Thaïlande · Droit · 4 min
Thaïlande : quota de 49 % en copropriété, pleine propriété et bail de longue durée pour les villas
Un appartement en copropriété (condominium) est le seul moyen largement accessible pour un étranger d'obtenir une pleine propriété perpétuelle en Thaïlande. Le quota est de 49 % de la surface totale des lots d'un immeuble ; les propositions visant à le porter à 75 % et à autoriser des baux de 99 ans n'avaient pas été adoptées en novembre 2026.
L’essentiel en chiffres
Comment fonctionne le quota de 49%
La section 19 bis du Condominium Act de 1979 autorise les étrangers à posséder des lots dans un condominium enregistré, à condition que la propriété étrangère ne dépasse pas 49% de la surface totale de tous les lots. Les 51% restants doivent appartenir à des ressortissants ou entités thaïlandais (Thai Law Online). Le quota repose sur la surface, pas sur le nombre de lots : quelques grands appartements détenus par des étrangers peuvent l'épuiser plus vite.
Le quota s'applique à chaque immeuble. Dans les résidences prisées, il peut être épuisé dès la première phase de commercialisation, ne laissant aux étrangers que le bail de longue durée pour les lots restants. Cela pèse aussi sur la revente : si le quota est plein, vous ne pouvez vendre un lot détenu par un étranger en pleine propriété à un autre étranger que si votre part de quota est transférée à l'acheteur.
Ce qu'il faut vérifier avant de payer
L'obligation de virement en devise étrangère figure à la section 19 ter du Condominium Act : le montant transféré de l'étranger doit être au moins égal au prix d'achat, et le nom de l'émetteur doit correspondre à celui de l'acheteur (Khonsu Legal).
- Une confirmation écrite du promoteur ou du syndic du quota étranger restant à la date de la transaction ;
- Que les fonds de l'achat seront transférés de l'étranger en devise étrangère et que la banque délivrera une preuve du virement - sans cela, le lot ne peut pas être enregistré au nom d'un étranger ;
- Que la propriété sera enregistrée à votre nom au Land Department, et non au nom d'une société ou d'un intermédiaire.
Le quota n'a pas été relevé
Les propositions visant à porter le quota à 75% et à autoriser des baux de 99 ans sont en discussion depuis 2024. En novembre 2026, aucune n'était devenue loi, et aucun projet n'avait été déposé au Parlement. Le quota de propriété de 49% et la limite de bail de 30 ans restent en vigueur (Thai Law Online). Ne planifiez pas un achat en supposant qu'une future réforme sera adoptée.
Ce qui a changé en 2026 : la réduction des frais de transfert et d'inscription d'hypothèque à 0,01% a été prolongée jusqu'au 30 juin 2027 (Thai Law Online). L'allègement est soumis à des conditions d'éligibilité : vérifiez s'il s'applique à votre transaction.
Villas : bail de longue durée uniquement
Les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain en Thaïlande : une villa leur est donc généralement accessible en bail de longue durée, soit un bail foncier de 30 ans au maximum. Si un contrat prévoit une durée plus longue, elle est ramenée à 30 ans. Un bail peut être renouvelé, mais toute nouvelle durée ne peut pas non plus dépasser 30 ans à compter du renouvellement (Addleshaw Goddard).
Dans l'affaire 4655/2566, la Cour suprême a déclaré nulles les promesses de renouveler le bail pour deux nouvelles périodes de 30 ans aux mêmes conditions, avec paiement d'avance, y voyant une tentative de contourner la limite. Un montage « 30+30+30 » ne doit pas être considéré comme une garantie de 90 ans : seule la durée initiale est garantie.
La cour admet le renouvellement si ses conditions reflètent les circonstances futures plutôt que de simplement répéter la durée initiale avec un montant payé d'avance. Avant de signer, vérifiez qui possède le terrain, s'il est hypothéqué et si le bail sera enregistré au Land Department.
Comment comparer les options
Un appartement en condominium dans le quota offre une pleine propriété perpétuelle, qui peut être vendue ou transmise. Une villa en bail de longue durée vous confère un droit de 30 ans, dont la valeur diminue à mesure que le bail s'écoule. Pour comparer la rentabilité d'une villa, divisez son prix par la durée de bail restante et déduisez ce montant du revenu annuel.
Exemple : une villa à 15 millions de bahts avec un bail de 30 ans représente environ 500 000 bahts par an rien que pour amortir le prix d'achat. Si le revenu locatif net est de 900 000 bahts, le bénéfice réel est d'environ 400 000 bahts, soit 2,7% du prix d'achat. Ces chiffres sont illustratifs, mais la même logique vaut pour toute villa en bail de longue durée.
Pour un appartement en condominium dans le quota, cet ajustement ne s'applique pas : la propriété est perpétuelle, et la valeur est déterminée par le marché plutôt que par la durée restante.
Ce contenu est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les conditions de la transaction doivent être examinées pour le bien concerné.
Ce que cela signifie pour l’acheteur
- Pour un étranger, la seule voie vers une pleine propriété perpétuelle est l'achat d'un lot de condominium dans le quota de 49%.
- Confirmez le quota restant et documentez le virement en devise étrangère avant de payer.
- Une villa se loue pour 30 ans ; les tribunaux ont déclaré nulles les promesses de renouvellement « 30+30 ».
- Le quota de 75% et le bail de 99 ans ne sont encore que des propositions.
À jour au . Il s'agit d'informations générales, et non d'un conseil juridique ou fiscal.
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