קפריסין · מיסוי · 4 דקות
קפריסין: מע״מ 19% וההשפעה שלו על התשואה
משקיע שרוכש דירה מהיזם כדי להשכיר אותה משלם כמעט תמיד מע״מ בשיעור 19%, ולא 5%. הדבר מפחית מיד את התשואה: 5,4% מהמחיר לפני מס הופכים לכ-4,5% מההשקעה בפועל.
עיקרי הדברים במספרים
מתי משולם מע״מ
מע״מ בקפריסין חל על האספקה הראשונה של בניין, וגם על מכירות נוספות בתוך חמש שנים מסיום הבנייה אם הנכס לא שימש אדם שאינו קשור במשך 24 חודשים לפחות. רכישה מיזם היא כמעט תמיד אספקה ראשונה, ולכן חל מע״מ (PwC Tax Summaries).
השיעור הרגיל הוא 19%. מודעות מציגות לעיתים קרובות מחירים ללא מס, ולכן השוו נכסים לפי המחיר הסופי.
בשוק היד השנייה המצב בדרך כלל הפוך: אם הבניין כבר היה בשימוש וחלפו חמש השנים מסיום הבנייה, המכירה פטורה ממע״מ. כך אותה דירה יכולה להיות חייבת במע״מ ברכישה מהיזם ופטורה כשהיא נמכרת שוב כעבור כמה שנים. הדבר משפיע גם על מחיר היציאה: הקונה העתידי שלכם ישווה את הדירה שלכם לאפשרויות שכבר אינן חייבות במע״מ.
מי זכאי לשיעור של 5%
השיעור המופחת של 5% נועד לתמוך בקונים של דירת מגורים עיקרית, לא במשקיעים. התנאים לפי הכללים התקפים כיום (PwC Tax Summaries) הם:
- 5% חל על 130 מ״ר הראשונים של השטח הבנוי בנכס שעולה עד €350 000;
- מחיר העסקה הכולל לא יעלה על €475 000, והשטח הכולל לא יעלה על 190 מ״ר;
- הנכס חייב להיות מקום המגורים העיקרי והקבוע של הקונה במשך 10 שנים;
- אם הקונה מפסיק לגור בו לפני כן, עליו להחזיר את ההפרש בין שיעור 19% לשיעור 5% עבור השנים שנותרו ולהודיע לרשות המסים תוך 30 יום;
- השטח שמעל 130 מ״ר חייב במע״מ של 19%.
איך המע״מ משפיע על התשואה
בספטמבר 2026 העריך Global Property Guide את תשואת השכירות הממוצעת ברוטו בקפריסין ב-5.14%, עם 5.38% בלימסול, 5.33% בפאפוס ו-4.72% בניקוסיה (Global Property Guide). ההערכות מבוססות על מחירי הצעה ושכר דירה מבוקש, לפני מיסים והוצאות.
החישוב הפשוט: דירה במחיר €300 000 ללא מע״מ עולה למשקיע €357 000. אם שכר הדירה השנתי הוא 5.38% מ-€300 000 (כ-€16 140), זה יוצא בערך 4.52% מההשקעה בפועל של €357 000. זה לפני מיסים, תחזוקה ותקופות ללא שוכרים.
הוצאות שנתיות מקטינות את התשואה עוד יותר: דמי שירות לבניין, ביטוח, ניהול, תיקונים בין שוכרים וחודשים ריקים. אם הן מסתכמות בכ-20% מהכנסות השכירות, תשואה ברוטו של 4.52% הופכת לכ-3.6% מההשקעה לפני מס הכנסה. המספרים המדויקים תלויים בנכס, אבל העיקרון ברור: המע״מ הוא העלות החד-פעמית הגדולה ביותר ומשפיע על התשואה לשנים קדימה.
הצד השני של המשוואה: אגרות העברה
אם עסקה חייבת במע״מ, לא משולמת אגרת העברת נכס למחלקת המקרקעין והמדידות (Gov.cy). מכירת יד שנייה הפטורה ממע״מ חייבת באגרת העברה, מופחתת ב-50%. לכן הפער בין שוק הנכסים החדשים לשוק היד השנייה קטן ממה ששיעור המע״מ לבדו מרמז, ויש לחשב אותו לכל נכס.
איך לחשב את התשואה נכון
השוו נכסים לפי אותה נוסחה: שכר הדירה השנתי חלקי העלות המלאה, כולל מע״מ, שכר טרחת עורך דין, ריהוט ושיפוץ. אם מוכר מציג תשואה לפי המחיר ללא מס, חשבו אותה מחדש בעצמכם - זה יכול לשנות את ההערכה שלכם אם הרכישה אטרקטיבית יותר מפיקדון או מאג״ח.
לקונים של דירת מגורים עיקרית החישוב שונה: אם אתם באמת עוברים לגור בה ועומדים בתנאים, שיעור של 5% על 130 מ״ר הראשונים מעניק חיסכון משמעותי. קחו זאת בחשבון בבחירת הגודל והמחיר, כי חריגה ממגבלת €475 000 או 190 מ״ר פירושה אובדן מלא של ההקלה.
מה השתנה ב-2026
ב-27 בפברואר 2026 הובהרה ההגדרה של "אכלוס ראשון" לצורך הקלת 5%: החל מ-1 בספטמבר 2026 הכוונה לשימוש שיטתי בבניין במשך 18 חודשים לפחות. אותו קריטריון של 18 חודשים חל כעת גם על שיעור 5% לשיפוץ בתים ישנים (PwC Tax Summaries).
מאמר זה נועד למידע בלבד ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי. בדקו את התנאים עבור הנכס הספציפי לפני השלמת העסקה.
מה זה אומר עבור הקונה
- אם אתם קונים כדי להשכיר, תקצבו מע״מ של 19%, לא 5%.
- חשבו את התשואה על ההשקעה הכוללת, לא על המחיר ללא מס.
- המע״מ מבטל את אגרת ההעברה: חשבו את העלות הכוללת לנכס הספציפי, ולא רק לפי השוואת שיעורים.
- שיעור 5% מיועד למי שבאמת יגור בדירה במשך 10 שנים.
מעודכן נכון ל- . זהו מידע כללי, לא ייעוץ משפטי או מיסויי.
באלי · תשואה · 4 דקות