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希腊：非欧盟买家 15% 税 - 截至 2026年11月的已知信息
一项征收 15% 税的法案已于 2026年11月初提交议会，但尚未通过。如按现行文本通过，自 2027年7月1日起签署的正式合同中，欧盟和欧洲经济区以外国家税务居民的房产转让税将从 3% 提高到 15%（含市政附加费，从 3.09% 提高到 15.45%）。
关键数据
现状：是法案，而非法律
希腊财政部于2026年10月18日公布草案，公众咨询持续至11月1日（GreekProps）。11月初，这项名为“增强可支配收入、储蓄和投资”的法案连同修正案一起提交议会（Bankingnews.gr）。截至2026年11月5日，尚未进行表决：最终文本可能有所不同。
这些措施由政府在9月的塞萨洛尼基国际博览会上宣布，该法案将其写入法律（GreekProps）。政府已表明意图，因此应将法案通过视为基准情景，而非不太可能的结果。
拟议内容
作为对比，希腊目前的房产转让税为3%，这意味着非欧盟国家买家适用的税率将提高至五倍。
- 按房产应税价值征收15%的税率，取代标准的3%税率（PwC Greece);
- 仅适用于欧盟和EEA以外国家税务居民的个人；
- 标准是税务居民身份，而非国籍：作为希腊或其他欧盟国家税务居民的第三国公民不受该条款约束；
- 含市政附加费，实际税率为 15.45%，而非 3.09%（PwC Greece);
- 符合《房产税法》第 42 条首套住房优惠条件的买家可获豁免：希腊、欧盟和欧洲经济区公民、希腊族裔以及长期居民（The Host Daily);
- 仅限住宅房产；按草案措辞，公司购房不在适用范围内（GreekProps);
- 生效日期：自2027年7月1日起签署的最终合同。
尚不明确的问题
提交议会的版本提到该上调“须遵守所规定的豁免”（Bankingnews.gr）。除第 42 条豁免外，目前查阅的资料既未列明完整的豁免清单，也未说明该条款与 Golden Visa 的关系。同样不清楚的是，在 2027年7月1日之前签署但之后才完成的预售合同将如何处理：根据草案措辞，关键日期是正式合同。
此外，也不清楚该税率是否适用于通过最终由非欧盟居民拥有的法人实体进行的购买。草案提及的是个人，但立法机关可能在修订过程中更改措辞。在法律公布之前以此为基础制定策略存在风险。
最后，2027年7月1日这一日期是否会保留尚不可知：议会在审议期间可能将其提前或推后。在最终表决之前，应按两种情景 - 3%和15% - 分别进行计算。
同一法案中的相关措施
该法案将对2006年及以后签发建筑许可证的新建筑暂停征收24% VAT的措施，以及暂停征收房产出售资本利得税的措施，延长至2027年12月31日（PwC Greece）。在VAT暂停期间，向开发商购房需缴纳房产转让税 - 正是拟议针对非欧盟居民上调税率的税种。
示例：对于应税价值为€300 000的公寓，3%与15%之间的差额为€36 000。对于价值€400 000的房产，差额为€48 000。这相当于数年的租金收入，因此最终合同的日期成为回报计算的一部分。
对卖方而言，影响也很明确：来自第三国买家的需求可能在2027年7月之前加速，随后转向欧盟买家。没有人能可靠地预测这将如何影响价格，任何相关预测都只是估计，而非事实。
买家应该怎么做
本文仅供一般参考，不构成法律或税务建议。在交易前，应针对每个具体房产核实相关条款。
- 如果您是欧盟以外国家的税务居民，在法案通过且日期不变的前提下，按3%缴税的窗口期持续至2027年6月30日；
- 对于在建房产，请将最终合同的预期日期与这一截止日期进行核对；
- 在法律于政府公报上公布之前，不要以豁免为基础进行计算。
- 如果获得欧盟税务居民身份对您来说是现实的选择（通过移居、工作或家庭），它会影响税率 - 但居民身份由税务规则决定，并不能仅为一笔交易而选择。
对买家的影响
- 15%（实际 15.45%）仍只是一项法案，已于 2026年11月初提交议会。
- 标准是欧盟/EEA以外的税务居民身份，而非国籍。
- 关键日期是自2027年7月1日起签署的最终合同。
- 对于在建房产，竣工日期可能决定税率是3%还是15%。
信息更新日期： 。以上为一般信息，不构成法律或税务建议。
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