Таиланд · Риски · 4 мин
Таиланд: законна ли посуточная сдача (Hotel Act и правило 30 дней)
Сдача жилья меньше чем на месяц в Таиланде считается гостиничным бизнесом. Без лицензии это уголовное нарушение, а квартиру в кондоминиуме под гостиничную деятельность использовать нельзя вообще. Расчёт доходности для квартиры стоит строить на аренде от месяца.
Главное в цифрах
Откуда правило 30 дней
Hotel Act 2004 года считает гостиницей платное временное размещение. Жильё, которое сдаётся помесячно и дольше, под это определение не попадает. Отсюда рыночное «правило 30 дней» (AustCham Thailand). Важно, что оценивается суть: если в объявлении цена за ночь и принимаются короткие брони, приписка «от 30 ночей» не спасает. Площадка бронирования правовую позицию не меняет.
Поэтому на рынке закрепились договоры аренды от одного месяца. Это не обход закона, а законный формат долгосрочной сдачи. Доход от такой аренды ниже, чем в рекламных расчётах посуточной модели, но он не несёт риска штрафов и конфликта с управляющей компанией дома.
Наказание
Работа гостиницы без лицензии - нарушение раздела 15. По разделу 59 - штраф до 20 000 бат и 10 000 бат за каждый день, пока нарушение продолжается (Library of Congress); по данным юристов FRANK Legal & Tax, также возможно лишение свободы до одного года (FRANK Legal & Tax). В феврале 2025 года правительство публично предупредило иностранных покупателей, что посуточная сдача квартир туристам незаконна, и поручило проверки кондоминиумов (Library of Congress).
Кондоминиум - отдельный запрет
В ноябре 2023 года Земельный департамент подтвердил: квартиры в кондоминиуме нельзя использовать для гостиничной деятельности. Поэтому посуточная сдача квартиры незаконна независимо от лицензий (AustCham Thailand). Кроме того, во многих домах такую сдачу запрещают правила управляющей компании.
Использовать здание под гостиницу можно только после снятия регистрации кондоминиума и получения гостиничных разрешений - на практике это возможно лишь до продажи квартир или единогласным решением всех собственников (AustCham Thailand). Если продавец обещает посуточную сдачу в доме, зарегистрированном как кондоминиум, просите письменное объяснение правового основания.
Отдельно проверьте правила дома: они обязательны для всех собственников, и управляющая компания вправе ограничивать доступ краткосрочных гостей, требовать регистрации жильцов и применять штрафы, предусмотренные уставом. Конфликт с управляющей компанией - самый быстрый способ потерять арендный доход.
Упрощённый режим для малых объектов
С 2023 года объект до 8 комнат и до 30 гостей можно вести как негостиничное размещение. Это не автоматически: нужно уведомить регистратора, пройти проверку и соответствовать требованиям безопасности (AustCham Thailand). Для иностранцев есть ещё ограничение Закона об иностранном бизнесе: гостиничный бизнес в списке 3, и компании с иностранным большинством нужна лицензия или сертификат BOI.
Новый закон пока не принят
29 сентября 2026 года правительство представило проект Закона о местах размещения с тремя категориями: до 8 комнат - уведомление, 9-40 - регистрация, свыше 40 - лицензия. Он не принят, дата вступления не назначена, а запрет для кондоминиумов не снимает (AustCham Thailand).
Проект также предусматривает электронную систему уведомлений и передачу данных об иностранных гостях в иммиграционное бюро; по оценке отраслевых комментаторов, от площадок бронирования могут потребовать проверять регистрацию объектов. Это усиливает контроль, а не ослабляет его (AustCham Thailand).
Вывод для покупателя: изменения в законе о размещении стоит отслеживать, но покупать квартиру в расчёте на будущую легализацию посуточной сдачи нельзя.
Что это значит для расчёта
Материал - справка, а не юридическая или налоговая консультация: перед сделкой условия проверяются под конкретный объект.
- доходность квартиры считайте по аренде от месяца;
- посуточная модель реальна только для виллы с лицензированным оператором или в формате гостиничного проекта;
- если доход в расчёте продавца строится на ночах в кондоминиуме, это законодательный риск, а не доходность;
- для виллы под посуточную сдачу заранее выясните, кто будет оператором, есть ли у него уведомление или лицензия и на кого оформлен договор с гостями.
Что это значит для покупателя
- Сдача меньше месяца - гостиничный бизнес, без лицензии это нарушение.
- Квартиру в кондоминиуме посуточно сдавать нельзя вообще.
- Реальный базовый сценарий для квартиры - аренда от 1 месяца.
- Новый закон о размещении - проект, Airbnb в кондоминиумах он не легализует.
Актуально на . Это справка, а не юридическая или налоговая консультация.
Кипр · Налоги · 4 мин