل بمرور الوقت؟
تنخفض قيمة حق الإيجار كلما قصرت المدة المتبقية. لذلك نتحقق من مدة الإيجار، وشروط التجديد، وما ينص عليه العقد بشأن بيع الحق.
مقالات عن بالي
بالي · العائد · 4 دقائقبالي: لماذا لا تتطابق العوائد المعلنة مع التقديرات المستقلة
يقدّر Global Property Guide العائد الإجمالي للفلل في بالي بنحو 2,93-5,47%، وبمتوسط 4,24%. أما الأرقام ذات الخانتين في الإعلانات فتعكس غالبًا سيناريو التأجير اليومي قبل احتساب المصروفات، ومن دون مراعاة انخفاض قيمة حق الإيجار طويل الأجل بمرور الوقت.
بالي · القانون · 5 دقائقبالي: حق الإيجار طويل الأجل، وحقوق الأجانب في الأراضي، وPT PMA
لا يمكن للأجانب في بالي تملّك الأرض ملكية حرة. هناك ثلاثة خيارات قانونية: إيجار طويل الأجل، أو Hak Pakai، أو شركة PT PMA. ومنذ فبراير 2026 أصبح تملّك الأرض عبر اسم مستعار إندونيسي محظورًا صراحةً على مستوى المقاطعة.
اختيارات: بالي
سنختار لك فيلا أو شقة في بالي بواقعية ووضوح
نعرض لك مشاريع بهيكل ملكية واضح، ونقدّر دخل الإيجار من بيانات مستقلة لا من الإعلانات. سنرسل لك 5-7 مشاريع موثّقة مع الأسعار وتفصيل التكاليف خلال يوم عمل واحد.
مسؤول التواصل معك
مستشار واحد يرافقك من السؤال الأول حتى استلام المفاتيح. نتحدث الإنجليزية.