Grecia: imposta del 15% per gli acquirenti extra-UE - cosa si sa a novembre 2026

Stato: un disegno di legge, non una legge

Il Ministero delle Finanze greco ha pubblicato la bozza il 18 ottobre 2026, con una consultazione pubblica aperta fino al 1 novembre (GreekProps). All'inizio di novembre il disegno di legge intitolato «Rafforzamento del reddito disponibile, del risparmio e degli investimenti» è stato presentato in Parlamento con emendamenti (Bankingnews.gr). Al 5 nov 2026 non si era ancora votato: il testo definitivo potrebbe essere diverso.

Le misure erano state annunciate dal governo alla Fiera internazionale di Salonicco a settembre, e il disegno di legge le traduce in norma (GreekProps). Il governo ha manifestato la propria intenzione, quindi l'approvazione va considerata lo scenario di base, non un esito improbabile.

Cosa viene proposto

Per confronto, l'attuale imposta di trasferimento immobiliare in Grecia è del 3%: per un acquirente di un paese extra UE l'aliquota quintuplicherebbe.

• un'aliquota del 15% sul valore imponibile dell'immobile, al posto dell'aliquota ordinaria del 3% (PwC Greece);
• si applica solo alle persone fisiche fiscalmente residenti in paesi al di fuori dell'UE e del SEE;
• il criterio è la residenza fiscale, non la cittadinanza: un cittadino di un paese terzo fiscalmente residente in Grecia o in un altro paese UE non rientra nella norma;
• con la sovrimposta comunale l'aliquota effettiva è del 15,45% invece del 3,09% (PwC Greece);
• è prevista un'esenzione per gli acquirenti che hanno diritto all'agevolazione prima casa ai sensi dell'articolo 42 del Codice dell'imposta sugli immobili: cittadini di Grecia, UE e SEE, greci di origine e residenti di lungo periodo (The Host Daily);
• solo immobili residenziali; gli acquisti da parte di società non rientrano nella formulazione della bozza (GreekProps);
• decorrenza: contratti definitivi firmati dal 1 luglio 2027.

Cosa resta da chiarire

La versione presentata in Parlamento parla di un aumento "fatte salve le esenzioni previste" (Bankingnews.gr). Oltre all'esenzione dell'articolo 42, le fonti esaminate finora non indicano l'elenco completo delle esenzioni né spiegano il rapporto della norma con il Golden Visa. Non è chiaro nemmeno come saranno trattati i preliminari firmati prima del 1 luglio 2027 ma conclusi dopo: secondo la bozza, la data decisiva è quella del contratto definitivo.

Non è chiaro inoltre se l'aliquota si applicherà a un acquisto tramite una persona giuridica il cui titolare effettivo è residente extra UE. La bozza parla di persone fisiche, ma il legislatore potrebbe modificarne la formulazione durante l'esame. Basare una strategia su questo prima della pubblicazione della legge sarebbe rischioso.

Infine, non si sa se la data del 1 luglio 2027 verrà mantenuta: durante l'esame il Parlamento potrebbe anticiparla o posticiparla. Fino al voto finale conviene fare i calcoli secondo entrambi gli scenari - 3% e 15%.

Misure collegate nello stesso disegno di legge

Il disegno di legge proroga al 31 dicembre 2027 la sospensione dell'IVA al 24% sui nuovi edifici con permesso di costruire rilasciato dal 2006 in poi, nonché la sospensione dell'imposta sulle plusvalenze dalla vendita di immobili (PwC Greece). Finché l'IVA è sospesa, gli acquisti dai costruttori sono soggetti all'imposta di trasferimento immobiliare - proprio l'imposta interessata dalla nuova aliquota proposta per i residenti extra UE.

Esempio: per un appartamento con valore imponibile di 300.000 €, la differenza tra il 3% e il 15% è di 36.000 €. Per un immobile da 400.000 € è di 48.000 €. È paragonabile a diversi anni di canoni, quindi la data del contratto definitivo diventa parte del calcolo del rendimento.

Anche per i venditori le conseguenze sono chiare: la domanda degli acquirenti dei paesi terzi potrebbe accelerare prima di luglio 2027 per poi spostarsi verso gli acquirenti UE. Nessuno può dire con certezza come questo inciderà sui prezzi, e qualsiasi previsione in merito è una stima, non un fatto.

Cosa dovrebbero fare gli acquirenti

Questo articolo ha solo scopo informativo e non costituisce consulenza legale o fiscale. Le condizioni vanno verificate per ogni singolo immobile prima dell'operazione.

• se Lei è fiscalmente residente in un paese extra UE, la finestra per pagare l'imposta del 3% resta aperta fino al 30 giugno 2027, a condizione che il disegno di legge venga approvato senza modificare la data;
• per un immobile in costruzione, confronti la data prevista del contratto definitivo con questa scadenza;
• non basi i Suoi calcoli sulle esenzioni finché la legge non sarà pubblicata nella Gazzetta ufficiale.
• se la residenza fiscale nell'UE è un'opzione realistica per Lei (per trasferimento, lavoro o famiglia), incide sull'aliquota - ma la residenza si determina in base alle norme fiscali, non si sceglie per una singola operazione.

Aggiornato al 5 nov 2026. Si tratta di informazioni generali, non di consulenza legale o fiscale.

Fonti

1. PwC Greece - Draft law: Significant changes to real property
2. GreekProps - Greek bill sets 1 July 2027 start
3. Bankingnews.gr - disegno di legge presentato in Parlamento (novembre 2026)
4. PwC Greece - Tax flash: bozza di legge sulla tassazione immobiliare
5. The Host Daily - l'esenzione dell'articolo 42 nel disegno di legge

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