Cipro · Tasse · 4 min
Cipro: IVA al 19% e impatto sulla redditività
Un investitore che acquista un appartamento da un costruttore per metterlo in affitto paga quasi sempre l’IVA al 19%, non al 5%. Questo riduce subito la redditività: il 5,4% del prezzo al netto dell’imposta diventa circa il 4,5% dell’investimento effettivo.
I dati principali
Quando è dovuta l'IVA
A Cipro l'IVA si applica alla prima cessione di un edificio, nonché alle vendite successive entro cinque anni dal completamento se l'immobile non è stato utilizzato da una persona non collegata per almeno 24 mesi. Un acquisto da un costruttore è quasi sempre una prima cessione, quindi si applica l'IVA (PwC Tax Summaries).
L'aliquota ordinaria è del 19%. Gli annunci riportano spesso prezzi al netto delle imposte, quindi confronti gli immobili in base al prezzo finale.
Sul mercato della rivendita vale in genere il contrario: se l'edificio è già stato utilizzato e sono trascorsi cinque anni dal completamento, la vendita è esente da IVA. Lo stesso appartamento può quindi essere soggetto a IVA se acquistato dal costruttore ed esente se rivenduto qualche anno dopo. Questo incide anche sul prezzo di uscita: il Suo futuro acquirente confronterà il Suo appartamento con soluzioni non più soggette a IVA.
Chi ha diritto all'aliquota del 5%
L'aliquota ridotta del 5% è pensata per chi acquista un'abitazione principale, non per gli investitori. Le condizioni secondo le norme attualmente in vigore (PwC Tax Summaries) sono:
- il 5% si applica ai primi 130 m² della superficie costruita per un immobile dal costo fino a 350.000 €;
- il prezzo totale dell'operazione non deve superare 475.000 € e la superficie totale non deve superare 190 m²;
- l'immobile deve essere l'abitazione principale e permanente dell'acquirente per 10 anni;
- se l'acquirente smette di abitarvi prima, deve restituire la differenza tra l'aliquota del 19% e quella del 5% per gli anni restanti e informare l'autorità fiscale entro 30 giorni;
- la superficie oltre i 130 m² è soggetta a IVA al 19%.
Come l'IVA incide sul rendimento
A settembre 2026 Global Property Guide stimava il rendimento lordo medio da locazione a Cipro al 5,14%, con il 5,38% a Limassol, il 5,33% a Paphos e il 4,72% a Nicosia (Global Property Guide). Queste stime si basano su prezzi e canoni richiesti e sono al lordo di imposte e spese.
Il calcolo semplice: un appartamento dal prezzo di 300.000 € IVA esclusa costa a un investitore 357.000 €. Se il canone annuo è il 5,38% di 300.000 € (circa 16.140 €), si ottiene circa il 4,52% dell'investimento effettivo di 357.000 €. Questo prima di imposte, manutenzione e periodi sfitti.
I costi annuali riducono ulteriormente il rendimento: spese condominiali, assicurazione, gestione, riparazioni tra un inquilino e l'altro e mesi sfitti. Se ammontano a circa il 20% dei canoni, un rendimento lordo del 4,52% diventa circa il 3,6% dell'investimento prima dell'imposta sul reddito. Le cifre esatte dipendono dall'immobile, ma il concetto generale è chiaro: l'IVA è il costo una tantum più elevato e incide sui rendimenti per anni.
L'altro lato dell'equazione: le tasse di trasferimento
Se un'operazione è soggetta a IVA, non è dovuta alcuna tassa di trasferimento al Department of Lands and Surveys (Gov.cy). Una rivendita esente da IVA è soggetta alla tassa di trasferimento, ridotta del 50%. La differenza tra nuove costruzioni e rivendita è quindi minore di quanto la sola aliquota IVA lasci pensare, e va calcolata per ogni immobile.
Come calcolare correttamente il rendimento
Confronti gli immobili con la stessa formula: canone annuo diviso per il costo totale, comprensivo di IVA, onorari legali, arredamento e ristrutturazione. Se un venditore indica un rendimento basato sul prezzo al netto delle imposte, lo ricalcoli Lei stesso: questo può cambiare la Sua valutazione sulla convenienza dell'acquisto rispetto a un deposito o alle obbligazioni.
Per chi acquista un'abitazione principale il calcolo è diverso: se Lei vi si trasferisce davvero e soddisfa i requisiti, l'aliquota del 5% sui primi 130 m² offre un risparmio notevole. Ne tenga conto nella scelta di superficie e prezzo, perché superare il limite di 475.000 € o di 190 m² significa perdere del tutto l'agevolazione.
Cosa è cambiato nel 2026
Il 27 febbraio 2026 è stata chiarita la definizione di «prima occupazione» ai fini dell'agevolazione del 5%: dal 1 settembre 2026 indica l'utilizzo sistematico dell'edificio per almeno 18 mesi. Lo stesso criterio dei 18 mesi si applica ora all'aliquota del 5% per la ristrutturazione di abitazioni più vecchie (PwC Tax Summaries).
Questo articolo ha solo scopo informativo e non costituisce consulenza legale o fiscale. Verifichi le condizioni per lo specifico immobile prima di concludere l'operazione.
Cosa significa per chi compra
- Se acquista per affittare, metta in conto l'IVA al 19%, non al 5%.
- Calcoli il rendimento sull'investimento totale, non sul prezzo al netto delle imposte.
- L'IVA esclude la tassa di trasferimento: calcoli il costo totale per lo specifico immobile, senza limitarsi a confrontare le aliquote.
- L'aliquota del 5% è per chi vivrà davvero nell'appartamento per 10 anni.
Aggiornato al . Si tratta di informazioni generali, non di consulenza legale o fiscale.
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