Zypern: Welche Kosten zusätzlich zum Kaufpreis anfallen

Mehrwertsteuer: der größte Kostenposten

Beim Kauf vom Bauträger fällt Mehrwertsteuer an: grundsätzlich 19 % oder 5 % auf die ersten 130 m² eines Hauptwohnsitzes, sofern die Preis- und Flächenbegrenzungen eingehalten werden (PwC Tax Summaries). Für Anleger, die die Wohnung vermieten, sind 19 % ein realistischer Richtwert. Weitere Informationen finden Sie im Artikel über Mehrwertsteuer und Rendite.

Die Mehrwertsteuer wird auf den Objektpreis berechnet und zusammen mit den Raten an den Bauträger gemäß dem Zahlungsplan im Vertrag entrichtet. Bei einer Ratenzahlung wird die Steuer daher ebenfalls schrittweise fällig. Sie sollte von der ersten Zahlung an im Budget berücksichtigt werden und nicht erst am Ende.

Gebühr für die Eigentumsübertragung

Die Gebühr wird dem Käufer vom Grundbuchamt in Rechnung gestellt. Sie wird progressiv berechnet (PwC Tax Summaries):

• bis zu €85 000 - 3%;
• €85 001-170 000 - 5%;
• über €170 000 - 8%;
• bei einem mehrwertsteuerpflichtigen Kauf fällt keine Gebühr an;
• wenn keine Mehrwertsteuer anfällt (Kauf einer Bestandsimmobilie), wird die Gebühr um 50 % reduziert (Gov.cy).

Beispiel für €300 000

Wohnung vom Bauträger: 19 % Mehrwertsteuer - €57 000, Gebühr für die Eigentumsübertragung - 0. Insgesamt fallen rund €57 000 an Steuern an.

Wiederverkaufswohnung ohne Mehrwertsteuer: Die Gebühr beträgt laut Staffel 2.550 € + 4.250 € + 10.400 € = 17.200 € und nach der 50%-Ermäßigung 8.600 €. Wird der Kauf mit einer Hypothek finanziert, kommt für die Eintragung der Hypothek 1% des Marktwerts hinzu (PwC Tax Summaries).

Der Unterschied bei den Steuern zwischen dem Erst- und dem Zweitmarkt beträgt in diesem Beispiel rund €48 400. Vergleichen sollte man jedoch nicht nur die Steuern: Eine Wohnung vom Bauträger ist neuer und wird mit vertraglich geregelten Garantien verkauft. Bei Bestandsimmobilien sind die Prüfung des Eigentumstitels und möglicher Belastungen besonders wichtig. Die endgültige Bewertung sollte immer anhand zweier konkreter Objekte erfolgen.

Bei einem Kauf als Hauptwohnsitz mit dem ermäßigten Satz von 5 % beträgt die Steuer für dieselbe Wohnung zum Preis von €300 000 €15 000 statt €57 000, sofern die gesamte Fläche höchstens 130 m² beträgt und die Voraussetzungen für die Ermäßigung erfüllt sind.

Stempelsteuer abgeschafft

Früher wurde auf Kaufverträge eine Stempelsteuer von 0,15-0,2 % erhoben, höchstens jedoch €20 000. Gesetz 239(I)/2025 hat sie für Dokumente abgeschafft, die ab dem 1. Januar 2026 unterzeichnet werden (EY Cyprus). Für Verträge, die vor diesem Datum von mindestens einer Partei unterzeichnet wurden, gilt weiterhin die bisherige Regelung (Harneys).

Für Käufer bedeutet dies eine direkte Ersparnis: Bei einem Geschäft über €500 000 betrug die Stempelsteuer zuvor etwa €1 000. Wurde eine Reservierung oder ein Vorvertrag 2025 unterzeichnet, sollten Sie mit Ihrem Anwalt klären, ob dafür noch die alte Regelung gilt.

Anwalt und Hinterlegung des Kaufvertrags

Das Anwaltshonorar ist gesetzlich nicht festgelegt und wird separat vereinbart. Halten Sie Honorar und Leistungsumfang vor der Unterzeichnung schriftlich fest.

Eine der wichtigsten Aufgaben Ihres Anwalts ist die Hinterlegung des Vertrags beim zuständigen Bezirksgrundbuchamt innerhalb von sechs Monaten nach der Unterzeichnung. Dadurch wird zugunsten des Käufers eine Belastung im Grundbuch eingetragen und der Käufer erhält das Recht, die Eigentumsübertragung gerichtlich durchzusetzen (Legal 500). Nach Angaben der Anwaltskanzlei Kleanthous Platis führt eine verspätete Hinterlegung zu einem Aufschlag von 10 % auf die Gebühr für die Eigentumsübertragung (Kleanthous Platis). Bei Verträgen ab dem 12. Dez. 2023 muss der Verkäufer einen Registerauszug beifügen, der höchstens fünf Werktage alt ist (GK Law Firm).

Welche Kosten in dieser Übersicht fehlen

Laufende Kosten - etwa Hausgeld, Nebenkosten, Versicherung und Immobilienverwaltung bei Vermietung - sind nicht im Kaufpreis enthalten und hängen vom Objekt ab. Fragen Sie danach, bevor Sie eine Reservierung vornehmen.

Käufer, die nicht aus der EU stammen, benötigen für die Eintragung des Eigentums eine behördliche Genehmigung. Das Gesetz legt keine Frist für deren Erteilung fest (Kleanthous Platis). Die Ausstellung des Eigentumstitels kann sich auf Zypern über Monate oder Jahre hinziehen. Während dieser Zeit bleibt der hinterlegte Kaufvertrag der wichtigste Schutz des Käufers. Am besten erstellen Sie eine Gesamtkostenübersicht mit Kaufpreis, Mehrwertsteuer oder Übertragungsgebühr, Anwaltskosten, Finanzierungskosten, Möbeln und den laufenden Kosten für das erste Jahr.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Bedingungen sollten vor einem Kauf für das konkrete Objekt geprüft werden.

Stand: 5. November 2026. Dies ist eine Orientierungshilfe und keine Rechts- oder Steuerberatung.

Quellen

1. PwC Tax Summaries - Cyprus, Other taxes
2. Gov.cy - Calculation of Real Estate Transfer Fees
3. EY Cyprus - TaxLegi 30. Jan. 2026
4. Harneys - Abolition of Stamp Duty in Cyprus
5. Legal 500 - Real Estate Transactions in Cyprus FAQ
6. Kleanthous Platis - Selling Property in Cyprus
7. GK Law Firm - Title deeds in Cyprus 2026

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