קפריסין · רכישה · 4 דקות
קפריסין: כמה עולה הרכישה מעבר למחיר הנכס
החל מ-1 בינואר 2026 אין עוד מס בולים בקפריסין. התוספת העיקרית למחיר בקנייה ישירות מהיזם היא מע״מ בשיעור 19% או 5%, ואגרת העברת הבעלות אינה חלה כאשר משולם מע״מ.
עיקרי הדברים במספרים
מע״מ: העלות העיקרית
ברכישה מיזם משולם מע״מ: 19% ככלל, או 5% על 130 מ״ר הראשונים של דירת מגורים עיקרית, בכפוף למגבלות מחיר ושטח (PwC Tax Summaries). למשקיע שמתכנן להשכיר את הדירה, 19% היא ההערכה המציאותית יותר. לפרטים, ראו את המאמר על מע״מ ותשואת שכירות.
המע״מ מחושב על מחיר הנכס ומשולם ליזם בתשלומים לפי לוח הזמנים שבחוזה. אם הרכישה משולמת בתשלומים, גם המס מתפרס על פני אותם תשלומים, ולכן צריך לכלול אותו בתקציב כבר מהתשלום הראשון, לא רק בסוף.
אגרת העברת נכס
מחלקת רישום המקרקעין גובה את אגרת ההעברה מהקונה. השיעורים מדורגים (PwC Tax Summaries):
- עד €85 000 - 3%;
- €85 001-170 000 - 5%;
- מעל €170 000 - 8%;
- אין אגרת העברה אם העסקה חייבת במע״מ;
- אם לא חל מע״מ (נכס יד שנייה), אגרת ההעברה מופחתת ב-50% (Gov.cy).
דוגמה: €300 000
דירה חדשה: מע״מ 19% - €57 000; אגרת העברה - 0. סך המיסים כ-€57 000.
דירת יד שנייה ללא מע״מ: לפי הסולם האגרה מגיעה ל-€2 550 + €4 250 + €10 400 = €17 200, ו-€8 600 לאחר ההפחתה של 50%. אם הרכישה ממומנת במשכנתה, רישום המשכנתה מוסיף 1% משווי השוק (PwC Tax Summaries).
הפער במיסים בין נכס חדש לנכס יד שנייה בדוגמה הזו הוא כ-€48 400. אבל כדאי להשוות יותר מהמיסים בלבד: דירה חדשה חדשה יותר ומגיעה עם התחייבויות אחריות חוזיות, ואילו רכישת יד שנייה מחייבת בדיקה קפדנית של הבעלות והשעבודים. ההערכה הסופית צריכה להתבסס תמיד על שני נכסים ספציפיים.
לדירת מגורים עיקרית הזכאית לשיעור של 5%, אותה דירה ב-€300 000 תחויב ב-€15 000 מס במקום €57 000, בתנאי שכל השטח אינו עולה על 130 מ״ר ושתנאי ההקלה מתקיימים.
מס הבולים בוטל
בעבר חויבו הסכמי מכר במס בולים של 0.15-0.2%, עם תקרה של €20 000. Law 239(I)/2025 ביטל אותו למסמכים שנחתמו מ-1 בינואר 2026 (EY Cyprus). הסכמים שנחתמו על ידי צד אחד לפחות לפני מועד זה כפופים לכללים הקודמים (Harneys).
זהו חיסכון ישיר לקונה: בעסקה של €500 000 מס הבולים הגיע בעבר לכ-€1 000. אם הסכם הזמנה או מסמך מקדמי נחתם ב-2025, שאלו את עורך הדין שלכם אם חלים הכללים הקודמים.
עורך דין והפקדת החוזה
שכר הטרחה של עורך הדין אינו קבוע בחוק ויש לסכם אותו בנפרד. לפני החתימה, אשרו בכתב את שכר הטרחה ואת היקף העבודה.
אחד הדברים העיקריים שעליהם אתם משלמים לעורך הדין הוא הפקדת החוזה במשרד המקרקעין המחוזי תוך שישה חודשים מהחתימה. כך נוצר שעבוד לטובת הקונה והוא מקבל את הזכות לתבוע את העברת הנכס בבית המשפט (Legal 500). לפי משרד עורכי הדין Kleanthous Platis, הפקדה מאוחרת של החוזה גוררת תוספת של 10% לאגרת ההעברה (Kleanthous Platis). בחוזים מ-12 בדצמבר 2023 ואילך, המוכר חייב לצרף נסח רישום שהופק לא יותר מחמישה ימי עבודה קודם לכן (GK Law Firm).
עלויות נוספות שכדאי לתקצב
ההוצאות השנתיות - דמי תחזוקת הבניין, חשבונות, ביטוח וניהול נכס אם אתם משכירים - אינן כלולות במחיר הרכישה ומשתנות מנכס לנכס. בקשו הערכות לפני ההזמנה.
קונים מחוץ לאיחוד האירופי צריכים אישור ממשלתי לרישום הבעלות, והחוק אינו קובע מועד להנפקתו (Kleanthous Platis). בקפריסין העברת הבעלות יכולה לקחת חודשים או שנים, ולכן חוזה מופקד נשאר בינתיים ההגנה העיקרית של הקונה. כדאי לרכז את כל התקציב בטבלה אחת: מחיר הרכישה, מע״מ או אגרת העברה, שכר טרחת עורך דין, עלויות משכנתה, ריהוט והשנה הראשונה של הוצאות שוטפות.
מאמר זה נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי. יש לבדוק את התנאים החלים על כל נכס ספציפי לפני השלמת הרכישה.
מה זה אומר עבור הקונה
- ברכישה מיזם, המע״מ הוא העלות הנוספת העיקרית; אין אגרת העברה.
- מס בולים אינו חל על חוזים שנחתמו מ-2026.
- הפקידו את החוזה במחלקת רישום המקרקעין מהר, ואל תחכו שישה חודשים.
- סכמו בכתב את שכר הטרחה של עורך הדין לפני החתימה.
מעודכן נכון ל- . זהו מידע כללי, לא ייעוץ משפטי או מיסויי.
באלי · תשואה · 4 דקות