Cipro · Acquisto · 4 min
Cipro: quanto costa acquistare oltre al prezzo
Dal 1° gennaio 2026 l’imposta di bollo a Cipro è stata abolita. Il principale costo aggiuntivo sul prezzo di un immobile nuovo è l’IVA al 19% o al 5%; se si paga l’IVA, non si paga l’imposta di trasferimento.
I dati principali
IVA: il costo principale
Quando si acquista da un costruttore è dovuta l'IVA: di regola al 19%, oppure al 5% sui primi 130 m² di un'abitazione principale, entro determinati limiti di prezzo e superficie (PwC Tax Summaries). Per un investitore che intende affittare l'appartamento, il 19% è la stima più realistica. Per i dettagli, veda l'articolo su IVA e rendimento da locazione.
L'IVA si calcola sul prezzo dell'immobile e si versa al costruttore a rate, secondo il calendario del contratto. Se l'acquisto è pagato a rate, anche l'imposta si distribuisce sui singoli pagamenti, quindi va prevista nel budget fin dal primo versamento, non solo alla fine.
Tassa di trasferimento della proprietà
Il Land Registry Department addebita la tassa di trasferimento all'acquirente. Le aliquote sono progressive (PwC Tax Summaries):
- fino a 85.000 € - 3%;
- €85 001-170 000 - 5%;
- oltre 170.000 € - 8%;
- la tassa di trasferimento non è dovuta se l'operazione è soggetta a IVA;
- se l'IVA non si applica (immobile di rivendita), la tassa di trasferimento è ridotta del 50% (Gov.cy).
Esempio: 300.000 €
Appartamento di nuova costruzione: IVA al 19% - 57.000 €; tassa di trasferimento - 0. Imposte totali pari a circa 57.000 €.
Appartamento di rivendita senza IVA: secondo gli scaglioni la tassa ammonta a 2.550 € + 4.250 € + 10.400 € = 17.200 €, e a 8.600 € dopo la riduzione del 50%. Se l'acquisto è finanziato con un mutuo, l'iscrizione dell'ipoteca aggiunge l'1% del valore di mercato (PwC Tax Summaries).
In questo esempio la differenza fiscale tra nuova costruzione e rivendita è di circa 48.400 €. Ma conviene confrontare non solo le imposte: un appartamento nuovo è più recente e comporta garanzie contrattuali, mentre un acquisto di rivendita richiede verifiche accurate su titolo e gravami. La valutazione finale va sempre fatta su due immobili concreti.
Per un'abitazione principale che ha diritto all'aliquota del 5%, lo stesso appartamento da 300.000 € comporterebbe 15.000 € di imposta invece di 57.000 €, a condizione che l'intera superficie non superi 130 m² e che siano soddisfatti i requisiti dell'agevolazione.
Imposta di bollo abolita
In passato i contratti di compravendita erano soggetti a un'imposta di bollo dello 0,15-0,2%, con un tetto di 20.000 €. La Legge 239(I)/2025 l'ha abolita per i documenti firmati dal 1 gennaio 2026 (EY Cyprus). I contratti firmati da almeno una delle parti prima di tale data restano soggetti alle regole precedenti (Harneys).
Si tratta di un risparmio diretto per l'acquirente: su un'operazione da 500.000 € l'imposta di bollo ammontava a circa 1.000 €. Se un contratto di prenotazione o un documento preliminare è stato firmato nel 2025, chieda al Suo avvocato se si applicano le regole precedenti.
Avvocato e deposito del contratto
Gli onorari legali non sono fissati per legge e vanno concordati a parte. Prima della firma, confermi per iscritto il compenso e l'ambito dell'incarico.
Uno dei compiti principali per cui si paga l'avvocato è depositare il contratto presso il District Lands Office entro sei mesi dalla firma. Questo crea un gravame a favore dell'acquirente e gli dà il diritto di ottenere il trasferimento dell'immobile per via giudiziaria (Legal 500). Secondo lo studio legale Kleanthous Platis, il deposito tardivo del contratto comporta una maggiorazione del 10% sulla tassa di trasferimento (Kleanthous Platis). Per i contratti datati dal 12 dic 2023, il venditore deve allegare una visura del registro risalente a non più di cinque giorni lavorativi prima (GK Law Firm).
Altri costi da mettere in conto
Le spese annuali - quote di manutenzione dell'edificio, utenze, assicurazione e gestione dell'immobile in caso di affitto - non sono comprese nel prezzo d'acquisto e variano da immobile a immobile. Chieda una stima prima della prenotazione.
Gli acquirenti extra UE hanno bisogno di un'autorizzazione governativa per registrare la proprietà, e la legge non fissa un termine per il suo rilascio (Kleanthous Platis). A Cipro il trasferimento del titolo può richiedere mesi o anni, quindi nel frattempo il contratto depositato resta la principale tutela dell'acquirente. È utile riunire l'intero budget in un'unica tabella: prezzo d'acquisto, IVA o tassa di trasferimento, onorari legali, costi del mutuo, arredamento e il primo anno di spese di gestione.
Questo articolo ha solo scopo informativo e non costituisce consulenza legale o fiscale. Le condizioni applicabili vanno verificate per ogni singolo immobile prima di concludere l'acquisto.
Cosa significa per chi compra
- Quando si acquista da un costruttore, l'IVA è il principale costo aggiuntivo; la tassa di trasferimento non è dovuta.
- L'imposta di bollo non si applica ai contratti firmati dal 2026.
- Depositi il contratto presso il Land Registry Department subito, senza attendere sei mesi.
- Concordi per iscritto l'onorario dell'avvocato prima della firma.
Aggiornato al . Si tratta di informazioni generali, non di consulenza legale o fiscale.
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