Kipra · Nodokļi · 4 min
Kipra: 19% PVN un tā ietekme uz ienesīgumu
Investors, kurš pērk dzīvokli no attīstītāja izīrēšanai, gandrīz vienmēr maksā 19% PVN, nevis 5%. Tas uzreiz samazina ienesīgumu: 5,4% no cenas bez nodokļa pārvēršas aptuveni 4,5% no faktiskajiem ieguldījumiem.
Galvenais skaitļos
Kad jāmaksā PVN
PVN Kiprā piemēro ēkas pirmajai piegādei, kā arī turpmākai pārdošanai piecu gadu laikā pēc pabeigšanas, ja īpašumu vismaz 24 mēnešus nav izmantojusi nesaistīta persona. Pirkums no attīstītāja gandrīz vienmēr ir pirmā piegāde, tāpēc piemēro PVN (PwC Tax Summaries).
Standarta likme ir 19%. Sludinājumos cenas bieži norāda bez nodokļa, tāpēc salīdziniet objektus pēc galīgās cenas.
Otrreizējā tirgū parasti ir pretēji: ja ēka jau ir izmantota un pieci gadi kopš pabeigšanas ir pagājuši, pārdošana ir atbrīvota no PVN. Tādējādi tam pašam dzīvoklim, pērkot no attīstītāja, var piemērot PVN, bet, pārdodot pēc dažiem gadiem, tas no PVN būs atbrīvots. Tas ietekmē arī pārdošanas cenu: jūsu nākamais pircējs salīdzinās jūsu dzīvokli ar variantiem, kam PVN vairs nepiemēro.
Kam pienākas 5% likme
Samazinātā 5% likme paredzēta, lai atbalstītu pircējus, kuri iegādājas galveno dzīvesvietu, nevis investorus. Nosacījumi saskaņā ar pašlaik spēkā esošajiem noteikumiem (PwC Tax Summaries) ir šādi:
- 5% piemēro pirmajiem 130 m² apbūvētās platības īpašumam, kas maksā līdz 350 000 €;
- kopējā darījuma cena nedrīkst pārsniegt 475 000 €, un kopējā platība nedrīkst pārsniegt 190 m²;
- īpašumam jābūt pircēja galvenajai un pastāvīgajai dzīvesvietai 10 gadus;
- ja pircējs pārtrauc tur dzīvot agrāk, viņam par atlikušajiem gadiem jāatmaksā starpība starp 19% un 5% likmi un 30 dienu laikā jāpaziņo nodokļu iestādei;
- platībai virs 130 m² piemēro 19% PVN.
Kā PVN ietekmē ienesīgumu
2026. gada septembrī Global Property Guide novērtēja vidējo bruto nomas ienesīgumu Kiprā 5,14% apmērā: Limasolā 5,38%, Pafosā 5,33% un Nikosijā 4,72% (Global Property Guide). Šie novērtējumi balstās uz piedāvājuma cenām un īres maksām un ir pirms nodokļiem un izdevumiem.
Vienkāršs aprēķins: dzīvoklis par 300 000 € bez PVN investoram izmaksā 357 000 €. Ja gada īres maksa ir 5,38% no 300 000 € (aptuveni 16 140 €), tas ir aptuveni 4,52% no faktiskā 357 000 € ieguldījuma. Tas ir pirms nodokļiem, uzturēšanas un dīkstāves.
Ikgadējie izdevumi ienesīgumu samazina vēl vairāk: ēkas apkalpošanas maksa, apdrošināšana, pārvaldība, remonts starp īrniekiem un tukšie mēneši. Ja tie kopā veido aptuveni 20% no nomas ienākumiem, bruto ienesīgums 4,52% kļūst par aptuveni 3,6% no ieguldījuma pirms ienākuma nodokļa. Precīzi skaitļi atkarīgi no objekta, bet vispārējā doma ir skaidra: PVN ir lielākās vienreizējās izmaksas un ietekmē atdevi vēl ilgus gadus.
Vienādojuma otra puse: pārreģistrācijas nodevas
Ja darījumam piemēro PVN, īpašuma pārreģistrācijas nodeva Zemes un mērniecības departamentam nav jāmaksā (Gov.cy). No PVN atbrīvotai otrreizējā tirgus pārdošanai piemēro pārreģistrācijas nodevu, kas samazināta par 50%. Tāpēc starpība starp jaunbūvju un otrreizējo tirgu ir mazāka, nekā varētu šķist, skatoties tikai uz PVN likmi, un tā jāaprēķina katram objektam.
Kā pareizi aprēķināt ienesīgumu
Salīdziniet objektus pēc vienas formulas: gada īres maksa, dalīta ar pilnajām izmaksām, ieskaitot PVN, juridiskos izdevumus, mēbeles un remontu. Ja pārdevējs norāda ienesīgumu no cenas bez nodokļa, pārrēķiniet to paši - tas var mainīt jūsu vērtējumu par to, vai pirkums ir izdevīgāks par depozītu vai obligācijām.
Pircējiem, kuri iegādājas galveno dzīvesvietu, aprēķins ir citāds: ja patiešām pārceļaties uz dzīvi un izpildāt nosacījumus, 5% likme par pirmajiem 130 m² dod ievērojamu ietaupījumu. Ņemiet to vērā, izvēloties platību un cenu, jo 475 000 € vai 190 m² robežas pārsniegšana nozīmē pilnīgu atvieglojuma zaudēšanu.
Kas mainījās 2026. gadā
2026. gada 27. februārī tika precizēta jēdziena “pirmā apdzīvošana” definīcija 5% atvieglojumam: no 2026. gada 1. septembra tā nozīmē ēkas sistemātisku izmantošanu vismaz 18 mēnešus. Tas pats 18 mēnešu kritērijs tagad attiecas arī uz 5% likmi vecāku mājokļu renovācijai (PwC Tax Summaries).
Šis raksts ir tikai informatīvs un nav juridiska vai nodokļu konsultācija. Pirms darījuma noslēgšanas pārbaudiet nosacījumus konkrētajam objektam.
Ko tas nozīmē pircējam
- Ja pērkat izīrēšanai, budžetā paredziet 19% PVN, nevis 5%.
- Aprēķiniet ienesīgumu no kopējā ieguldījuma, nevis no cenas bez nodokļa.
- PVN atceļ pārreģistrācijas nodevu: aprēķiniet kopējās izmaksas konkrētajam objektam, nevis salīdziniet tikai likmes.
- 5% likme ir tiem, kuri dzīvoklī patiešām dzīvos 10 gadus.
Aktuāls uz . Šī ir vispārīga informācija, nevis juridiska vai nodokļu konsultācija.
Bali · Ienesīgums · 4 min