База знаний
Ответы на вопросы, которые задают перед первой покупкой за рубежом.
Статьи по странам
Налоги, право, доходность и риски - коротко, с цифрами и ссылками на первоисточники.
Кипр · Налоги · 4 минКипр: НДС 19% и что он делает с доходностью
Инвестор, который покупает квартиру у застройщика под сдачу, почти всегда платит НДС 19%, а не 5%. Это сразу срезает доходность: 5,4% от цены без налога превращаются примерно в 4,5% от реальных вложений.
Кипр · Покупка · 4 минКипр: сколько стоит покупка сверх цены
С 1 января 2026 года гербового сбора на Кипре больше нет. Главная надбавка к цене от застройщика - НДС 19% или 5%, а пошлина за передачу при НДС не платится.
Бали · Доходность · 4 минБали: почему доходность из рекламы не совпадает с независимыми оценками
Независимая оценка Global Property Guide - 2,93-5,47% валовой доходности для вилл на Бали, в среднем 4,24%. Двузначные цифры в рекламе почти всегда - сценарий посуточной сдачи до расходов и без учёта того, что долгосрочная аренда со временем обесценивается.
Бали · Право · 5 минБали: долгосрочная аренда, право на землю для иностранцев и PT PMA
Иностранец на Бали не может владеть землёй на праве собственности. Законных путей три: долгосрочная аренда, право пользования Hak Pakai или компания PT PMA. Схема с подставным владельцем-индонезийцем с февраля 2026 года прямо запрещена на уровне провинции.
Греция · Налоги · 4 минГреция: налог 15% для покупателей не из ЕС - что известно на ноябрь 2026
Законопроект о налоге 15% внесён в парламент в первых числах ноября 2026 года, но ещё не принят. Если пройдёт в текущем виде, налог на передачу жилья для налоговых резидентов стран вне ЕС и ЕЭЗ вырастет с 3% до 15% (с муниципальной надбавкой - с 3,09% до 15,45%) по окончательным договорам с 1 июля 2027 года.
Греция · ВНЖ · 4 минГреция: Golden Visa - пороги по зонам и что изменилось
С 1 сентября 2024 года минимум для Golden Visa через недвижимость - €800 000 в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и крупных островах и €400 000 в остальных районах. Один объект от 120 м², посуточная сдача запрещена.
Таиланд · Право · 4 минТаиланд: квота 49% в кондоминиумах, полное владение и долгосрочная аренда вилл
Квартира в кондоминиуме - единственный массовый способ для иностранца получить в Таиланде полное бессрочное владение. Квота - 49% общей площади квартир дома; предложения поднять её до 75% и разрешить аренду на 99 лет на ноябрь 2026 года не приняты.
Таиланд · Риски · 4 минТаиланд: законна ли посуточная сдача (Hotel Act и правило 30 дней)
Сдача жилья меньше чем на месяц в Таиланде считается гостиничным бизнесом. Без лицензии это уголовное нарушение, а квартиру в кондоминиуме под гостиничную деятельность использовать нельзя вообще. Расчёт доходности для квартиры стоит строить на аренде от месяца.
Грузия · Риски · 4 минГрузия: стройка без эскроу - как снизить риск
Закон Грузии не требует эскроу при продаже строящегося жилья: деньги покупателя сразу уходят застройщику. Защиту приходится собирать самому - из этапных платежей, предварительной регистрации права в NAPR и проверки разрешений.
Грузия · Доходность · 4 минГрузия: налог на аренду 5% и реальная доходность Тбилиси и Батуми
Долгосрочная сдача жилья физлицом в Грузии облагается налогом 5% с дохода без вычетов. Валовая доходность Тбилиси - 8-9%, Батуми - около 7%; после налога и простоя в Тбилиси реалистично около 7%.
Гайды по странам
Право собственности для иностранцев, налоги покупки и владения, правила сдачи и выхода. Коротко и со ссылками на официальные источники.
Кипр
Полное владение (бессрочная собственность на объект). Покупателю не из ЕС - разрешение, до 2 объектов.
Бали
Полного владения нет (бессрочная собственность недоступна). Hak Pakai, HGB через PT PMA, долгосрочная аренда (право пользоваться объектом на срок договора, без собственности).
Таиланд
Кондо - полное владение (бессрочная собственность на квартиру) в квоте 49%. Земля - нет, аренда до 30 лет.
Общие вопросы
Почему для меня услуга бесплатна?
Услуги агентства оплачивает застройщик, а не покупатель.
Вы не будете продвигать то, где вам выгоднее?
Наша задача - чтобы вы купили и вернулись за вторым объектом или привели знакомых. Это возможно, только если первый объект подходит под задачу. Поэтому мы показываем риски каждого проекта и говорим, когда проект не рекомендуем.
Можно ли купить, не приезжая?
Во многих странах - да: онлайн-показ, электронные документы, подпись по доверенности. Где закон требует личного присутствия, скажем заранее.
Кому я перевожу деньги?
Застройщику или на защищённый счёт по договору. Агентству деньги за объект не переводятся никогда.
Что будет, если стройку задержат?
Это зависит от страны и договора: в одних странах есть эскроу или банковская гарантия, в других защиту нужно прописывать в договоре. Мы проверяем этот пункт до брони и объясняем простыми словами.
Нужен ли юрист?
Да, местный юрист на стороне покупателя - нормальная практика. Мы помогаем его найти и вместе проверяем договор.
Обещаете ли вы доходность?
Нет. Мы показываем расчёт и допущения: цену, аренду, загрузку, налоги и расходы. Доходность в рекламе застройщиков - не факт, а заявление продавца.
В какой валюте платить?
Обычно в валюте страны или в валюте договора застройщика. Курсовой риск мы учитываем в расчёте и подсказываем, на каком этапе он возникает.
Даёт ли покупка ВНЖ?
В некоторых странах - при соблюдении условий, в других - нет. Правила меняются, поэтому мы проверяем актуальные требования на дату сделки вместе с юристом.
Что будет после того, как я оставлю заявку?
Консультант напишет в выбранный канал, при необходимости задаст 1-2 вопроса и пришлёт подборку с ценами, источниками и рисками. Звонить без вашего согласия не будем.
Вы работаете с клиентами из любой страны?
Да. Мы работаем с покупателями из любой страны, пишем в вашем часовом поясе, на удобном языке и в удобном мессенджере.
Если я передумаю?
До брони вы ничем не обязаны. Можно просто не отвечать или написать «пока не актуально» - мы перестанем писать.
Словарь
- Полное владение - бессрочная собственность на объект.
- Долгосрочная аренда - право пользования на срок по договору аренды; по окончании срока объект возвращается собственнику земли, если договор не продлён.
- Покупка на этапе строительства - договор и платежи до сдачи объекта; цена обычно ниже, риск сроков выше.
- Валовая доходность - годовая аренда, делённая на цену, без расходов и налогов.
- Чистая доходность - после налогов, обслуживания, управления и простоя.
- Эскроу - счёт, где деньги покупателя хранятся до выполнения условий договора.
Не знаете, с какой страны начать?
Это нормально. Начните с задачи и бюджета - сравнение рынков мы сделаем сами.
Написать в Telegram · Telegram-канал @m2agencyre · hello@m2agencyre.com