מאגר ידע
תשובות לשאלות שעולות לפני רכישה ראשונה בחו״ל.
כתבות לפי מדינה
מיסוי, משפט, תשואה וסיכונים - בקצרה, עם נתונים וקישורים למקורות ראשוניים.
קפריסין · מיסוי · 4 דקותקפריסין: מע״מ 19% וההשפעה שלו על התשואה
משקיע שרוכש דירה מהיזם כדי להשכיר אותה משלם כמעט תמיד מע״מ בשיעור 19%, ולא 5%. הדבר מפחית מיד את התשואה: 5,4% מהמחיר לפני מס הופכים לכ-4,5% מההשקעה בפועל.
קפריסין · רכישה · 4 דקותקפריסין: כמה עולה הרכישה מעבר למחיר הנכס
החל מ-1 בינואר 2026 אין עוד מס בולים בקפריסין. התוספת העיקרית למחיר בקנייה ישירות מהיזם היא מע״מ בשיעור 19% או 5%, ואגרת העברת הבעלות אינה חלה כאשר משולם מע״מ.
באלי · תשואה · 4 דקותבאלי: מדוע התשואה בפרסומות אינה תואמת הערכות עצמאיות
הערכה עצמאית של Global Property Guide מציגה תשואה ברוטו של 2,93-5,47% לווילות בבאלי, ובממוצע 4,24%. נתונים דו-ספרתיים בפרסומות מתארים כמעט תמיד תרחיש של השכרה ללילה, לפני הוצאות וללא התחשבות בכך שזכות חכירה מאבדת מערכה עם הזמן.
באלי · משפט · 5 דקותבאלי: חכירה ארוכת טווח, זכויות בקרקע לזרים ו-PT PMA
זרים אינם יכולים להיות בעלי קרקע בבאלי במסגרת זכות בעלות. קיימות שלוש דרכים חוקיות: חכירה ארוכת טווח, זכות שימוש Hak Pakai או חברה מסוג PT PMA. החל מפברואר 2026, שימוש באזרח אינדונזי כבעלים למראית עין אסור במפורש ברמת המחוז.
יוון · מיסוי · 4 דקותיוון: מס בשיעור 15% לרוכשים שאינם מהאיחוד האירופי - מה ידוע נכון לנובמבר 2026
הצעת חוק למס של 15% הוגשה לפרלמנט בתחילת נובמבר 2026, אך טרם אושרה. אם תאושר בנוסחה הנוכחי, מס העברת הנכס לתושבי מס של מדינות מחוץ לאיחוד האירופי וה-EEA יעלה מ-3% ל-15% (מ-3.09% ל-15.45% כולל התוספת העירונית) לחוזים סופיים שייחתמו מ-1 ביולי 2027.
יוון · תושבות · 4 דקותיוון: Golden Visa - ספי השקעה לפי אזור ומה השתנה
החל מ-1 בספטמבר 2024, סכום ההשקעה המינימלי בתוכנית Golden Visa באמצעות נדל״ן הוא €800 000 באטיקה, בסלוניקי, במיקונוס, בסנטוריני ובאיים הגדולים, ו-€400 000 באזורים האחרים. נדרש נכס אחד ששטחו לפחות 120 מ״ר, והשכרה לטווח קצר אסורה.
תאילנד · משפט · 4 דקותתאילנד: מכסת 49% בבתי קונדו, בעלות מלאה וחכירה ארוכת טווח בווילות
דירה בבית קונדו היא הדרך היחידה הנפוצה שבה זר יכול לרכוש בתאילנד בעלות מלאה וללא הגבלת זמן. המכסה היא 49% מהשטח הכולל של הדירות בבניין; הצעות להעלות אותה ל-75% ולהתיר חכירה ל-99 שנים לא התקבלו נכון לנובמבר 2026.
תאילנד · סיכונים · 4 דקותתאילנד: האם השכרה יומית חוקית (Hotel Act וכלל 30 הימים)
השכרת נכס לתקופה קצרה מחודש נחשבת לעסק מלונאי בתאילנד. הפעלה ללא רישיון היא עבירה פלילית, ואסור להשתמש בדירה בבית משותף לצורכי פעילות מלונאית. בחישוב התשואה על דירה כדאי להניח השכרה לתקופה של חודש ומעלה.
גאורגיה · סיכונים · 4 דקותגאורגיה: רכישת דירה בבנייה ללא חשבון נאמנות - איך להפחית סיכון
החוק בגאורגיה אינו מחייב שימוש בחשבון נאמנות בעת מכירת דירות בבנייה: כספי הרוכש מועברים ישירות ליזם. על הרוכש להרכיב בעצמו את שכבות ההגנה - באמצעות תשלומים לפי שלבי הבנייה, רישום מוקדם של הזכות ב-NAPR ובדיקת ההיתרים.
גאורגיה · תשואה · 4 דקותגאורגיה: מס שכירות של 5% והתשואה בפועל בטביליסי ובבאטומי
השכרה לטווח ארוך של דירת מגורים בידי יחיד בגאורגיה חייבת במס בשיעור 5% מההכנסה, ללא ניכויים. התשואה ברוטו בטביליסי היא 8-9%, ובבאטומי כ-7%; לאחר מס ותקופת אי-תפוסה, התשואה הריאלית בטביליסי היא כ-7%.
מדריכים לפי מדינה
זכויות בעלות לזרים, מסי רכישה והחזקה, כללי השכרה ומכירה. מידע תמציתי עם קישורים למקורות רשמיים.
קפריסין
בעלות מלאה (בעלות לצמיתות בנכס). קונים שאינם אזרחי האיחוד האירופי זקוקים לאישור; עד 2 נכסים.
באלי
אין בעלות מלאה (בעלות לצמיתות אינה אפשרית). האפשרויות הן Hak Pakai, HGB באמצעות PT PMA וחכירה ארוכת טווח (זכות להשתמש בנכס למשך תקופת החוזה, ללא בעלות).
תאילנד
דירה בבניין דירות - בעלות מלאה (בעלות לצמיתות בדירה) במסגרת מכסה של 49%. קרקע - לא, רק בחכירה של עד 30 שנה.
שאלות כלליות
למה השירות בחינם עבורי?
היזם משלם עבור שירותי הסוכנות, ולא הקונה.
האם תקדמו פרויקט שמועיל לכם יותר?
המטרה שלנו היא שתבצעו רכישה ותחזרו לקנות נכס נוסף, או שתמליצו עלינו למכרים. זה אפשרי רק אם הנכס הראשון מתאים לצרכים שלכם. לכן אנחנו מציגים את הסיכונים בכל פרויקט ואומרים כשאנחנו לא ממליצים עליו.
אפשר לקנות בלי להגיע?
במדינות רבות כן: סיור מקוון, מסמכים דיגיטליים וחתימה באמצעות ייפוי כוח. אם החוק מחייב נוכחות אישית, נעדכן אתכם מראש.
למי אני מעביר את הכסף?
ליזם או לחשבון מוגן, בהתאם לחוזה. לעולם לא מעבירים לסוכנות כסף עבור הנכס.
מה קורה אם הבנייה מתעכבת?
הדבר תלוי במדינה ובחוזה: במדינות מסוימות יש חשבון נאמנות או ערבות בנקאית, ובאחרות יש לקבוע את ההגנות בחוזה. אנחנו בודקים את הסעיף הזה לפני ההזמנה ומסבירים אותו בפשטות.
האם צריך עורך דין?
כן. מקובל להיעזר בעורך דין מקומי שמייצג את הקונה. אנחנו מסייעים למצוא עורך דין ובודקים איתו את החוזה.
האם אתם מבטיחים תשואה?
לא. אנחנו מציגים את החישוב ואת ההנחות: מחיר, שכירות, תפוסה, מסים והוצאות. תשואה שמפורסמת על ידי יזמים אינה עובדה, אלא הצהרת מוכר.
באיזה מטבע משלמים?
בדרך כלל במטבע המדינה או במטבע שנקבע בחוזה היזם. אנחנו מביאים בחשבון את סיכון שער החליפין בחישוב ומסבירים באיזה שלב הוא מתעורר.
האם רכישה מקנה היתר שהייה?
במדינות מסוימות כן, בכפוף לתנאים, ובאחרות לא. הכללים משתנים, לכן אנחנו בודקים את הדרישות העדכניות למועד העסקה יחד עם עורך דין.
מה קורה אחרי שאשלח פנייה?
יועץ יכתוב לכם בערוץ שבחרתם, ישאל 1-2 שאלות במידת הצורך וישלח מבחר נכסים עם מחירים, מקורות וסיכונים. לא נתקשר ללא הסכמתכם.
האם אתם עובדים עם לקוחות מכל מדינה?
כן. אנחנו עובדים עם קונים מכל מדינה, כותבים באזור הזמן שלכם ובשפה ובאפליקציית המסרים הנוחות לכם.
מה אם אשנה את דעתי?
עד להזמנה אינכם מחויבים לדבר. אפשר פשוט לא להשיב או לכתוב "לא רלוונטי כרגע" - ונפסיק לשלוח הודעות.
מילון מונחים
- בעלות מלאה - בעלות לצמיתות בנכס
- חכירה ארוכת טווח - זכות להשתמש בנכס למשך תקופת החוזה; בתום התקופה הנכס חוזר לבעל הקרקע, אלא אם החוזה חודש.
- רכישה בשלב הבנייה - חתימה על הסכם ותשלומים לפני השלמת הנכס; המחיר בדרך כלל נמוך יותר, אך הסיכון לעיכובים גבוה יותר.
- תשואה ברוטו - שכר הדירה השנתי חלקי מחיר הנכס, לפני הוצאות ומסים.
- תשואה נטו - לאחר מסים, תחזוקה, ניהול ותקופות ללא שוכרים.
- חשבון נאמנות (Escrow) - חשבון שבו כספי הקונה מוחזקים עד למילוי תנאי ההסכם.
לא יודעים מאיזו מדינה להתחיל?
זה בסדר. התחילו מהצרכים ומהתקציב - אנחנו נשווה עבורכם בין השווקים.
WhatsApp +44 7893 926760 · כתבו לנו ב-Telegram · ערוץ Telegram @m2agencyre · hello@m2agencyre.com