Thailand · Risiken · 4 Min.
Thailand: Ist die tageweise Vermietung legal? (Hotel Act und 30-Tage-Regel)
Die Vermietung von Wohnraum für weniger als einen Monat gilt in Thailand als Hotelbetrieb. Ohne Lizenz ist sie eine Straftat, und eine Wohnung in einer Eigentumswohnanlage darf überhaupt nicht für Hotelzwecke genutzt werden. Die Rendite einer Wohnung sollte daher auf einer Vermietung ab einem Monat basieren.
Die wichtigsten Zahlen
Woher die 30-Tage-Regel kommt
Der Hotel Act von 2004 definiert entgeltliche vorübergehende Unterbringung als Hotelbetrieb. Wohnraum, der monatlich oder länger vermietet wird, fällt nicht unter diese Definition. Daher stammt die branchenübliche „30-Tage-Regel“ (AustCham Thailand). Entscheidend ist die tatsächliche Ausgestaltung: Wird in einem Inserat ein Preis pro Nacht angegeben und werden Kurzzeitbuchungen angenommen, schützt auch der Zusatz „ab 30 Nächten“ nicht. Die Nutzung einer Buchungsplattform ändert nichts an der Rechtslage.
Deshalb haben sich auf dem Markt Mietverträge mit einer Laufzeit von mindestens einem Monat etabliert. Das ist keine Umgehung des Gesetzes, sondern eine zulässige Form der Langzeitvermietung. Die Einnahmen aus einer solchen Vermietung sind geringer als in Werbekalkulationen für Kurzzeitvermietungen dargestellt, bergen aber kein Bußgeldrisiko und kein Konfliktpotenzial mit der Hausverwaltung.
Strafen
Der Betrieb eines Hotels ohne Lizenz verstößt gegen Section 15. Nach Section 59 droht eine Geldstrafe von bis zu 20 000 Baht sowie 10 000 Baht für jeden Tag, an dem der Verstoß andauert (Library of Congress); laut den Anwälten von FRANK Legal & Tax ist außerdem eine Freiheitsstrafe von bis zu einem Jahr möglich (FRANK Legal & Tax). Im Februar 2025 warnte die Regierung öffentlich ausländische Käufer, dass die tageweise Vermietung von Wohnungen an Touristen illegal sei, und ordnete Kontrollen von Eigentumswohnanlagen an (Library of Congress).
Eigentumswohnanlagen - ein eigenständiges Verbot
Im November 2023 bestätigte das Land Department: Wohnungen in Eigentumswohnanlagen dürfen nicht für Hotelbetriebe genutzt werden. Daher ist die tageweise Vermietung einer Wohnung unabhängig von Lizenzen illegal (AustCham Thailand). Darüber hinaus verbieten die Hausordnungen vieler Anlagen solche Vermietungen.
Ein Gebäude darf nur dann als Hotel genutzt werden, wenn es nicht mehr als Eigentumswohnanlage registriert ist und die erforderlichen Hotelgenehmigungen vorliegen - in der Praxis ist das nur vor dem Verkauf der Wohnungen oder mit einstimmigem Beschluss aller Eigentümer möglich (AustCham Thailand). Wenn ein Verkäufer tageweise Vermietungen in einem als Eigentumswohnanlage registrierten Gebäude verspricht, bitten Sie um eine schriftliche Erläuterung der Rechtsgrundlage.
Prüfen Sie gesondert die Hausordnung: Sie ist für alle Eigentümer verbindlich. Die Hausverwaltung kann den Zugang von Kurzzeitgästen beschränken, eine Registrierung der Bewohner verlangen und die in der Satzung vorgesehenen Bußgelder verhängen. Ein Konflikt mit der Hausverwaltung ist der schnellste Weg, Mieteinnahmen zu verlieren.
Vereinfachtes Verfahren für kleinere Objekte
Seit 2023 können Objekte mit bis zu 8 Zimmern und bis zu 30 Gästen als nicht hotelmäßige Unterkunft betrieben werden. Das gilt nicht automatisch: Die zuständige Registrierungsstelle muss benachrichtigt werden, das Objekt muss geprüft werden und die Sicherheitsanforderungen müssen erfüllt sein (AustCham Thailand). Für Ausländer gilt außerdem eine Beschränkung nach dem Foreign Business Act: Hotelbetriebe fallen unter Liste 3, und ein Unternehmen mit ausländischer Mehrheitsbeteiligung benötigt eine Lizenz oder ein BOI-Zertifikat.
Das neue Gesetz ist noch nicht verabschiedet
Am 29. September 2026 legte die Regierung den Entwurf eines Gesetzes über Beherbergungsbetriebe mit drei Kategorien vor: bis zu 8 Zimmer - Meldung, 9-40 - Registrierung, mehr als 40 - Lizenz. Der Entwurf ist nicht verabschiedet, ein Inkrafttreten ist nicht festgelegt und das Verbot für Eigentumswohnanlagen wird dadurch nicht aufgehoben (AustCham Thailand).
Der Entwurf sieht außerdem ein elektronisches Meldesystem und die Übermittlung von Daten ausländischer Gäste an die Einwanderungsbehörde vor. Branchenkommentatoren zufolge könnten Buchungsplattformen verpflichtet werden, die Registrierung von Objekten zu prüfen. Das würde die Kontrolle verschärfen, nicht lockern (AustCham Thailand).
Fazit für Käufer: Änderungen des Beherbergungsrechts sollten beobachtet werden. Eine Wohnung sollte jedoch nicht in der Erwartung gekauft werden, dass die tageweise Vermietung künftig legalisiert wird.
Was das für die Renditekalkulation bedeutet
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Vor einem Kauf müssen die Bedingungen für das konkrete Objekt geprüft werden.
- Kalkulieren Sie die Rendite einer Wohnung auf Grundlage einer Vermietung ab einem Monat;
- tageweise Vermietungen kommen nur bei einer Villa mit lizenziertem Betreiber oder im Rahmen eines Hotelprojekts infrage;
- beruht die Renditekalkulation des Verkäufers auf Übernachtungen in einer Eigentumswohnanlage, handelt es sich um ein Rechtsrisiko und nicht um eine gesicherte Rendite;
- klären Sie bei einer Villa, die tageweise vermietet werden soll, im Voraus, wer Betreiber ist, ob eine Meldung oder Lizenz vorliegt und auf wessen Namen der Vertrag mit den Gästen ausgestellt wird.
Was das für Käufer bedeutet
- Eine Vermietung für weniger als einen Monat gilt als Hotelbetrieb; ohne Lizenz ist sie ein Verstoß.
- Wohnungen in Eigentumswohnanlagen dürfen überhaupt nicht tageweise vermietet werden.
- Das realistische Basisszenario für eine Wohnung ist eine Vermietung ab 1 Monat.
- Das neue Beherbergungsgesetz ist noch ein Entwurf und legalisiert Airbnb in Eigentumswohnanlagen nicht.
Stand: . Dies ist eine Orientierungshilfe und keine Rechts- oder Steuerberatung.
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