Ratgeber
Antworten auf häufige Fragen vor dem ersten Immobilienkauf im Ausland.
Artikel nach Ländern
Steuern, Recht, Rendite und Risiken - kurz und prägnant, mit Zahlen und Links zu Originalquellen.
Zypern · Steuern · 4 Min.Zypern: 19% Mehrwertsteuer und ihre Auswirkungen auf die Rendite
Ein Investor, der eine Wohnung vom Bauträger zur Vermietung kauft, zahlt fast immer 19% MwSt., nicht 5%. Das senkt die Rendite sofort: Aus 5,4% des Nettopreises werden rund 4,5% der tatsächlichen Investition.
Zypern · Kauf · 4 Min.Zypern: Welche Kosten zusätzlich zum Kaufpreis anfallen
Seit 1. Januar 2026 fällt in Zypern keine Stempelsteuer mehr an. Die wichtigsten Zusatzkosten beim Kauf vom Bauträger sind 19% oder 5% MwSt.; bei MwSt. fällt keine Übertragungsgebühr an.
Bali · Rendite · 4 Min.Bali: Warum die Rendite aus Werbeanzeigen nicht mit unabhängigen Schätzungen übereinstimmt
Die unabhängige Einschätzung von Global Property Guide beziffert die Bruttorendite für Villen auf Bali auf 2,93-5,47%, im Durchschnitt auf 4,24%. Zweistellige Renditen in Anzeigen beruhen fast immer auf einem Szenario mit kurzfristiger Vermietung, vor Abzug der Kosten und ohne zu berücksichtigen, dass ein langfristiges Pachtrecht mit der Zeit an Wert verliert.
Bali · Recht · 5 Min.Bali: langfristige Pacht, Landrechte für Ausländer und PT PMA
Ausländer können auf Bali kein Land im Volleigentum besitzen. Es gibt drei legale Wege: langfristige Pacht, Hak Pakai oder eine PT PMA-Gesellschaft. Seit Februar 2026 ist es auf Provinzebene ausdrücklich verboten, Land über einen indonesischen Treuhänder (Nominee) zu halten.
Griechenland · Steuern · 4 Min.Griechenland: 15% Steuer für Nicht-EU-Käufer - Stand November 2026
Ein Gesetzentwurf über eine Steuer von 15% wurde Anfang November 2026 im Parlament eingebracht, ist aber noch nicht beschlossen. Wird er in der jetzigen Fassung verabschiedet, steigt die Grunderwerbsteuer für Steueransässige aus Ländern außerhalb von EU und EWR bei ab dem 1. Juli 2027 unterzeichneten Endverträgen von 3% auf 15% (inklusive Gemeindezuschlag von 3,09% auf 15,45%).
Griechenland · Aufenthaltstitel · 4 Min.Griechenland: Golden Visa - Schwellenwerte nach Regionen und die Änderungen
Seit 1. September 2024 beträgt die Mindestinvestition für ein Golden Visa über Immobilien 800.000 € in Attika, Thessaloniki, Mykonos, Santorini und auf den großen Inseln sowie 400.000 € andernorts. Die Investition muss in eine einzige Immobilie von mindestens 120 m² erfolgen, und Kurzzeitvermietung ist verboten.
Thailand · Recht · 4 Min.Thailand: 49%-Quote bei Eigentumswohnungen, unbefristetes Volleigentum und langfristige Pacht bei Villen
Eine Condominium-Wohnung ist für Ausländer der einzige breit verfügbare Weg zu vollem, unbefristetem Eigentum in Thailand. Die Quote beträgt 49% der Gesamtfläche aller Einheiten eines Gebäudes; Vorschläge, sie auf 75% anzuheben und 99-jährige Pachtverträge zu erlauben, waren im November 2026 noch nicht beschlossen.
Thailand · Risiken · 4 Min.Thailand: Ist die tageweise Vermietung legal? (Hotel Act und 30-Tage-Regel)
Die Vermietung von Wohnraum für weniger als einen Monat gilt in Thailand als Hotelbetrieb. Ohne Lizenz ist sie eine Straftat, und eine Wohnung in einer Eigentumswohnanlage darf überhaupt nicht für Hotelzwecke genutzt werden. Die Rendite einer Wohnung sollte daher auf einer Vermietung ab einem Monat basieren.
Georgien · Risiken · 4 Min.Georgien: Bauen ohne Escrow - so senken Sie das Risiko
Das georgische Recht schreibt beim Verkauf von noch im Bau befindlichen Wohnungen kein Escrow vor: Das Geld des Käufers geht direkt an den Bauträger. Den Schutz müssen Käufer selbst organisieren - durch Zahlungen nach Baufortschritt, die Vorregistrierung des Rechts beim NAPR und die Prüfung der Genehmigungen.
Georgien · Rendite · 4 Min.Georgien: 5% Steuer auf Mieteinnahmen und die tatsächliche Rendite in Tiflis und Batumi
Langfristige Vermietung von Wohnraum durch Privatpersonen wird in Georgien mit 5% der Einnahmen ohne Abzüge besteuert. Die Bruttorendite liegt in Tiflis bei 8-9%, in Batumi bei rund 7%; nach Steuern und Leerstand sind in Tiflis realistisch etwa 7% zu erwarten.
Ratgeber nach Ländern
Eigentumsrechte für ausländische Käufer, Kauf- und Besitzsteuern, Vermietungsregeln und Verkauf. Kurz und mit Links zu offiziellen Quellen.
Zypern
Volles Eigentum (unbefristetes Eigentum an der Immobilie). Käufer außerhalb der EU brauchen eine Genehmigung und dürfen bis zu 2 Objekte erwerben.
Bali
Kein vollständiges Eigentum möglich (kein unbefristetes Eigentum). Möglich sind Hak Pakai, HGB über eine PT PMA und langfristige Pacht (das Recht, die Immobilie für die vertraglich vereinbarte Dauer zu nutzen, ohne Eigentümer zu sein).
Griechenland
Vollständiges Eigentum für ausländische Käufer (unbefristetes Eigentum an der Immobilie).
Thailand
Wohnungen im Condo: vollständiges Eigentum (unbefristetes Eigentum an der Wohnung) innerhalb einer Quote von 49 %. Grundstücke: kein Eigentum, nur Pacht von bis zu 30 Jahren.
Allgemeine Fragen
Warum ist Ihr Service für mich kostenlos?
Die Leistungen der Agentur werden vom Bauträger bezahlt, nicht vom Käufer.
Werden Sie nicht die Projekte bevorzugen, an denen Sie mehr verdienen?
Unser Ziel ist, dass Sie kaufen und für ein zweites Objekt wiederkommen oder uns weiterempfehlen. Das gelingt nur, wenn das erste Objekt zu Ihren Zielen passt. Deshalb zeigen wir die Risiken jedes Projekts auf und sagen Ihnen, wenn wir ein Projekt nicht empfehlen.
Kann ich kaufen, ohne anzureisen?
In vielen Ländern ja: mit Online-Besichtigung, elektronischen Dokumenten und Unterschrift per Vollmacht. Wenn das Gesetz eine persönliche Anwesenheit verlangt, sagen wir Ihnen das im Voraus.
An wen überweise ich das Geld?
An den Bauträger oder auf ein vertraglich geschütztes Konto. Geld für das Objekt wird niemals an die Agentur überwiesen.
Was passiert, wenn sich der Bau verzögert?
Das hängt vom Land und vom Vertrag ab: In einigen Ländern gibt es Treuhandkonten oder Bankgarantien, in anderen muss der Schutz vertraglich geregelt werden. Wir prüfen diesen Punkt vor der Reservierung und erklären ihn verständlich.
Brauche ich einen Anwalt?
Ja, ein lokaler Anwalt, der ausschließlich Ihre Interessen vertritt, ist üblich. Wir helfen Ihnen, einen zu finden, und prüfen den Vertrag gemeinsam.
Garantieren Sie eine Rendite?
Nein. Wir zeigen die Berechnung und die Annahmen: Kaufpreis, Miete, Auslastung, Steuern und Kosten. Renditeangaben in der Werbung von Bauträgern sind keine Tatsachen, sondern Aussagen des Verkäufers.
In welcher Währung zahle ich?
In der Regel in der Landeswährung oder in der im Vertrag mit dem Bauträger vereinbarten Währung. Wir berücksichtigen das Wechselkursrisiko in der Berechnung und zeigen, wann es entsteht.
Erhalte ich durch den Kauf eine Aufenthaltserlaubnis?
In einigen Ländern ist das unter bestimmten Voraussetzungen möglich, in anderen nicht. Da sich die Regeln ändern, prüfen wir die aktuellen Anforderungen zum Zeitpunkt des Kaufs gemeinsam mit einem Anwalt.
Was passiert, nachdem ich eine Anfrage gestellt habe?
Ein Berater schreibt Ihnen über den von Ihnen gewählten Kanal, stellt bei Bedarf 1-2 Fragen und sendet Ihnen eine Auswahl mit Preisen, Quellen und Risiken. Wir rufen Sie nicht ohne Ihre Zustimmung an.
Arbeiten Sie mit Kunden aus allen Ländern?
Ja. Wir arbeiten mit Käufern aus allen Ländern und schreiben Ihnen in Ihrer Zeitzone, in der gewünschten Sprache und über Ihren bevorzugten Messenger.
Was, wenn ich es mir anders überlege?
Vor der Reservierung gehen Sie keinerlei Verpflichtung ein. Sie können einfach nicht antworten oder uns schreiben: „Derzeit nicht relevant“ - dann melden wir uns nicht mehr.
Glossar
- Vollständiges Eigentum - unbefristetes Eigentum an der Immobilie.
- Langfristige Pacht - das Recht, die Immobilie für die vertraglich vereinbarte Dauer zu nutzen. Nach Ablauf der Laufzeit fällt die Immobilie an den Eigentümer des Grundstücks zurück, sofern der Vertrag nicht verlängert wird.
- Kauf während der Bauphase - Vertrag und Zahlungen vor Fertigstellung der Immobilie; der Preis ist meist niedriger, das Risiko von Verzögerungen höher.
- Bruttorendite - jährliche Mieteinnahmen geteilt durch den Kaufpreis, ohne Abzug von Kosten und Steuern.
- Nettorendite - nach Steuern, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand.
- Treuhandkonto - ein Konto, auf dem das Geld des Käufers bis zur Erfüllung der Vertragsbedingungen verwahrt wird.
Sie wissen nicht, mit welchem Land Sie anfangen sollen?
Das ist ganz normal. Beginnen Sie mit Ihrem Vorhaben und Budget - wir vergleichen die Märkte für Sie.
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