Radisson Individuals Anta Canggu
Apartments im Hotel · Im Bau, Eröffnung im 1. Quartal 2027
Bali, Cangguab $178.000
Studios, Wohnungen mit 1 und 2 Schlafzimmern7 Min. zum Strand
Eigentumsform: Langzeitpacht (leasehold), Laufzeit je nach Projekt
Bali
Immobilien auf Bali vom Bauträger - 0% Provision, Grundstück und Genehmigungen geprüft
Ein Urlaubsziel mit starker Mietnachfrage. Ausländer halten Immobilien über eine langfristige Pacht (Nutzungsrecht für die Vertragslaufzeit, ohne Eigentum) oder ein Nutzungsrecht, nicht als Eigentum.
46 Projekte im Katalog, Preise ab 1690000000 m²-Katalog, Stand 4. Nov. 2026
- 0% Provision - der Bauträger bezahlt uns
- Grundstück und Genehmigungen geprüft PBG, SLF - vor der Reservierung
- Kauf aus der Ferne und Ratenzahlung bei einigen Bauträgern
Sie kaufen direkt beim Bauträger zum offiziellen Preis. Unsere Provision zahlt der Bauträger.
Dort gerade
6,948,754Ausländische Touristen, 2025
Disparda Bali · geprüft am
Auslastung 47 % · durchschnittlicher Übernachtungspreis $146Kurzzeitvermietung, Bali
AirDNA · geprüft am
$300,000Medianpreis, 2BR
Ayla Property · geprüft am
Der Markt heute
Touristenaufkommen
6.948.754 ausländische Touristen im Jahr 2025; Rückgang um 2,42% im 1. Halbjahr 2026.
Disparda Bali · geprüft am
Preise nach Viertel
Mediane Angebotspreise: Uluwatu $363K, Ubud $295K, Canggu $271K; nach Einheitstyp: 1BR 171.755 $, 2BR 300.000 $.
Ayla Property, 2026 report · geprüft am
Kurzzeitvermietung
Durchschnittliche Auslastung von 47% und ein durchschnittlicher Übernachtungspreis von $146.
AirDNA · geprüft am
Projekte: Bali
Projekte im Katalog ab Rp 1.690.000.000
Bali, CangguGate 11
Apartments · Fertiggestellt Q3 2025 - letzte Einheiten
Bali, Seminyakab Rp 1.690.000.000
Studios
Eigentumsform: Langzeitpacht (leasehold), Laufzeit je nach Projekt
Amazona Jungle
Apartments · Im Bau, Fertigstellung im November 2026
Bali, Kaba-Kabaab €123.452
Eigentumsform: Langzeitpacht (leasehold), Laufzeit je nach Projekt
Magnum Resort Berawa
Apartments · Bauphase wird noch bekannt gegeben
Bali, Cangguab $339.000
1-2 Schlafzimmer500 m zum Ozean
Eigentumsform: Langzeitpacht (leasehold), Laufzeit je nach Projekt
Amani Melasti
Apartments im Hotel · Bauphase wird noch bekannt gegeben
Bali, Ungasanab $157.000
Eigentumsform: Langzeitpacht (leasehold), Laufzeit je nach Projekt
Ramada Encore Pandawa Hills
Apartments im Hotel · Im Bau, Fertigstellung im 4. Quartal 2027
Bali, Pandawaab $135.000
Villen mit 1 bis 3 Schlafzimmern3 Min. zum Pandawa Beach
Eigentumsform: Langzeitpacht (leasehold), Laufzeit je nach Projekt
Projektkarte
Die Markierungen zeigen Städte und Stadtteile; den genauen Standort bestätigt der Bauträger.
© OpenStreetMap contributors
Eigentumsrecht für Ausländer
Kein vollständiges Eigentum möglich (kein unbefristetes Eigentum). Möglich sind Hak Pakai, HGB über eine PT PMA und langfristige Pacht (das Recht, die Immobilie für die vertraglich vereinbarte Dauer zu nutzen, ohne Eigentümer zu sein).
Eigentumsformen
Hak Pakai - 30+20+30 Jahre auf Staatsland (HPL), bis zu 30 Jahre auf Privatland; HGB - nur über eine PT PMA-Gesellschaft; Hak Sewa - langfristige Pacht (Nutzungsrecht an der Immobilie für die Vertragslaufzeit, ohne Eigentum). Zum Mindestpreis für ausländische Käufer machen die Quellen unterschiedliche Angaben (Rp 3 Mrd. oder Rp 5 Mrd.) - wir prüfen ihn für jedes Objekt.
PP 18/2021 · geprüft am
Nominee-Konstruktionen
Die Eintragung auf den Namen eines indonesischen Nominee-Eigentümers ist nach dem Gesetz Perda Bali 4/2026 verboten; die Sanktionen gelten auch für Vermittler. m² beteiligt sich nicht an solchen Modellen.
NusaBali · geprüft am
Steuern und Kosten
Erwerbsteuer (BPHTB)
5% (Regentschaft Badung); fällig am Tag der Unterzeichnung des PPJB.
Perda Badung 7/2023 · geprüft am
Grundsteuer (PBB-P2)
Die Sätze wurden 2026 durch regionale Vorschriften geändert. Den aktuell geltenden Satz bestätigen wir anhand einer Bescheinigung der Bapenda für das jeweilige Objekt.
Steuern auf Mieteinnahmen
Besteuerungsmodelle: Langzeitvermietung - 10% definitive Steuer; Einkommen von Nichtansässigen - 20% PPh 26 auf die Bruttoeinnahmen. Zusätzlich fällt je nach Bezirk eine lokale Beherbergungssteuer an. Der persönliche Steuersatz hängt von Status und Struktur ab.
DJP, PPh 26 · geprüft am
Gesamte Kaufkosten
Der Objektpreis ist nicht der Gesamtbetrag. Diese Kosten kommen hinzu auf Bali.
| BPHTB (Erwerbsteuer) - 5%, Regierungsbezirk Badung | Perda Badung 7/2023 |
| Mehrwertsteuer auf vom Bauträger gekaufte Immobilien - effektiv 11% (Satz von 12% auf eine Bemessungsgrundlage von 11/12 des Preises), sofern nicht im Preis enthalten | DJP |
| Notar/PPAT und Anwalt - laut Vertrag |
geprüft am
Jährliche Kosten im Eigentum: Die Grundsteuer PBB-P2 richtet sich nach dem Auszug von Bapenda für die Immobilie; die Verwaltung ist vertraglich geregelt.
Diese Risiken berücksichtigen wir
Abweichung zwischen angegebenen und unabhängig geschätzten Renditen; Steuern auf Kurzzeitvermietungen.
Rendite
Die unabhängige Schätzung der Bruttorendite liegt je nach Zahl der Schlafzimmer bei 2,93-5,47%, im Durchschnitt auf Bali bei 4,24% (Global Property Guide, Q3 2026, aktualisiert im August 2026). Renditeversprechen in der Bauträgerwerbung sind weder Fakten noch Prognosen von m² - wir prüfen sie für jedes Projekt.
Global Property Guide · geprüft am
Bauphase
Der Verkauf während der Bauphase erfordert eine PBG und eine Bankgarantie; PPJB erst ab einem Fertigstellungsgrad von 20%.
PP 12/2021 · geprüft am
Steuer beim Verkauf
2,5% Abgeltungssteuer auf den Bruttoverkaufserlös (PP 34/2016); 5% für Nichtansässige nach PPh 26. Das anwendbare Regime wird für jede Transaktion bestätigt.
DJP, DJP, PPh 26 · geprüft am
Für wen es passt und für wen nicht
Passend
- Kauf zur Kurzzeitvermietung mit realistischem Auslastungsmodell
- Bereitschaft zu langfristiger Pacht oder einer Struktur über eine PT PMA
Nicht passend
- Vollständiges Eigentum an einem Grundstück erforderlich (unbefristetes Eigentum)
- Berechnung auf Basis der vom Bauträger beworbenen Rendite
Das prüfen wir bei jedem Projekt: Laufzeit und Bedingungen der langfristigen Pacht, PBG, Bankgarantie und Steuermodell für die Vermietung.
Ausländische Käufer
Kann ein Ausländer auf Bali eine Immobilie kaufen
Ja. Ausländer halten Immobilien auf Bali über eine langfristige Pacht (Leasehold) oder ein Nutzungsrecht - nicht über Grundeigentum. Treuhänder-Modelle (Nominee) sind illegal, und wir beteiligen uns nicht daran.
Was wir vor der Reservierung prüfen. Status und Laufzeit der Grundstückspacht, die Baugenehmigung (PBG), die Nutzungsbescheinigung (SLF) für fertige Gebäude und die Bankgarantie bei Off-Plan-Verkäufen.
Visum. Der Kauf allein begründet keinen Aufenthaltstitel; das Second Home Visa ist nicht an einen Kauf gebunden.
Dies sind allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Vor der Reservierung prüfen wir die Bedingungen für Ihren Pass mit einem Anwalt im Kaufland.
Ist ein Kauf aus der Ferne möglich?
Der Kauf lässt sich ohne Anreise per Vollmacht abschließen. In der Regel bleibt ein persönlicher Schritt: die Vollmacht bei einem Notar oder im Konsulat in Ihrem Land zu unterschreiben.
Bali
Ja, auch ohne Anreise - mit einer begrenzten Vollmacht (kuasa khusus) für eine bevollmächtigte Person. Allerdings muss jemand persönlich beim Notar/PPAT anwesend sein: Das Notariatsgesetz verlangt die persönliche Anwesenheit der Partei und zweier Zeugen; eine Videokonferenz ersetzt die Unterzeichnung nicht (A&J Real Estate).
Wichtig: Die Vollmacht muss sich auf eine konkrete Transaktion und Immobilie beziehen; eine "absolute" Vollmacht muss PPAT zurückweisen (PP 24/1997, Art. 39). Treuhandmodelle mit Nominees sind verboten.
Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Lassen Sie Form, Übersetzung und Apostille der Vollmacht vor der Überweisung von einem Anwalt oder Notar im Land des Kaufs bestätigen.
Sie überweisen den Kaufpreis gemäß Vertrag an den Bauträger oder auf ein Treuhandkonto - niemals an die Agentur.
Fragen zum Kauf
Kann ein Ausländer auf Bali Eigentümer von Grundstücken sein?
Nein, ausländische Käufer können kein vollständiges Eigentum an Grundstücken erwerben (kein unbefristetes Eigentum). Möglich sind Hak Pakai, HGB über eine PT PMA und langfristige Pacht - das Recht, die Immobilie für die vertraglich vereinbarte Dauer zu nutzen, ohne Eigentümer zu sein (PP 18/2021, geprüft am 14. September 2026). Für jedes Projekt zeigen wir die Eigentumsstruktur und ihre Laufzeit.
Kann eine Immobilie auf den Namen eines Einheimischen gekauft werden?
Nein. Nominee-Konstruktionen sind verboten, und Sanktionen gelten auch für Vermittler (NusaBali, geprüft am 14. Sept. 2026). An solchen Konstruktionen beteiligen wir uns nicht.
Der Bauträger verspricht eine zweistellige Rendite. Ist das realistisch?
Die unabhängige Schätzung der Bruttorendite liegt je nach Anzahl der Schlafzimmer bei 2,93-5,47 %, auf Bali im Durchschnitt bei 4,24 % (Global Property Guide, Q3 2026, aktualisiert im August 2026, geprüft am 5. Nov. 2026). Beworbene Zahlen prüfen wir für jedes Projekt, einschließlich angenommener Auslastung, Verwaltung und Steuern.
Welche Steuern fallen beim Kauf an?
Erwerbsteuer (BPHTB) - 5% im Regierungsbezirk Badung; Mehrwertsteuer auf vom Bauträger gekaufte Immobilien - effektiv 11% (Satz von 12% auf eine Bemessungsgrundlage von 11/12 des Preises), sofern nicht im Preis enthalten (Perda Badung 7/2023, DJP).
Welche Steuern fallen für Nichtansässige auf Mieteinnahmen an?
Einkünfte von Nichtansässigen werden mit 20% des Bruttoeinkommens besteuert (PPh 26), zuzüglich einer regionalen Übernachtungssteuer (DJP). Die genaue steuerliche Behandlung hängt von Ihrem Status und der Eigentumsstruktur ab - wir klären sie für die jeweilige Transaktion.
Erhält man durch den Kauf ein Visum?
Nein. Es gibt ein Second Home Visa, aber es ist nicht an den Kauf einer Immobilie gebunden (Imigrasi).
Was geschieht im Laufe der Zeit mit einer langfristigen Pacht?
Der Wert des Pachtrechts sinkt, wenn die verbleibende Laufzeit kürzer wird. Deshalb prüfen wir die Laufzeit, die Verlängerungsbedingungen und die Regelungen zum Verkauf des Rechts.
Artikel: Bali
Bali · Rendite · 4 Min.Bali: Warum die Rendite aus Werbeanzeigen nicht mit unabhängigen Schätzungen übereinstimmt
Die unabhängige Einschätzung von Global Property Guide beziffert die Bruttorendite für Villen auf Bali auf 2,93-5,47%, im Durchschnitt auf 4,24%. Zweistellige Renditen in Anzeigen beruhen fast immer auf einem Szenario mit kurzfristiger Vermietung, vor Abzug der Kosten und ohne zu berücksichtigen, dass ein langfristiges Pachtrecht mit der Zeit an Wert verliert.
Bali · Recht · 5 Min.Bali: langfristige Pacht, Landrechte für Ausländer und PT PMA
Ausländer können auf Bali kein Land im Volleigentum besitzen. Es gibt drei legale Wege: langfristige Pacht, Hak Pakai oder eine PT PMA-Gesellschaft. Seit Februar 2026 ist es auf Provinzebene ausdrücklich verboten, Land über einen indonesischen Treuhänder (Nominee) zu halten.
Auswahl: Bali
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