Греція: податок 15 % для покупців не з ЄС - що відомо на листопад 2026 року

Статус: законопроєкт, а не закон

Міністерство фінансів Греції опублікувало проєкт 18 жовтня 2026, громадське обговорення тривало до 1 листопада (GreekProps). На початку листопада законопроєкт під назвою «Зміцнення наявного доходу, заощаджень та інвестицій» внесли до парламенту з поправками (Bankingnews.gr). Станом на 5 листопада 2026 голосування не відбулося: остаточний текст може відрізнятися.

Ці заходи уряд оголосив на Міжнародному ярмарку в Салоніках у вересні, а законопроєкт закріплює їх у законі (GreekProps). Уряд чітко заявив про свої наміри, тож ухвалення варто розглядати як базовий сценарій, а не малоймовірний результат.

Що пропонується

Для порівняння: чинний податок на переоформлення нерухомості в Греції - 3%, тобто ставка для покупця з країни поза ЄС зросте вп'ятеро.

• ставка 15% від оподатковуваної вартості об'єкта замість стандартних 3% (PwC Greece);
• стосується лише фізичних осіб - податкових резидентів країн поза ЄС і ЄЕЗ;
• критерій - податкове резидентство, а не громадянство: громадянин третьої країни, який є податковим резидентом Греції чи іншої країни ЄС, під дію норми не підпадає;
• з муніципальною надбавкою ефективна ставка становить 15,45 % замість 3,09 % (PwC Greece);
• звільнення діє для покупців, які мають право на пільгу на перше житло за статтею 42 Кодексу податку на нерухомість: громадян Греції, ЄС і ЄЕЗ, етнічних греків і довгострокових резидентів (The Host Daily);
• лише житлова нерухомість; купівля компаніями формулюванням проєкту не охоплена (GreekProps);
• дата набрання чинності: остаточні договори, підписані з 1 липня 2027.

Що залишається незрозумілим

У версії, поданій до Парламенту, згадано підвищення «з урахуванням передбачених винятків» (Bankingnews.gr). Окрім звільнення за статтею 42, переглянуті досі джерела не наводять повного переліку винятків і не пояснюють, як норма співвідноситься з Golden Visa. Також незрозуміло, як розглядатимуть попередні договори, підписані до 1 липня 2027 року, але завершені пізніше: за текстом проєкту ключовою є дата остаточного договору.

Незрозуміло й те, чи застосовуватиметься ставка до купівлі через юридичну особу, кінцевим власником якої є резидент країни поза ЄС. Проєкт говорить про фізичних осіб, але законодавець може змінити формулювання під час доопрацювання. Будувати стратегію на цьому до публікації закону ризиковано.

Нарешті, невідомо, чи збережеться дата 1 липня 2027: під час розгляду Парламент може перенести її в будь-який бік. До остаточного голосування розрахунки варто робити за двома сценаріями - 3% і 15%.

Пов'язані заходи в тому самому законопроєкті

Законопроєкт продовжує до 31 грудня 2027 призупинення VAT 24% на нові будівлі з дозволами на будівництво, виданими з 2006 і пізніше, а також призупинення податку на приріст капіталу від продажу нерухомості (PwC Greece). Поки VAT призупинено, купівля у забудовників обкладається податком на переоформлення нерухомості - саме тим податком, якого стосується нова пропонована ставка для резидентів країн поза ЄС.

Приклад: для квартири з оподатковуваною вартістю 300 000 € різниця між 3% і 15% становить 36 000 €. Для об'єкта вартістю 400 000 € - 48 000 €. Це порівнянно з кількома роками орендного доходу, тож дата остаточного договору стає частиною розрахунку дохідності.

Для продавців наслідки теж зрозумілі: попит покупців із третіх країн може пожвавитися до липня 2027, а потім зміститися до покупців з ЄС. Ніхто не може достовірно сказати, як це вплине на ціни, і будь-які прогнози на цю тему - оцінки, а не факти.

Що робити покупцям

Ця стаття має виключно загальноінформаційний характер і не є юридичною чи податковою консультацією. Умови слід перевіряти для кожного конкретного об'єкта до укладення угоди.

• якщо ви податковий резидент країни поза ЄС, вікно для сплати податку 3% діє до 30 червня 2027 - за умови, що законопроєкт ухвалять без зміни дати;
• для об'єкта, що будується, звірте очікувану дату остаточного договору з цим строком;
• не будуйте розрахунки на винятках, доки закон не опубліковано в Урядовому віснику.
• якщо податкове резидентство в ЄС для вас реальний варіант (через переїзд, роботу чи сім'ю), воно впливає на ставку - але резидентство визначається податковими правилами, і його не обирають просто під одну угоду.

Актуально на 5 листопада 2026. Це загальна інформація, а не юридична чи податкова консультація.

Джерела

1. PwC Greece - Draft law: Significant changes to real property
2. GreekProps - Greek bill sets 1 July 2027 start
3. Bankingnews.gr - законопроєкт внесено до парламенту (листопад 2026)
4. PwC Greece - Tax flash: проєкт закону про оподаткування нерухомості
5. The Host Daily - звільнення за статтею 42 у законопроєкті

Усе про ринок: Греція Поділитися в Telegram