Кипр: сколько стоит покупка сверх цены

НДС: главная статья

При покупке у застройщика платится НДС: 19% по общему правилу или 5% на первые 130 м² основного жилья при соблюдении лимитов по цене и площади (PwC Tax Summaries). Для инвестора, который сдаёт квартиру, реалистичный ориентир - 19%. Подробности - в статье о НДС и доходности.

НДС начисляется на цену объекта и оплачивается вместе с платежами застройщику по графику договора. Поэтому при рассрочке налог тоже распределяется по этапам, и в бюджете его нужно учитывать с первого платежа, а не в конце.

Пошлина за передачу права

Пошлину взимает Земельный департамент с покупателя. Шкала прогрессивная (PwC Tax Summaries):

• до €85 000 - 3%;
• €85 001-170 000 - 5%;
• свыше €170 000 - 8%;
• если сделка облагается НДС, пошлины нет совсем;
• если НДС нет (вторичный рынок), пошлина снижается на 50% (Gov.cy).

Пример на €300 000

Квартира от застройщика: НДС 19% - €57 000, пошлина за передачу - 0. Итого налогов около €57 000.

Квартира на вторичном рынке без НДС: по шкале выходит €2 550 + €4 250 + €10 400 = €17 200, после скидки 50% - €8 600. Если покупка в ипотеку, добавится регистрация залога - 1% рыночной стоимости (PwC Tax Summaries).

Разница в налогах между первичным и вторичным рынком на этом примере - около €48 400. Но сравнивать нужно не только налоги: квартира от застройщика новее и идёт с гарантийными обязательствами по договору, а на вторичном рынке важнее проверка титула и обременений. Окончательная оценка - всегда по двум конкретным объектам.

При покупке под основное жильё со ставкой 5% та же квартира за €300 000 обойдётся в €15 000 налога вместо €57 000, если вся площадь до 130 м² и условия льготы соблюдены.

Гербовый сбор отменён

Раньше договор купли-продажи облагался гербовым сбором 0,15-0,2% с потолком €20 000. Закон 239(I)/2025 отменил его для документов, подписанных с 1 января 2026 года (EY Cyprus). Договоры, подписанные до этой даты хотя бы одной стороной, остаются в старом режиме (Harneys).

Для покупателя это прямая экономия: на сделке в €500 000 гербовый сбор раньше составлял около €1 000. Если бронь или предварительный документ подписаны в 2025 году, уточните у юриста, распространяется ли на них старый режим.

Юрист и депонирование договора

Гонорар юриста не фиксирован законом и согласуется отдельно - зафиксируйте сумму и объём работ письменно до подписания.

Главное, за что вы платите юристу, - депонирование договора в районном Земельном департаменте в течение шести месяцев после подписания. Это создаёт обременение в пользу покупателя и даёт право требовать передачи объекта через суд (Legal 500). По данным юридической фирмы Kleanthous Platis, просрочка депонирования даёт надбавку 10% к пошлине за передачу (Kleanthous Platis). Для договоров с 12.12.2023 продавец обязан приложить выписку из реестра не старше пяти рабочих дней (GK Law Firm).

Чего не хватает в этом списке

Ежегодные расходы - сбор за обслуживание дома, коммунальные платежи, страховка, управление при сдаче - в цену сделки не входят и зависят от объекта. Их стоит запросить до бронирования.

Покупателям не из ЕС для регистрации права нужно разрешение властей, и сроки его выдачи закон не фиксирует (Kleanthous Platis). Срок передачи титула на Кипре может растягиваться на месяцы и годы, поэтому депонированный договор остаётся главной защитой покупателя всё это время. Итоговый бюджет удобно собирать одной таблицей: цена, НДС или пошлина, юрист, ипотечные расходы, мебель и первый год содержания.

Материал - справка, а не юридическая или налоговая консультация: перед сделкой условия проверяются под конкретный объект.

Актуально на 05.11.2026. Это справка, а не юридическая или налоговая консультация.

Источники

1. PwC Tax Summaries - Cyprus, Other taxes
2. Gov.cy - Calculation of Real Estate Transfer Fees
3. EY Cyprus - TaxLegi 30.01.2026
4. Harneys - Abolition of Stamp Duty in Cyprus
5. Legal 500 - Real Estate Transactions in Cyprus FAQ
6. Kleanthous Platis - Selling Property in Cyprus
7. GK Law Firm - Title deeds in Cyprus 2026

Всё о рынке: Кипр Поделиться в Telegram