Thaïlande · Risques · 4 min
Thaïlande : la location à la nuitée est-elle légale (Hotel Act et règle des 30 jours) ?
En Thaïlande, la location d’un logement pour moins d’un mois est considérée comme une activité hôtelière. Sans licence, elle constitue une infraction pénale, et un appartement en condominium ne peut en aucun cas être utilisé pour une activité hôtelière. Pour calculer le rendement d’un appartement, il convient de se baser sur une location d’au moins un mois.
L’essentiel en chiffres
D'où vient la règle des 30 jours
Le Hotel Act de 2004 définit un hôtel comme une activité fournissant un hébergement temporaire contre rémunération. Un logement loué au mois ou plus n'entre pas dans cette définition. C'est le fondement de la « règle des 30 jours » du marché (AustCham Thailand). C'est la substance du montage qui compte : si une annonce affiche un tarif à la nuit et accepte des réservations courtes, ajouter « minimum 30 nuits » ne la rend pas conforme. La plateforme de réservation utilisée ne change rien à la situation juridique.
C'est pourquoi les contrats de location au mois sont devenus la norme sur le marché. Ce n'est pas un contournement, mais un format légal de location longue durée. Les revenus de ce type de location sont inférieurs aux chiffres annoncés pour la location à la nuitée, mais ils ne comportent pas de risque d'amende ni de litige avec le syndic.
Sanctions
Exploiter un hôtel sans licence enfreint la section 15. Selon la section 59, la sanction est une amende pouvant atteindre 20 000 bahts, plus 10 000 bahts par jour de poursuite de l'infraction (Library of Congress) ; selon FRANK Legal & Tax, une peine d'emprisonnement jusqu'à un an est également possible (FRANK Legal & Tax). En février 2025, le gouvernement a publiquement averti les acheteurs étrangers que louer des lots de condo aux touristes à la nuitée est illégal et a ordonné des inspections des condominiums (Library of Congress).
Condominiums : une interdiction spécifique
En novembre 2023, le Land Department a confirmé que les lots de condominium ne peuvent pas servir à une activité hôtelière. Louer un lot de condo à la nuitée est donc illégal, quelles que soient les licences (AustCham Thailand). En outre, de nombreux immeubles interdisent ce type de location dans leur règlement de copropriété.
Un immeuble ne peut être exploité comme hôtel qu'après l'annulation de son enregistrement en condominium et l'obtention des autorisations hôtelières. En pratique, cela n'est possible qu'avant la vente des lots ou avec l'accord unanime de tous les copropriétaires (AustCham Thailand). Si un vendeur promet de la location à la nuitée dans un immeuble enregistré en condominium, demandez une explication écrite de la base juridique.
Vérifiez séparément le règlement de l'immeuble : il s'applique à tous les copropriétaires, et le syndic peut restreindre l'accès des clients de courte durée, exiger l'enregistrement des résidents et appliquer les amendes prévues par le règlement. Un litige avec le syndic est le moyen le plus rapide de perdre vos revenus locatifs.
Régime simplifié pour les petits établissements
Depuis 2023, un établissement de 8 chambres et 30 clients au maximum peut fonctionner comme hébergement non hôtelier. Ce n'est pas automatique : l'exploitant doit informer le registraire, se soumettre à une inspection et respecter les exigences de sécurité (AustCham Thailand). Les exploitants étrangers relèvent aussi du Foreign Business Act : l'hôtellerie figure sur la liste 3, et une société à majorité étrangère a besoin d'une licence ou d'un certificat BOI.
La nouvelle loi n'est pas encore adoptée
Le 29 septembre 2026, le gouvernement a présenté un projet d'Accommodation Places Act en trois catégories : jusqu'à 8 chambres - déclaration, 9-40 - enregistrement, et plus de 40 - licence. Il n'est pas adopté, aucune date d'entrée en vigueur n'est fixée, et il ne lève pas l'interdiction visant les condominiums (AustCham Thailand).
Le projet prévoit aussi un système de déclaration électronique et la transmission des informations sur les clients étrangers au Bureau de l'immigration. Selon les commentateurs du secteur, les plateformes de réservation pourraient être tenues de vérifier l'enregistrement des biens. Cela renforcerait les contrôles, sans assouplir les restrictions (AustCham Thailand).
À retenir pour les acheteurs : suivez l'évolution des lois sur l'hébergement, mais n'achetez pas un condo en misant sur une future légalisation de la location à la nuitée.
Ce que cela signifie pour vos calculs
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les conditions doivent être vérifiées pour le bien concerné avant de finaliser une transaction.
- calculez le rendement d'un condo sur la base de locations d'un mois ou plus ;
- la location à la nuitée n'est envisageable que pour une villa avec un exploitant sous licence ou dans le cadre d'un projet hôtelier ;
- si les projections de revenus du vendeur reposent sur de la location à la nuitée dans un condominium, c'est un risque juridique, pas une hypothèse de rendement ;
- pour une villa destinée à la location à la nuitée, établissez à l'avance qui sera l'exploitant, s'il dispose d'une déclaration ou d'une licence, et au nom de qui sera le contrat avec les clients.
Ce que cela signifie pour l’acheteur
- Une location de moins d'un mois relève de l'activité hôtelière, et l'exercer sans licence est une infraction.
- Les lots de condominium ne peuvent pas être loués à la nuitée.
- Le scénario de base réaliste pour un condo est une durée de location d'au moins 1 mois.
- La nouvelle loi sur l'hébergement n'est encore qu'un projet et ne légalisera pas la location Airbnb dans les condominiums.
À jour au . Il s'agit d'informations générales, et non d'un conseil juridique ou fiscal.
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