Кипр · Налоги · 4 мин
Кипр: НДС 19% и что он делает с доходностью
Инвестор, который покупает квартиру у застройщика под сдачу, почти всегда платит НДС 19%, а не 5%. Это сразу срезает доходность: 5,4% от цены без налога превращаются примерно в 4,5% от реальных вложений.
Главное в цифрах
Когда платится НДС
НДС на Кипре взимается при первой поставке здания, а также при последующих продажах в течение пяти лет после завершения строительства, если объект не использовался несвязанным лицом не менее 24 месяцев. Покупка у застройщика - это почти всегда первая поставка, значит, НДС есть (PwC Tax Summaries).
Стандартная ставка - 19%. Цены в предложениях часто указываются без налога, поэтому сравнивать объекты нужно по итоговой сумме.
Для вторичного рынка логика обратная: если здание уже использовалось и пятилетний срок после завершения прошёл, продажа освобождена от НДС. Поэтому одна и та же квартира может облагаться налогом у застройщика и не облагаться при перепродаже через несколько лет. Это влияет и на цену выхода: следующий покупатель будет сравнивать вашу квартиру с вариантами, где НДС уже нет.
Кому положены 5%
Льготная ставка 5% - это поддержка покупателя основного жилья, а не инвестора. Условия в редакции, которая действует сейчас (PwC Tax Summaries):
- 5% применяется к первым 130 м² застраиваемой площади при стоимости до €350 000;
- общая цена сделки - не выше €475 000, общая площадь - не больше 190 м²;
- жильё должно быть основным и постоянным местом проживания 10 лет;
- если перестать там жить раньше, разницу между 19% и 5% за оставшиеся годы придётся вернуть, а налоговую уведомить в течение 30 дней;
- на площадь сверх 130 м² начисляется 19%.
Что это делает с доходностью
Global Property Guide в сентябре 2026 года оценил среднюю валовую доходность аренды на Кипре в 5,14%, в Лимасоле - 5,38%, в Пафосе - 5,33%, в Никосии - 4,72% (Global Property Guide). Это расчёт по запрашиваемым ценам и ставкам аренды, до налогов и расходов.
Простая арифметика: квартира за €300 000 без НДС стоит покупателю-инвестору €357 000. Если годовая аренда равна 5,38% от €300 000 (около €16 140), то от фактически вложенных €357 000 это уже около 4,52%. До налогов, обслуживания и простоя.
Дальше доходность снижают ежегодные расходы: сбор за обслуживание дома, страховка, управление, ремонт между арендаторами и месяцы без жильца. Если на всё это уходит около 20% арендной платы, валовые 4,52% превращаются примерно в 3,6% от вложений до подоходного налога. Конкретные цифры зависят от объекта, но порядок величин показывает главное: НДС - самая крупная разовая статья, которая определяет итог на годы вперёд.
Обратная сторона: пошлина за передачу
Если сделка облагается НДС, пошлина за передачу права собственности в Земельном департаменте не платится вовсе (Gov.cy). При покупке вторичного жилья без НДС пошлина есть, но её снижают на 50%. Поэтому разница между первичным и вторичным рынком меньше, чем кажется по одной ставке НДС, и считать её нужно по конкретному объекту.
Как считать правильно
Сравнивайте объекты по одной формуле: годовая аренда, делённая на цену с НДС, юридическими расходами, мебелью и ремонтом. Если продавец показывает доходность от цены без налога, пересчитайте её сами - это меняет вывод о том, выгоднее ли покупка депозита или облигаций.
Для покупателя основного жилья логика другая: если вы реально переезжаете и соблюдаете условия, ставка 5% на первые 130 м² - существенная экономия. Её стоит заложить в выбор площади и цены, потому что превышение лимитов €475 000 или 190 м² лишает льготы целиком.
Что изменилось в 2026 году
27 февраля 2026 года уточнили понятие «первого заселения» для льготы 5%: с 1 сентября 2026 года это систематическое использование здания не менее 18 месяцев. Тот же критерий 18 месяцев теперь нужен для 5% на ремонт старого жилья (PwC Tax Summaries).
Материал - справка, а не юридическая или налоговая консультация: перед сделкой условия проверяются под конкретный объект.
Что это значит для покупателя
- Покупаете под сдачу - закладывайте 19% НДС, а не 5%.
- Доходность сравнивайте от полной суммы вложений, а не от цены без налога.
- НДС отменяет пошлину за передачу: считайте итог по объекту, а не по ставке.
- 5% - для тех, кто реально будет жить в квартире 10 лет.
Актуально на . Это справка, а не юридическая или налоговая консультация.
Бали · Доходность · 4 мин