Guide
Risposte alle domande più frequenti prima del primo acquisto all'estero.
Articoli per paese
Tasse, diritto, rendimenti e rischi - in breve, con dati e link alle fonti primarie.
Cipro · Tasse · 4 minCipro: IVA al 19% e impatto sulla redditività
Un investitore che acquista un appartamento da un costruttore per metterlo in affitto paga quasi sempre l’IVA al 19%, non al 5%. Questo riduce subito la redditività: il 5,4% del prezzo al netto dell’imposta diventa circa il 4,5% dell’investimento effettivo.
Cipro · Acquisto · 4 minCipro: quanto costa acquistare oltre al prezzo
Dal 1° gennaio 2026 l’imposta di bollo a Cipro è stata abolita. Il principale costo aggiuntivo sul prezzo di un immobile nuovo è l’IVA al 19% o al 5%; se si paga l’IVA, non si paga l’imposta di trasferimento.
Bali · Rendimenti · 4 minBali: perché i rendimenti pubblicizzati non coincidono con le stime indipendenti
La stima indipendente di Global Property Guide indica un rendimento lordo del 2,93-5,47% per le ville a Bali, con una media del 4,24%. Le cifre a due cifre degli annunci si riferiscono quasi sempre a uno scenario di affitto giornaliero, prima delle spese e senza considerare che il valore della locazione a lungo termine diminuisce nel tempo.
Bali · Diritto · 5 minBali: locazione a lungo termine, diritti fondiari per gli stranieri e PT PMA
Gli stranieri a Bali non possono possedere terreni in piena proprietà. Esistono tre percorsi legali: locazione a lungo termine, diritto d’uso Hak Pakai o società PT PMA. Dal febbraio 2026, il ricorso a un cittadino indonesiano come intestatario fittizio è espressamente vietato a livello provinciale.
Grecia · Tasse · 4 minGrecia: imposta del 15% per gli acquirenti extra-UE - cosa si sa a novembre 2026
Un disegno di legge che propone un'imposta del 15% è stato presentato in Parlamento all'inizio di novembre 2026, ma non è ancora stato approvato. Se adottato nella forma attuale, l'imposta di trasferimento per i residenti fiscali di paesi extra UE e SEE salirà dal 3% al 15% (dal 3,09% al 15,45% con la sovrimposta comunale) per i contratti definitivi firmati dal 1 luglio 2027.
Grecia · Permesso di soggiorno · 4 minGrecia: Golden Visa - soglie per area e cosa è cambiato
Dal 1° settembre 2024, l’investimento minimo per ottenere la Golden Visa tramite l’acquisto di un immobile è di €800 000 in Attica, Salonicco, Mykonos, Santorini e nelle isole maggiori, e di €400 000 nelle altre zone. È richiesto un unico immobile di almeno 120 m²; gli affitti brevi sono vietati.
Thailandia · Diritto · 4 minThailandia: quota del 49% nei condomini, proprietà piena e perpetua e locazione a lungo termine delle ville
Un appartamento in un condominio è l’unico modo accessibile su larga scala per ottenere in Thailandia la proprietà piena e perpetua. La quota è pari al 49% della superficie totale degli appartamenti dell’edificio; le proposte di aumentarla al 75% e di consentire locazioni della durata di 99 anni non sono state approvate alla data di novembre 2026.
Thailandia · Rischi · 4 minThailandia: è legale affittare un alloggio per brevi periodi? (Hotel Act e regola dei 30 giorni)
In Thailandia, affittare un alloggio per meno di un mese è considerato attività alberghiera. Senza licenza costituisce un reato penale e un appartamento in condominio non può essere utilizzato per attività alberghiera. Per calcolare la redditività di un appartamento, è opportuno basarsi su affitti di almeno un mese.
Georgia · Rischi · 4 minGeorgia: costruire senza escrow - come ridurre i rischi
La legge georgiana non impone l’uso dell’escrow per la vendita di abitazioni in costruzione: il denaro dell’acquirente viene trasferito subito al costruttore. La tutela va quindi organizzata autonomamente, combinando pagamenti per fasi, registrazione preliminare del diritto presso NAPR e verifica dei permessi.
Georgia · Rendimenti · 4 minGeorgia: imposta del 5% sugli affitti e rendimento effettivo a Tbilisi e Batumi
La locazione a lungo termine di un’abitazione da parte di una persona fisica in Georgia è soggetta a un’imposta del 5% sul reddito, senza deduzioni. Il rendimento lordo è dell’8-9% a Tbilisi e di circa il 7% a Batumi; a Tbilisi, dopo l’imposta e i periodi di sfitto, un rendimento realistico è intorno al 7%.
Guide per Paese
Diritto di proprietà per gli stranieri, imposte di acquisto e di proprietà, regole per l'affitto e la rivendita. Una guida sintetica con link a fonti ufficiali.
Cipro
Piena proprietà (proprietà perpetua dell'immobile). Gli acquirenti non appartenenti all'UE devono ottenere un'autorizzazione e possono acquistare al massimo 2 immobili.
Bali
Nessuna piena proprietà (la proprietà perpetua non è disponibile). Hak Pakai, HGB tramite PT PMA e locazione a lungo termine (diritto di utilizzare l'immobile per la durata del contratto, senza esserne proprietari).
Thailandia
Appartamenti in condominio: piena proprietà (proprietà perpetua dell'appartamento) entro la quota del 49%. Terreni: no, solo locazione per un massimo di 30 anni.
Domande generali
Perché il servizio è gratuito per me?
I servizi dell'agenzia sono a carico del costruttore, non dell'acquirente.
Mi proporrete gli immobili che vi convengono di più?
Il nostro obiettivo è aiutarLa ad acquistare e fare in modo che torni da noi per un secondo immobile o ci presenti ad altre persone. Questo è possibile solo se il primo immobile risponde alle Sue esigenze. Perciò Le illustriamo i rischi di ogni progetto e Le diciamo quando non lo consigliamo.
Posso acquistare senza recarmi sul posto?
In molti Paesi sì: visita online, documenti elettronici e firma tramite procura. La informeremo in anticipo se la legge richiede la presenza di persona.
A chi trasferisco il denaro?
Al costruttore oppure su un conto protetto previsto dal contratto. Non dovrai mai trasferire all’agenzia il denaro per l’acquisto dell’immobile.
Cosa succede se la costruzione subisce ritardi?
Dipende dal Paese e dal contratto: in alcuni Paesi esistono escrow o garanzie bancarie, in altri le tutele devono essere inserite nel contratto. Verifichiamo questo aspetto prima della prenotazione e glielo spieghiamo in modo semplice.
Mi serve un avvocato?
Sì, è prassi rivolgersi a un avvocato locale che tuteli gli interessi dell’acquirente. La aiutiamo a trovarne uno e a esaminare insieme il contratto.
Garantite un rendimento?
No. Mostriamo il calcolo e le ipotesi: prezzo, affitto, occupazione, imposte e spese. Il rendimento pubblicizzato dagli sviluppatori non è un dato certo, ma una dichiarazione del venditore.
In quale valuta si paga?
Di solito nella valuta del Paese o in quella prevista dal contratto con lo sviluppatore. Includiamo il rischio di cambio nel calcolo e indichiamo in quale fase si presenta.
L’acquisto dà diritto a un permesso di soggiorno?
In alcuni Paesi è possibile, se si rispettano determinate condizioni; in altri no. Le regole cambiano, quindi verifichiamo i requisiti aggiornati alla data della transazione con un legale.
Cosa succede dopo che invio una richiesta?
Un consulente La contatterà sul canale scelto, Le farà 1-2 domande se necessario e Le invierà una selezione con prezzi, fonti e rischi. Non La chiameremo senza il Suo consenso.
Lavorate con clienti di qualsiasi Paese?
Sì. Lavoriamo con acquirenti di qualsiasi Paese, nella Sua fascia oraria, nella lingua e sul servizio di messaggistica che preferisce.
E se cambio idea?
Prima della prenotazione non ha alcun obbligo. Può semplicemente non rispondere o scrivere «non mi interessa per ora»: smetteremo di contattarLa.
Glossario
- Piena proprietà - proprietà perpetua dell'immobile.
- Locazione a lungo termine (nei documenti internazionali: locazione a lungo termine) - diritto di utilizzare l'immobile per la durata prevista dal contratto di locazione; alla scadenza, l'immobile torna al proprietario del terreno, salvo rinnovo del contratto.
- Acquisto in fase di costruzione - contratto e pagamenti prima della consegna dell'immobile; di solito il prezzo è più basso, ma il rischio di ritardi è maggiore.
- Rendimento lordo - canone annuo diviso per il prezzo, al lordo di costi e imposte.
- Rendimento netto - rendimento dopo imposte, manutenzione, gestione e periodi senza inquilini.
- Escrow - conto in cui il denaro dell'acquirente è custodito fino al verificarsi delle condizioni contrattuali.
Non sa da quale Paese iniziare?
È normale. Parta dalle Sue esigenze e dal budget: confronteremo noi i mercati.
WhatsApp +44 7893 926760 · Ci scriva su Telegram · Canale Telegram @m2agencyre · hello@m2agencyre.com