Grèce : taxe de 15 % pour les acheteurs hors UE - ce que l'on sait en novembre 2026

Statut : un projet de loi, pas une loi

Le ministère grec des Finances a publié le projet le 18 octobre 2026, avec une consultation publique jusqu'au 1er novembre (GreekProps). Début novembre, le projet de loi intitulé « Renforcement du revenu disponible, de l'épargne et de l'investissement » a été déposé au Parlement avec des amendements (Bankingnews.gr). Au 5 nov. 2026, aucun vote n'avait eu lieu : le texte définitif peut différer.

Le gouvernement a annoncé ces mesures à la Foire internationale de Thessalonique en septembre, et le projet de loi les inscrit dans la loi (GreekProps). Le gouvernement a affiché sa volonté : l'adoption doit donc être considérée comme le scénario de base plutôt que comme une issue improbable.

Ce qui est proposé

Pour comparaison, le droit de mutation immobilière actuel en Grèce est de 3% : le taux pour un acheteur d'un pays hors UE serait donc multiplié par cinq.

• un taux de 15% sur la valeur imposable du bien, au lieu du taux normal de 3% (PwC Greece);
• s'applique uniquement aux personnes physiques résidentes fiscales de pays hors UE et EEE ;
• le critère est la résidence fiscale, pas la nationalité : un ressortissant d'un pays tiers résident fiscal en Grèce ou dans un autre pays de l'UE n'est pas concerné ;
• avec la surtaxe municipale, le taux effectif est de 15,45 % au lieu de 3,09 % (PwC Greece);
• une exonération s'applique aux acheteurs éligibles à l'allègement pour première résidence au titre de l'article 42 du Code de l'impôt foncier : citoyens de Grèce, de l'UE et de l'EEE, Grecs de souche et résidents de longue durée (The Host Daily);
• biens résidentiels uniquement ; les achats par des sociétés ne sont pas visés par la rédaction du projet (GreekProps);
• date d'effet : contrats définitifs signés à partir du 1er juillet 2027.

Ce qui reste flou

La version déposée au Parlement évoque une hausse « sous réserve des exonérations prévues » (Bankingnews.gr). Hormis l'exonération de l'article 42, les sources consultées à ce jour ne précisent pas la liste complète des exonérations et n'expliquent pas le lien de la disposition avec le Golden Visa. On ignore aussi comment seront traités les compromis signés avant le 1er juillet 2027 mais finalisés plus tard : selon le texte du projet, la date déterminante est celle de l'acte définitif.

On ne sait pas non plus si le taux s'appliquera à un achat via une personne morale détenue in fine par un résident hors UE. Le projet vise les personnes physiques, mais le législateur pourrait modifier la rédaction lors de l'examen. Il serait risqué de bâtir une stratégie sur ce point avant la publication de la loi.

Enfin, on ne sait pas si la date du 1er juillet 2027 sera maintenue : le Parlement pourrait l'avancer ou la repousser lors de l'examen. Jusqu'au vote final, les calculs doivent être faits selon les deux scénarios - 3% et 15%.

Mesures connexes du même projet de loi

Le projet de loi prolonge jusqu'au 31 décembre 2027 la suspension de la TVA de 24% sur les bâtiments neufs dont le permis de construire a été délivré à partir de 2006, ainsi que la suspension de l'impôt sur les plus-values immobilières (PwC Greece). Tant que la TVA est suspendue, les achats auprès des promoteurs sont soumis au droit de mutation - précisément l'impôt concerné par le nouveau taux proposé pour les résidents hors UE.

Exemple : pour un appartement d'une valeur imposable de 300 000 €, l'écart entre 3% et 15% est de 36 000 €. Pour un bien de 400 000 €, il atteint 48 000 €. C'est l'équivalent de plusieurs années de loyers : la date du contrat définitif fait donc partie du calcul de rentabilité.

Pour les vendeurs, les conséquences sont claires aussi : la demande des acheteurs de pays tiers pourrait s'accélérer avant juillet 2027, puis se reporter vers les acheteurs de l'UE. Personne ne peut dire de manière fiable comment cela affectera les prix, et toute prévision en la matière relève de l'estimation, pas du fait.

Ce que les acheteurs devraient faire

Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les conditions doivent être vérifiées pour chaque bien avant toute transaction.

• si vous êtes résident fiscal d'un pays hors UE, la fenêtre pour payer le droit de 3% court jusqu'au 30 juin 2027, à condition que le projet soit adopté sans changement de date ;
• pour un bien en construction, comparez la date prévue du contrat définitif à cette échéance ;
• ne fondez pas vos calculs sur des exonérations tant que la loi n'est pas publiée au Journal officiel.
• si la résidence fiscale dans l'UE est une option réaliste pour vous (par une installation, un emploi ou la famille), elle influe sur le taux - mais la résidence se détermine selon les règles fiscales, elle ne se choisit pas pour une seule transaction.

À jour au 5 novembre 2026. Il s'agit d'informations générales, et non d'un conseil juridique ou fiscal.

Sources

1. PwC Greece - Draft law: Significant changes to real property
2. GreekProps - Greek bill sets 1 July 2027 start
3. Bankingnews.gr - projet de loi déposé au Parlement (novembre 2026)
4. PwC Greece - Tax flash : projet de loi sur la fiscalité immobilière
5. The Host Daily - l'exonération de l'article 42 dans le projet de loi

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