泰国 · 风险 · 4分钟
泰国：短租是否合法（Hotel Act 与 30 天规则）
在泰国，出租房屋的期限不足一个月，通常会被视为酒店经营。未取得许可证即经营属于刑事违法行为，而且共管公寓不得用于酒店经营。估算公寓收益时，应以租期至少一个月为基础。
关键数据
30天规则从何而来
2004年《酒店法》将酒店定义为有偿提供临时住宿的经营活动。按月或更长期限出租的住所不在此定义范围内。这就是市场上“30天规则”的依据（AustCham Thailand）。安排的实质才是关键：如果房源报出每晚价格并接受短期预订，加上“最少30晚”并不能使其合规。使用哪个预订平台也不会改变法律地位。
因此，按月签订的租赁协议已成为市场标准。这不是变通手段，而是合法的长期出租形式。这类出租的收入低于按晚出租广告中的数字，但不会带来罚款风险或与楼宇管理方的纠纷。
处罚
无执照经营酒店违反第15条。根据第59条，处罚为最高20,000泰铢罚款，违规持续期间每天另加10,000泰铢（Library of Congress）；据FRANK Legal & Tax称，还可能被判处最长一年监禁（FRANK Legal & Tax）。2025年2月，政府公开警告外国买家，按晚向游客出租公寓单位属于违法行为，并下令对公寓进行检查（Library of Congress).
公寓：另一项单独禁令
2023年11月，土地厅确认公寓单位不得用于酒店经营。因此，无论持有何种执照，按晚出租公寓单位都是违法的（AustCham Thailand）。此外，许多楼宇的管理规定也禁止此类出租。
只有在注销公寓登记并取得酒店许可后，建筑才能作为酒店使用。在实践中，这只能在单位售出之前或经全体业主一致同意后才能实现（AustCham Thailand）。如果卖方在登记为公寓的楼宇中承诺按晚出租，请要求对方书面说明其法律依据。
请单独核查楼宇规定：它们适用于所有业主，管理公司可以限制短期客人进入、要求住户登记，并处以章程中规定的罚款。与管理公司发生纠纷，是失去租金收入的最快方式。
小型房产的简化制度
自2023年起，最多8间客房、最多30位客人的房产可以作为非酒店住宿经营。这并非自动适用：经营者必须通知登记机关、接受检查并满足安全要求（AustCham Thailand）。外国经营者还须遵守《外国人经商法》：酒店业列于清单3，外资控股的公司需要取得执照或BOI证书。
新法尚未通过
2026年9月29日，政府提交了《住宿场所法》草案，分为三类：最多8间客房 - 备案，9-40间 - 登记，超过40间 - 执照。该草案尚未通过，也未确定生效日期，且并未取消对公寓的禁令（AustCham Thailand).
草案还规定建立电子备案系统，并将外国客人信息传送给移民局。业内评论人士表示，预订平台可能被要求核实房产登记情况。这将加强执法，而不是放宽限制（AustCham Thailand).
给买家的结论：请关注住宿法的变化，但不要以未来按晚出租将合法化为前提购买公寓。
这对您的计算意味着什么
本文仅供一般参考，不构成法律或税务建议。在完成交易前，应针对具体房产核实相关条款。
- 按一个月或更长期限的出租来计算公寓收益率；
- 按晚出租仅适用于有持牌经营者的别墅或酒店项目；
- 如果卖方的收入预测基于公寓按晚出租，这是一项法律风险，而不是收益假设；
- 对于计划按晚出租的别墅，请提前确定经营者是谁、其是否已备案或持有执照，以及客人协议上将署谁的名字。
对买家的影响
- 出租不足一个月属于酒店经营，无执照经营属于违规行为。
- 公寓单位不能按晚出租。
- 公寓现实的基准情景是租期不少于1个月。
- 新的住宿法仍是草案，不会使公寓中的Airbnb出租合法化。
信息更新日期： 。以上为一般信息，不构成法律或税务建议。
塞浦路斯 · 税务 · 4分钟