Grecja: 15% podatku dla nabywców spoza UE - co wiadomo w listopadzie 2026 r.

Status: projekt ustawy, a nie ustawa

Greckie Ministerstwo Finansów opublikowało projekt 18 października 2026, a konsultacje publiczne trwały do 1 listopada (GreekProps). Na początku listopada projekt ustawy zatytułowany „Wzmocnienie dochodu rozporządzalnego, oszczędności i inwestycji” trafił do parlamentu wraz z poprawkami (Bankingnews.gr). Na dzień 5 lis 2026 nie odbyło się głosowanie: ostateczny tekst może się różnić.

Rząd ogłosił te działania na Międzynarodowych Targach w Salonikach we wrześniu, a projekt ustawy wprowadza je do prawa (GreekProps). Rząd jasno zasygnalizował swoje zamiary, więc uchwalenie należy traktować jako scenariusz bazowy, a nie mało prawdopodobny wynik.

Co jest proponowane

Dla porównania obecny podatek od przeniesienia własności nieruchomości w Grecji wynosi 3%, co oznacza, że stawka dla kupującego z kraju spoza UE wzrosłaby pięciokrotnie.

• stawka 15% od wartości podatkowej nieruchomości, zamiast standardowej stawki 3% (PwC Greece);
• dotyczy tylko osób fizycznych będących rezydentami podatkowymi krajów spoza UE i EOG;
• kryterium jest rezydencja podatkowa, a nie obywatelstwo: obywatel państwa trzeciego będący rezydentem podatkowym Grecji lub innego kraju UE nie jest objęty przepisem;
• z dopłatą gminną stawka efektywna wynosi 15,45% zamiast 3,09% (PwC Greece);
• zwolnienie obejmuje kupujących uprawnionych do ulgi na pierwsze mieszkanie z art. 42 Kodeksu podatku od nieruchomości: obywateli Grecji, UE i EOG, etnicznych Greków i rezydentów długoterminowych (The Host Daily);
• tylko nieruchomości mieszkalne; zakupy przez spółki nie są objęte brzmieniem projektu (GreekProps);
• data wejścia w życie: umowy ostateczne podpisane od 1 lipca 2027.

Co pozostaje niejasne

Wersja złożona w Parlamencie mówi o podwyżce „z zastrzeżeniem przewidzianych zwolnień” (Bankingnews.gr). Poza zwolnieniem z art. 42 przejrzane dotąd źródła nie podają pełnej listy zwolnień ani nie wyjaśniają, jak przepis ma się do Golden Visa. Nie wiadomo też, jak będą traktowane umowy przedwstępne podpisane przed 1 lipca 2027, ale sfinalizowane później: według projektu kluczowa jest data umowy ostatecznej.

Nie jest też jasne, czy stawka obejmie zakup przez osobę prawną, której ostatecznym właścicielem jest rezydent spoza UE. Projekt mówi o osobach fizycznych, ale ustawodawca może zmienić brzmienie podczas prac. Opieranie strategii na tym przed publikacją ustawy byłoby ryzykowne.

Wreszcie nie wiadomo, czy data 1 lipca 2027 zostanie utrzymana: Parlament może ją w trakcie prac przesunąć w dowolną stronę. Do ostatecznego głosowania obliczenia warto prowadzić w obu scenariuszach - 3% i 15%.

Powiązane działania w tym samym projekcie

Projekt przedłuża do 31 grudnia 2027 zawieszenie 24% VAT na nowe budynki z pozwoleniem na budowę wydanym od 2006 oraz zawieszenie podatku od zysków kapitałowych ze sprzedaży nieruchomości (PwC Greece). Dopóki VAT jest zawieszony, zakupy od deweloperów podlegają podatkowi od przeniesienia własności - temu samemu, którego dotyczy proponowana nowa stawka dla rezydentów spoza UE.

Przykład: dla apartamentu o wartości podatkowej 300 000 € różnica między 3% a 15% wynosi 36 000 €. Dla nieruchomości za 400 000 € to 48 000 €. To równowartość kilku lat czynszu, więc data umowy ostatecznej staje się częścią rachunku zwrotu.

Dla sprzedających konsekwencje też są jasne: popyt ze strony kupujących z państw trzecich może przyspieszyć przed lipcem 2027, a potem przesunąć się w stronę kupujących z UE. Nikt nie jest w stanie rzetelnie przewidzieć, jak wpłynie to na ceny, a wszelkie prognozy w tej sprawie to szacunki, a nie fakty.

Co powinni zrobić kupujący

Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Warunki należy sprawdzić dla każdej konkretnej nieruchomości przed transakcją.

• jeśli są Państwo rezydentem podatkowym kraju spoza UE, okno na zapłatę podatku 3% trwa do 30 czerwca 2027, pod warunkiem że projekt zostanie uchwalony bez zmiany daty;
• w przypadku nieruchomości w budowie proszę porównać przewidywaną datę umowy ostatecznej z tym terminem;
• proszę nie opierać obliczeń na zwolnieniach, dopóki ustawa nie zostanie opublikowana w Dzienniku Urzędowym.
• jeśli rezydencja podatkowa w UE jest dla Państwa realną opcją (przez przeprowadzkę, pracę lub rodzinę), wpływa ona na stawkę - ale rezydencję określają przepisy podatkowe, a nie wybiera się jej na potrzeby jednej transakcji.

Stan na 5 lis 2026. To informacje ogólne, a nie porada prawna ani podatkowa.

Źródła

1. PwC Greece - Draft law: Significant changes to real property
2. GreekProps - Greek bill sets 1 July 2027 start
3. Bankingnews.gr - projekt ustawy trafił do parlamentu (listopad 2026)
4. PwC Greece - Tax flash: projekt ustawy o opodatkowaniu nieruchomości
5. The Host Daily - zwolnienie z art. 42 w projekcie ustawy

Wszystko o rynku: Grecja Udostępnij w Telegramie