Бали · Проверка
Как это устроено · Проверено
Главное о покупке на Бали
Иностранец на Бали не владеет землёй. Виллу или апартаменты он покупает в долгосрочную аренду (leasehold) или через право пользования Hak Pakai. Цена такого объекта - это цена срока, поэтому срок, продление и документы на землю нужно проверить до брони, а не после.
В каталоге 46 проектов Бали, например апартаменты Azoria Suluban (Улувату) от €90 000 прайс застройщика, проверено 04.11.2026
Вы покупаете у застройщика по его официальной цене. Наше вознаграждение платит застройщик.
Главное в цифрах
Leasehold простыми словами
Leasehold - это договор долгосрочной аренды земли и строения. Вы платите один раз за весь срок, пользуетесь, сдаёте и можете переуступить право, если это разрешает договор. Когда срок заканчивается, объект возвращается собственнику земли, если аренду не продлили. Альтернатива - право пользования Hak Pakai: на государственной земле (HPL) - до 30 лет, продление на 20 и обновление на 30 (PP 18/2021), на частной земле - до 30 лет, дальше только новый договор с собственником. 80 лет - максимум, а не гарантия: продление и обновление требуют заявления и действующего ВНЖ (KITAS/KITAP). Оформление «на местного» через номинального владельца запрещено законом Бали 4/2026 (NusaBali). Подробнее - в статье о праве на землю на Бали.
Чек-лист: что проверить до брони
- Сертификат собственника земли (SHM) и совпадение его имени с арендодателем в договоре.
- Согласие супруга и наследников собственника, если оно нужно.
- Зонирование участка: разрешено ли жильё и туристическая сдача.
- Разрешение на строительство (PBG), у сданных объектов - сертификат готовности (SLF).
- С какой даты считается срок: с подписания или со сдачи объекта. На стройке это может «съесть» 1-2 года.
- Продление: цена или формула цены и сроки уведомления, а не «по договорённости».
- Право переуступки и субаренды без согласия собственника - от этого зависит перепродажа и сдача.
- Нотариальное оформление и что будет с договором при продаже земли или смерти собственника.
- Кто платит налог 10% с арендной платы и местный налог на имущество.
- При продаже на стройке - банковская гарантия застройщика и привязка платежей к этапам.
Цена срока: как сравнивать
Простой расчёт: вилла за $300 000 на 30 лет аренды - это $10 000 в год только за право пользования, без учёта того, что объект в конце срока не ваш. Сравнивайте проекты по цене за год оставшегося срока, а не только по общей цене. Пересчёт в рубли на сайте - по текущему курсу.
Налоги
При покупке - налог BPHTB 5% в округе Бадунг (Perda Badung 7/2023) и НДС, если он не включён в цену. При сдаче нерезидент платит 20% с валового дохода (DJP) плюс региональный налог на проживание.
Доходность - честно
Заявленная застройщиками доходность и независимые данные часто расходятся. Мы показываем расчёт с налогами, комиссией управляющей компании и простоем. Мы не обещаем доходность и рост цены: показываем расчёт и источники, решение остаётся за вами.
Коротко
- Иностранцу доступны leasehold, Hak Pakai или компания PT PMA - всё срочное, землёй он не владеет.
- Номинальные схемы «на местного» запрещены законом Бали 4/2026.
- До брони - SHM, зонирование, PBG/SLF, дата начала срока, условия продления и переуступки.
- Сравнивайте цену за год оставшегося срока.
Актуально на . Цены из каталога - по прайсам застройщиков на дату проверки в карточке проекта. Это справка, а не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация; доходность и рост цен не гарантируются. Условия под ваш паспорт проверяем с юристом в стране сделки до брони.
