Tailandia · Riesgos · 4 min
Tailandia: ¿es legal el alquiler por días? (Hotel Act y regla de los 30 días)
En Tailandia, alquilar una vivienda por menos de un mes se considera una actividad hotelera. Operar sin licencia es un delito, y un apartamento en un condominio no puede destinarse en ningún caso a actividades hoteleras. Para calcular la rentabilidad de un apartamento, conviene basarse en alquileres de un mes o más.
Datos clave
De dónde viene la regla de los 30 días
La Hotel Act de 2004 define como hotel el alojamiento temporal ofrecido a cambio de un pago. Las viviendas alquiladas por meses o períodos más largos quedan fuera de esa definición. De ahí surge la llamada «regla de los 30 días» del mercado (AustCham Thailand). Lo importante es la naturaleza real de la actividad: si el anuncio fija una tarifa por noche y acepta reservas cortas, añadir «mínimo 30 noches» no resuelve el problema. La plataforma de reservas utilizada no cambia la situación jurídica.
Por eso se han generalizado en el mercado los contratos de alquiler de un mes o más. No se trata de eludir la ley, sino de una modalidad legal de alquiler de larga duración. Los ingresos de este tipo de alquiler son inferiores a los que suelen mostrar los cálculos promocionales de los alquileres por días, pero no conllevan el riesgo de multas ni de conflictos con la administración del edificio.
Sanciones
Explotar un hotel sin licencia infringe la sección 15. En virtud de la sección 59, la multa puede ascender a 20 000 baht, más 10 000 baht por cada día que continúe la infracción (Library of Congress); según los abogados de FRANK Legal & Tax, también puede imponerse una pena de hasta un año de prisión (FRANK Legal & Tax). En febrero de 2025, el Gobierno advirtió públicamente a los compradores extranjeros de que es ilegal alquilar apartamentos a turistas por días y ordenó inspeccionar los condominios (Library of Congress).
Prohibición específica para los condominios
En noviembre de 2023, el Departamento de Tierras confirmó que los apartamentos en condominios no pueden utilizarse para actividades hoteleras. Por tanto, alquilar un apartamento por días es ilegal, con independencia de las licencias (AustCham Thailand). Además, las normas de muchos edificios prohíben este tipo de alquiler.
Un edificio solo puede utilizarse como hotel después de cancelar su inscripción como condominio y obtener los permisos hoteleros. En la práctica, esto solo es posible antes de vender los apartamentos o mediante una decisión unánime de todos los propietarios (AustCham Thailand). Si el vendedor promete que se pueden hacer alquileres por días en un edificio inscrito como condominio, solicite una explicación por escrito del fundamento jurídico.
Compruebe también las normas del edificio: son vinculantes para todos los propietarios, y la administración puede restringir el acceso de huéspedes de corta estancia, exigir que se registren los ocupantes y aplicar las multas previstas en los estatutos. Un conflicto con la administración es la forma más rápida de perder los ingresos por alquiler.
Régimen simplificado para establecimientos pequeños
Desde 2023, los establecimientos con hasta 8 habitaciones y hasta 30 huéspedes pueden operar como alojamientos no hoteleros. No es automático: hay que notificarlo al registrador, superar una inspección y cumplir los requisitos de seguridad (AustCham Thailand). Para los extranjeros también existe una restricción conforme a la Ley de Empresas Extranjeras: la actividad hotelera figura en la lista 3, y las sociedades con mayoría de capital extranjero necesitan una licencia o un certificado de la BOI.
La nueva ley todavía no se ha aprobado
El 29 de septiembre de 2026, el Gobierno presentó un proyecto de Ley de establecimientos de alojamiento con tres categorías: hasta 8 habitaciones, notificación; de 9 a 40, registro; más de 40, licencia. El proyecto no se ha aprobado, no se ha fijado una fecha de entrada en vigor y no elimina la prohibición aplicable a los condominios (AustCham Thailand).
El proyecto también contempla un sistema electrónico de notificaciones y la transmisión de datos de huéspedes extranjeros a la oficina de inmigración. Según comentaristas del sector, se podría exigir a las plataformas de reservas que verifiquen el registro de los establecimientos. Esto reforzaría el control, no lo relajaría (AustCham Thailand).
Conclusión para el comprador: conviene seguir los cambios en la legislación sobre alojamientos, pero no comprar un apartamento contando con que en el futuro se legalicen los alquileres por días.
Implicaciones para el cálculo de rentabilidad
Este material es informativo y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal: antes de realizar una operación, las condiciones deben comprobarse para el inmueble concreto.
- Calcule la rentabilidad del apartamento basándose en alquileres de un mes o más.
- El modelo de alquiler por días solo es viable para una villa con un operador autorizado o dentro de un proyecto hotelero.
- Si el cálculo de rentabilidad del vendedor se basa en alquileres por noche en un condominio, se trata de un riesgo legal, no de una rentabilidad fiable.
- Si la villa se destinará a alquileres por días, averigüe de antemano quién será el operador, si cuenta con la notificación o licencia correspondiente y a nombre de quién se formalizará el contrato con los huéspedes.
Qué significa para el comprador
- Alquilar por menos de un mes se considera actividad hotelera; operar sin licencia infringe la ley.
- Está prohibido alquilar por días un apartamento en un condominio.
- El escenario base realista para un condo es un plazo de alquiler de al menos 1 mes.
- La nueva ley de alojamientos sigue siendo un proyecto y no legalizará Airbnb en condominios.
Actualizado a . Esta información es orientativa y no constituye asesoramiento legal ni fiscal.
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