Yunanistan: AB dışından alıcılara %15 vergi - Kasım 2026 itibarıyla bilinenler

Durum: yasa değil, tasarı

Yunanistan Maliye Bakanlığı taslağı 18 Ekim 2026'da yayımladı; kamuoyu istişaresi 1 Kasım'a kadar sürdü (GreekProps). Kasım başında "Harcanabilir Gelirin, Tasarrufların ve Yatırımların Güçlendirilmesi" başlıklı tasarı değişikliklerle birlikte Meclis'e sunuldu (Bankingnews.gr). 5 Kasım 2026 itibarıyla oylama yapılmadı: nihai metin farklı olabilir.

Önlemler hükümet tarafından Eylül'de Selanik Uluslararası Fuarı'nda açıklandı ve tasarı bunları yasaya döküyor (GreekProps). Hükümet niyetini açıkça gösterdi; bu nedenle kabul edilmesi düşük ihtimalli bir sonuç değil, temel senaryo olarak ele alınmalıdır.

Ne öneriliyor

Karşılaştırma için, Yunanistan'da mevcut mülk devir vergisi %3'tür; yani AB dışı bir ülkeden gelen alıcı için oran beş katına çıkacaktır.

• standart %3 oranının yerine mülkün vergiye esas değeri üzerinden %15 oran (PwC Greece);
• yalnızca AB ve AEA (EEA) dışındaki ülkelerin vergi mukimi olan bireylere uygulanır;
• kriter vatandaşlık değil vergi mukimliğidir: Yunanistan'ın veya başka bir AB ülkesinin vergi mukimi olan üçüncü ülke vatandaşı bu hükmün kapsamına girmez;
• belediye ek vergisiyle efektif oran %3,09 yerine %15,45 (PwC Greece);
• Emlak Vergisi Kanunu'nun 42. maddesi kapsamında ilk konut muafiyetine hak kazanan alıcılar için muafiyet var: Yunanistan, AB ve AEA vatandaşları, etnik Yunanlar ve uzun süreli ikamet edenler (The Host Daily);
• yalnızca konut mülkü; şirket alımları taslak metnin kapsamında değildir (GreekProps);
• yürürlük tarihi: 1 Temmuz 2027'den itibaren imzalanan kesin sözleşmeler.

Henüz belirsiz olanlar

Parlamento'ya sunulan metin "öngörülen muafiyetler saklı kalmak kaydıyla" bir artıştan söz ediyor (Bankingnews.gr). 42. madde muafiyeti dışında, şimdiye kadar incelenen kaynaklar muafiyetlerin tam listesini belirtmiyor ve hükmün Golden Visa ile ilişkisini açıklamıyor. 1 Temmuz 2027'den önce imzalanıp sonra tamamlanan ön sözleşmelerin nasıl ele alınacağı da belirsiz: taslak metne göre belirleyici tarih kesin sözleşmedir.

Nihai sahibi AB dışında mukim olan bir tüzel kişi üzerinden yapılan alımlara oranın uygulanıp uygulanmayacağı da belli değil. Taslak bireylerden söz ediyor, ancak yasa koyucu görüşmeler sırasında metni değiştirebilir. Yasa yayımlanmadan buna dayalı bir strateji kurmak riskli olur.

Son olarak, 1 Temmuz 2027 tarihinin korunup korunmayacağı bilinmiyor: Parlamento görüşmeler sırasında tarihi her iki yöne de kaydırabilir. Nihai oylamaya kadar hesaplar her iki senaryoya göre - %3 ve %15 - yapılmalıdır.

Aynı tasarıdaki ilgili önlemler

Tasarı, 2006'dan itibaren inşaat ruhsatı verilmiş yeni binalarda %24 KDV'nin askıya alınmasını ve mülk satışlarında sermaye kazancı vergisinin askıya alınmasını 31 Aralık 2027'ye kadar uzatıyor (PwC Greece). KDV askıdayken geliştiricilerden yapılan alımlar mülk devir vergisine tabidir - yani AB dışı mukimler için önerilen yeni orandan etkilenen vergiye.

Örnek: vergiye esas değeri €300 000 olan bir dairede %3 ile %15 arasındaki fark €36 000'dir. €400 000 değerindeki bir mülkte €48 000'dir. Bu, birkaç yıllık kira gelirine denk gelir ve kesin sözleşmenin tarihini getiri hesabının bir parçası yapar.

Satıcılar için de sonuçlar açık: üçüncü ülkelerden gelen talep Temmuz 2027'den önce hızlanabilir, ardından AB'li alıcılara kayabilir. Bunun fiyatları nasıl etkileyeceğini kimse kesin olarak söyleyemez; bu konudaki tahminler olgu değil, varsayımdır.

Alıcılar ne yapmalı

Bu yazı yalnızca genel bilgi amaçlıdır; hukuki veya vergi tavsiyesi değildir. İşlemden önce her mülk için koşullar kontrol edilmelidir.

• AB dışındaki bir ülkenin vergi mukimiyseniz, tasarı tarih değiştirilmeden kabul edilirse %3 vergi ödeme penceresi 30 Haziran 2027'ye kadar açıktır;
• inşaat halindeki bir mülkte kesin sözleşmenin beklenen tarihini bu son tarihle karşılaştırın;
• yasa Resmi Gazete'de yayımlanana kadar hesaplarınızı muafiyetlere dayandırmayın.
• AB'de vergi mukimliği sizin için gerçekçi bir seçenekse (taşınma, iş veya aile yoluyla), oranı etkiler - ancak mukimlik vergi kurallarına göre belirlenir, tek bir işlem için seçilmez.

Güncellenme tarihi: 5 Kasım 2026. Bu genel bilgidir; hukuki veya vergi tavsiyesi değildir.

Kaynaklar

1. PwC Greece - Draft law: Significant changes to real property
2. GreekProps - Greek bill sets 1 July 2027 start
3. Bankingnews.gr - tasarı Meclis'e sunuldu (Kasım 2026)
4. PwC Greece - Tax flash: gayrimenkul vergilendirmesine ilişkin kanun taslağı
5. The Host Daily - tasarıdaki 42. madde muafiyeti

Piyasa hakkında her şey: Yunanistan Telegram'da paylaş