Cypr · Podatki · 4 min
Cypr: VAT 19% i jego wpływ na rentowność
Inwestor kupujący mieszkanie od dewelopera z myślą o wynajmie niemal zawsze płaci VAT w wysokości 19%, a nie 5%. To od razu obniża rentowność: 5,4% od ceny bez podatku zmienia się w około 4,5% od faktycznie zainwestowanej kwoty.
Najważniejsze liczby
Kiedy należny jest VAT
Na Cyprze VAT dotyczy pierwszej dostawy budynku, a także kolejnych sprzedaży w ciągu pięciu lat od ukończenia, jeśli nieruchomość nie była używana przez niepowiązaną osobę przez co najmniej 24 miesiące. Zakup od dewelopera to niemal zawsze pierwsza dostawa, więc VAT obowiązuje (PwC Tax Summaries).
Stawka podstawowa wynosi 19%. Ogłoszenia często podają ceny bez podatku, dlatego nieruchomości należy porównywać według ceny końcowej.
Na rynku wtórnym zwykle jest odwrotnie: jeśli budynek był już używany i minęło pięć lat od ukończenia, sprzedaż jest zwolniona z VAT. Ten sam apartament może więc podlegać VAT przy zakupie od dewelopera i być z niego zwolniony przy odsprzedaży kilka lat później. Wpływa to także na cenę wyjścia: przyszły kupujący porówna Państwa apartament z ofertami, które już nie podlegają VAT.
Kto może skorzystać ze stawki 5%
Obniżona stawka 5% ma wspierać osoby kupujące główne miejsce zamieszkania, a nie inwestorów. Warunki według obecnie obowiązujących przepisów (PwC Tax Summaries) są następujące:
- 5% dotyczy pierwszych 130 m² powierzchni zabudowy przy nieruchomości o wartości do 350 000 €;
- łączna cena transakcji nie może przekroczyć 475 000 €, a łączna powierzchnia - 190 m²;
- nieruchomość musi być głównym i stałym miejscem zamieszkania kupującego przez 10 lat;
- jeśli kupujący przestanie w niej mieszkać wcześniej, musi zwrócić różnicę między stawkami 19% i 5% za pozostałe lata i powiadomić urząd skarbowy w ciągu 30 dni;
- powierzchnia powyżej 130 m² podlega VAT 19%.
Jak VAT wpływa na rentowność
We wrześniu 2026 Global Property Guide oszacował średnią rentowność brutto najmu na Cyprze na 5,14%, w tym 5,38% w Limassol, 5,33% w Pafos i 4,72% w Nikozji (Global Property Guide). Szacunki opierają się na cenach ofertowych i czynszach i nie uwzględniają podatków ani kosztów.
Prosty rachunek: apartament za 300 000 € bez VAT kosztuje inwestora 357 000 €. Jeśli roczny czynsz wynosi 5,38% z 300 000 € (około 16 140 €), daje to około 4,52% rzeczywistej inwestycji w wysokości 357 000 €. To wynik przed podatkami, utrzymaniem i pustostanami.
Koszty roczne dodatkowo obniżają rentowność: opłaty za utrzymanie budynku, ubezpieczenie, zarządzanie, naprawy między najemcami i puste miesiące. Jeśli łącznie wynoszą około 20% przychodu z najmu, rentowność brutto 4,52% spada do około 3,6% inwestycji przed podatkiem dochodowym. Dokładne liczby zależą od nieruchomości, ale ogólny wniosek jest jasny: VAT to największy jednorazowy koszt i wpływa na zwrot przez wiele lat.
Druga strona równania: opłaty za przeniesienie własności
Jeśli transakcja podlega VAT, nie płaci się opłaty za przeniesienie własności do Department of Lands and Surveys (Gov.cy). Odsprzedaż zwolniona z VAT podlega opłacie za przeniesienie własności, obniżonej o 50%. Różnica między rynkiem pierwotnym a wtórnym jest więc mniejsza, niż sugerowałaby sama stawka VAT, i trzeba ją policzyć dla każdej nieruchomości.
Jak poprawnie liczyć rentowność
Proszę porównywać nieruchomości według tej samej formuły: roczny czynsz podzielony przez pełny koszt, z VAT, honorariami prawnymi, umeblowaniem i remontem. Jeśli sprzedający podaje rentowność liczoną od ceny bez podatku, warto przeliczyć ją samodzielnie - może to zmienić ocenę, czy zakup jest atrakcyjniejszy od lokaty lub obligacji.
Dla osób kupujących główne miejsce zamieszkania rachunek jest inny: jeśli rzeczywiście się Państwo wprowadzą i spełnią warunki, stawka 5% od pierwszych 130 m² daje znaczną oszczędność. Warto uwzględnić to przy wyborze metrażu i ceny, bo przekroczenie limitu 475 000 € lub 190 m² oznacza całkowitą utratę ulgi.
Co zmieniło się w 2026
27 lutego 2026 doprecyzowano definicję „pierwszego zasiedlenia” na potrzeby ulgi 5%: od 1 września 2026 oznacza ona systematyczne użytkowanie budynku przez co najmniej 18 miesięcy. To samo kryterium 18 miesięcy obowiązuje teraz przy stawce 5% na renowację starszych domów (PwC Tax Summaries).
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Przed transakcją proszę sprawdzić warunki dla konkretnej nieruchomości.
Co to oznacza dla kupującego
- Jeśli kupują Państwo pod wynajem, proszę zakładać VAT 19%, a nie 5%.
- Rentowność należy liczyć od całkowitej inwestycji, a nie od ceny bez podatku.
- VAT eliminuje opłatę za przeniesienie własności: proszę policzyć pełny koszt konkretnej nieruchomości, zamiast porównywać same stawki.
- Stawka 5% jest dla osób, które naprawdę będą mieszkać w apartamencie przez 10 lat.
Stan na . To informacje ogólne, a nie porada prawna ani podatkowa.
Bali · Rentowność · 4 min