Bali · Hukum · 5 mnt
Bali: hak sewa jangka panjang, hak atas tanah bagi warga asing, dan PT PMA
Warga asing tidak dapat memiliki tanah di Bali dengan Hak Milik. Ada tiga jalur yang sah: sewa jangka panjang, Hak Pakai, atau melalui perusahaan PT PMA. Skema penggunaan warga Indonesia sebagai nominee secara tegas dilarang di tingkat provinsi sejak Februari 2026.
Angka penting
Mengapa bukan hak milik penuh?
Hak milik penuh dan permanen atas tanah (Hak Milik) menurut Undang-Undang Pokok Agraria 1960 hanya tersedia bagi warga negara Indonesia. Orang asing perlu menggunakan skema lain, yang masing-masing berjangka waktu tertentu.
Transaksi di mana tanah didaftarkan atas nama warga negara Indonesia sementara orang asing mengendalikannya melalui pinjaman, surat kuasa, dan perjanjian sampingan sudah lama menjadi praktik umum di pasar. Kini skema ini membawa risiko hukum langsung, yang dibahas di bawah. Skema legal lebih jelas: pembeli menerima hak untuk jangka waktu tertentu, dan nilai hak itu bergantung pada durasi dan syaratnya.
Tiga pilihan legal
Ketiga pilihan berjangka waktu tertentu, sehingga nilai properti bergantung pada sisa jangka waktu hak dan syarat perpanjangannya.
Periksa persis apa yang dibeli: sewa tanah dengan hak membangun vila, vila jadi di atas tanah sewa, atau apartemen dalam sebuah proyek. Pada dua kasus terakhir, penting agar jangka waktu hak atas bangunan sama dengan jangka sewa tanah dan tidak berakhir lebih awal. Jika jangka waktu dimulai pada tanggal penandatanganan dan pembangunan memakan dua tahun, sebagian jangka waktu yang dibayar sudah lewat sebelum pembangunan selesai.
- Sewa jangka panjang (Hak Sewa) - sewa jangka panjang atas tanah dan properti selama N tahun berdasarkan perjanjian dengan pemilik. Ini pilihan paling umum untuk vila.
- Hak Pakai - hak pakai yang dapat didaftarkan atas nama orang asing yang memiliki dokumen keimigrasian yang diperlukan. Berdasarkan PP 18/2021, di atas tanah negara (HPL) hak ini diberikan hingga 30 tahun, dengan perpanjangan 20 tahun dan pembaruan 30 tahun (PP 18/2021). Di atas tanah milik pribadi hingga 30 tahun, setelah itu hanya dimungkinkan perjanjian baru dengan pemilik. 80 tahun adalah batas maksimum, bukan jaminan: perpanjangan dan pembaruan memerlukan permohonan dan izin tinggal yang berlaku (KITAS/KITAP). Orang asing tunduk pada batasan hukum terkait harga minimum, luas tanah, dan jumlah properti.
- PT PMA - perusahaan Indonesia dengan modal asing. Perusahaan ini dapat memegang hak guna bangunan (HGB), tetapi ini struktur usaha dengan persyaratannya sendiri.
PT PMA: apa yang berubah pada 2025
Peraturan BKPM 5/2025 menurunkan modal disetor minimum PT PMA menjadi Rp2,5 miliar, dengan tetap mempertahankan investasi minimum lebih dari Rp10 miliar untuk setiap kode usaha KBLI lima digit. Untuk usaha pengembangan properti dan akomodasi (sewa jangka pendek dan jangka panjang), tanah dan bangunan kini dihitung dalam jumlah tersebut (Mori Hamada). PT PMA bisa masuk akal jika vila adalah usaha nyata dengan kewajiban pelaporan, bukan cara untuk mengakali pembatasan kepemilikan.
Perusahaan memiliki biaya rutin, termasuk akuntansi, laporan kegiatan penanaman modal, pajak, dan izin usaha. Untuk satu vila pribadi, ini biasanya berlebihan; untuk portofolio properti yang disewakan jangka pendek, ini bisa menjadi struktur yang layak.
Skema nominee dilarang
Pada 24 Februari 2026, Gubernur Bali memberlakukan Perda No. 4/2026 yang melarang pengalihan penguasaan tanah kepada orang asing melalui pemegang nominee ("pinjam nama"). Sanksinya mulai dari teguran dan penghentian kegiatan hingga pencabutan izin, pembongkaran bangunan, dan denda; tanggung jawab pidana diatur oleh undang-undang umum (NusaBali).
Peraturan ini juga menyasar perantara yang mengatur skema tersebut. Jika penjual menyarankan mendaftarkan tanah atas nama warga lokal "seperti yang dilakukan semua orang", anggap itu sinyal untuk menghentikan transaksi dan memilih struktur yang legal.
Yang perlu dicek dalam perjanjian sewa tanah
Artikel ini hanya informasi umum dan bukan nasihat hukum atau pajak. Ketentuannya perlu ditinjau untuk properti tertentu sebelum transaksi.
- sertifikat pemilik (SHM) dan apakah nama pemilik sesuai dengan pihak yang menyewakan; persetujuan pasangan dan ahli waris;
- zonasi tanah: apakah penggunaan hunian dan sewa wisata diizinkan;
- izin bangunan (PBG) untuk vila atau proyek;
- jangka waktu sewa, dan apakah dimulai pada tanggal penandatanganan atau saat properti diserahkan;
- syarat perpanjangan: harga atau rumus harga dan batas waktu pemberitahuan, bukan sekadar "sesuai kesepakatan bersama";
- hak mengalihkan dan menyewakan kembali tanpa persetujuan pemilik, yang memengaruhi penjualan kembali;
- pengesahan notaris dan apa yang terjadi pada perjanjian jika tanah dijual atau pemilik meninggal;
- siapa yang membayar pajak 10% atas pendapatan sewa dan pajak properti daerah.
Artinya bagi pembeli
- Orang asing dapat menggunakan sewa jangka panjang, Hak Pakai, atau PT PMA - semuanya berjangka waktu.
- Menggunakan pemegang nominee warga Indonesia menjadi risiko sanksi langsung sejak 2026.
- Nilai sewa jangka panjang bergantung pada syarat perpanjangan dan pengalihannya, yang perlu dicek lebih dulu.
- PT PMA cocok untuk usaha dengan operasi nyata, bukan untuk satu vila.
Terkini per . Ini informasi umum, bukan nasihat hukum atau pajak.
Siprus · Pajak · 4 mnt