塞浦路斯 · 税务 · 4分钟
塞浦路斯：19%增值税如何影响投资回报率
投资者购买开发商的新建公寓用于出租，几乎总是需要缴纳19%的增值税，而不是5%。这会直接拉低投资回报率：按未含税价格计算的5.4%，按实际投入金额计算约为4.5%。
关键数据
何时需缴纳VAT
塞浦路斯的VAT适用于建筑物的首次供应，以及竣工后五年内的后续销售（如果该房产未被无关联人士使用至少24个月）。向开发商购房几乎总是属于首次供应，因此适用VAT（PwC Tax Summaries).
标准税率为19%。房源价格通常不含税，因此请按最终价格比较房产。
二手市场通常相反：如果建筑物已被使用且竣工后已满五年，则销售免征VAT。因此，同一套公寓向开发商购买时可能需缴纳VAT，而几年后转售时则可免税。这也会影响退出价格：您未来的买家会将您的公寓与已不再缴纳VAT的选项进行比较。
谁可以适用5%税率
5%的优惠税率旨在支持购买主要住所的买家，而非投资者。现行规定下的条件（PwC Tax Summaries）如下：
- 价格不超过€350 000的房产，前130 m²建筑面积适用5%；
- 交易总价不得超过€475 000，总面积不得超过190 m²；
- 该房产必须作为买家10年的主要和永久住所；
- 如果买家在此之前不再居住，须补缴剩余年份19%与5%税率之间的差额，并在30天内通知税务机关；
- 超过130 m²的面积按19%缴纳VAT。
VAT如何影响收益率
2026年9月，Global Property Guide估计塞浦路斯平均毛租金收益率为5.14%，其中利马索尔为5.38%，帕福斯为5.33%，尼科西亚为4.72%（Global Property Guide）。这些估算基于挂牌价格和租金，为税费和开支前的数据。
简单计算：一套不含VAT价格为€300 000的公寓，投资者实际需支付€357 000。如果年租金为€300 000的5.38%（约€16 140），则相当于实际投资€357 000的约4.52%。这还未扣除税费、维护费和空置期。
年度成本会进一步降低收益率：楼宇服务费、保险、管理费、租客更替期间的维修以及空置月份。如果这些费用合计约占租金收入的20%，那么4.52%的毛收益率在缴纳所得税前约为投资额的3.6%。具体数字因房产而异，但总体结论很明确：VAT是最大的一次性成本，并会在未来多年影响回报。
另一面：过户费
如果交易需缴纳VAT，则无需向土地测绘局缴纳房产过户费（Gov.cy）。免征VAT的二手房交易需缴纳过户费，但减免50%。因此，新房与二手房市场之间的差异比单看VAT税率要小，应针对每个房产单独计算。
如何正确计算收益率
使用同一公式比较房产：年租金除以全部成本，包括VAT、律师费、家具和装修。如果卖方按不含税价格报出收益率，请您自行重新计算 - 这可能会改变您对购房是否比存款或债券更具吸引力的判断。
对于购买主要住所的买家，计算方式不同：如果您确实入住并满足条件，前130 m²适用的5%税率可带来可观的节省。请在选择面积和价格时考虑这一点，因为超过€475 000或190 m²的限制将完全失去该优惠。
2026年有哪些变化
2026年2月27日，5%优惠中“首次入住”的定义得到明确：自2026年9月1日起，指对建筑物至少18个月的系统性使用。同样的18个月标准现也适用于旧房翻新的5%税率（PwC Tax Summaries).
本文仅供参考，不构成法律或税务建议。完成交易前，请核实具体房产的条件。
对买家的影响
- 如果您购房用于出租，请按19%而不是5%的VAT做预算。
- 按总投资额计算收益率，而不是按不含税价格。
- 缴纳VAT即免除过户费：请针对具体房产计算总成本，而不是只比较税率。
- 5%税率适用于将在公寓中真正居住10年的人。
信息更新日期： 。以上为一般信息，不构成法律或税务建议。
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