Греция: налог 15% для покупателей не из ЕС - что известно на ноябрь 2026

Статус: законопроект, не закон

Минфин Греции опубликовал проект 18 октября 2026 года, общественное обсуждение шло до 1 ноября (GreekProps). В первых числах ноября законопроект «Об укреплении располагаемого дохода, сбережений и инвестиций» внесён в парламент с изменениями (Bankingnews.gr). На 05.11.2026 голосования не было: окончательная редакция может отличаться.

Меры были объявлены правительством на Международной ярмарке в Салониках в сентябре, а законопроект их оформляет (GreekProps). Политическая воля есть, поэтому сценарий принятия стоит считать базовым, а не маловероятным.

Что именно предлагается

Для сравнения: сейчас налог на передачу в Греции - 3%, то есть для покупателя из третьей страны ставка вырастет в пять раз.

• ставка 15% от налогооблагаемой стоимости жилья вместо обычных 3% (PwC Greece);
• только для физических лиц - налоговых резидентов стран вне ЕС и ЕЭЗ;
• критерий - налоговое резидентство, а не гражданство: гражданин третьей страны, резидент Греции или другой страны ЕС, под норму не попадает;
• с муниципальной надбавкой эффективная ставка - 15,45% вместо 3,09% (PwC Greece);
• исключение - для тех, у кого есть право на льготу на первое жильё по ст. 42 Кодекса налога на имущество: граждане Греции, ЕС и ЕЭЗ, этнические греки, долгосрочные резиденты (The Host Daily);
• только жилая недвижимость; покупки компаниями в формулировке проекта не охвачены (GreekProps);
• дата - окончательные договоры с 1 июля 2027 года.

Что пока не ясно

Во внесённой версии говорится о повышении «с оговоркой о предусмотренных льготах» (Bankingnews.gr). Кроме исключения по ст. 42, полный перечень льгот и то, как норма соотносится с Golden Visa, в проверенных источниках на сегодня не раскрыты. Не подтверждено и то, как будут считаться предварительные договоры, подписанные до 1 июля 2027 года и закрытые позже: по формулировке проекта ключевая дата - окончательный договор.

Не раскрыто и то, будет ли ставка применяться к покупке через юридическое лицо, за которым стоит нерезидент ЕС. В проекте речь идёт о физических лицах, но законодатель может изменить формулировку при доработке. Строить на этом стратегию до публикации закона рискованно.

Наконец, неизвестно, сохранится ли дата 1 июля 2027 года: при обсуждении в парламенте её могут перенести в любую сторону. До финального голосования любые расчёты стоит делать в двух вариантах - 3% и 15%.

Связанные меры в том же проекте

Проект продлевает до 31 декабря 2027 года приостановку НДС 24% на новые здания с разрешением на строительство с 2006 года и приостановку налога на прирост капитала при продаже недвижимости (PwC Greece). Пока НДС приостановлен, при покупке у застройщика платится налог на передачу - именно его и затрагивает новая ставка для нерезидентов ЕС.

Пример: при налогооблагаемой стоимости квартиры €300 000 разница между 3% и 15% - €36 000. Для объекта за €400 000 - уже €48 000. Это сопоставимо с несколькими годами арендного дохода, поэтому дата окончательного договора становится частью расчёта доходности.

Для продавцов вывод тоже очевиден: до июля 2027 года спрос покупателей из третьих стран может ускориться, а после - сместиться к покупателям из ЕС. Как это отразится на ценах, сейчас никто достоверно сказать не может, и любые прогнозы на этот счёт - оценки, а не факты.

Что делать покупателю

Материал - справка, а не юридическая или налоговая консультация: перед сделкой условия проверяются под конкретный объект.

• если вы налоговый резидент страны вне ЕС, окно с налогом 3% - до 30 июня 2027 года при условии, что закон примут без изменения даты;
• для строящегося объекта сверьте плановую дату окончательного договора с этой датой;
• не стройте расчёты на исключениях до публикации закона в правительственной газете.
• если налоговое резидентство в ЕС для вас реально (переезд, работа, семья), оно меняет ставку - но решение о резидентстве принимается по налоговым правилам, а не ради одной сделки.

Актуально на 05.11.2026. Это справка, а не юридическая или налоговая консультация.

Источники

1. PwC Greece - Draft law: Significant changes to real property
2. GreekProps - Greek bill sets 1 July 2027 start
3. Bankingnews.gr - законопроект внесён в парламент (ноябрь 2026)
4. PwC Greece - Tax flash: законопроект об изменениях в налогообложении недвижимости
5. The Host Daily - исключение по ст. 42 в законопроекте

Всё о рынке: Греция Поделиться в Telegram