قبرص · الضرائب · 4 دقائق
قبرص: ضريبة القيمة المضافة 19% وتأثيرها في العائد
المستثمر الذي يشتري شقة من المطوّر لتأجيرها سيدفع في الغالب ضريبة قيمة مضافة 19% لا 5%. وهذا يخفّض العائد فورًا: 5.4% من السعر قبل الضريبة تصبح نحو 4.5% من الاستثمار الفعلي.
أبرز الحقائق بالأرقام
متى تُستحق ضريبة القيمة المضافة
تنطبق ضريبة القيمة المضافة في قبرص على التوريد الأول للمبنى، وكذلك على المبيعات اللاحقة خلال خمس سنوات من اكتمال البناء إذا لم يستخدم العقار شخص غير مرتبط لمدة 24 شهرًا على الأقل. الشراء من المطوّر يكاد يكون دائمًا توريدًا أول، لذا تنطبق الضريبة (PwC Tax Summaries).
النسبة القياسية 19%. كثيرًا ما تعرض الإعلانات الأسعار دون الضريبة، لذا قارنوا العقارات بالسعر النهائي.
في سوق إعادة البيع يكون العكس عمومًا: إذا سبق استخدام المبنى ومضت خمس سنوات على اكتماله، تُعفى عملية البيع من ضريبة القيمة المضافة. وهكذا قد تخضع الشقة نفسها للضريبة عند شرائها من المطوّر وتُعفى عند إعادة بيعها بعد سنوات. يؤثر ذلك أيضًا في سعر الخروج: سيقارن مشتريكم المستقبلي شقتكم بخيارات لم تعد خاضعة للضريبة.
من يتأهل لنسبة 5%
النسبة المخفضة 5% مخصصة لدعم المشترين الذين يشترون سكنًا رئيسيًا، لا المستثمرين. الشروط وفق القواعد السارية حاليًا (PwC Tax Summaries) هي:
- تنطبق نسبة 5% على أول 130 م² من المساحة المبنية لعقار تصل قيمته إلى €350 000؛
- يجب ألا يتجاوز السعر الإجمالي للصفقة €475 000، وألا تتجاوز المساحة الإجمالية 190 م²؛
- يجب أن يكون العقار السكن الرئيسي والدائم للمشتري لمدة 10 سنوات؛
- إذا توقف المشتري عن السكن فيه قبل ذلك، عليه رد الفرق بين نسبتي 19% و5% عن السنوات المتبقية وإخطار مصلحة الضرائب خلال 30 يومًا؛
- تخضع المساحة التي تتجاوز 130 م² لضريبة قيمة مضافة 19%.
كيف تؤثر ضريبة القيمة المضافة في العائد
في سبتمبر 2026 قدّر Global Property Guide متوسط العائد الإيجاري الإجمالي في قبرص بـ 5.14%، مع 5.38% في ليماسول و5.33% في بافوس و4.72% في نيقوسيا (Global Property Guide). تستند هذه التقديرات إلى الأسعار والإيجارات المطلوبة وهي قبل الضرائب والنفقات.
الحساب البسيط: شقة سعرها €300 000 دون ضريبة القيمة المضافة تكلّف المستثمر €357 000. إذا كان الإيجار السنوي 5.38% من €300 000 (نحو €16 140)، فهذا يعادل تقريبًا 4.52% من الاستثمار الفعلي البالغ €357 000. وذلك قبل الضرائب والصيانة والشغور.
تخفض النفقات السنوية العائد أكثر: رسوم خدمات المبنى، والتأمين، والإدارة، والإصلاحات بين المستأجرين، والأشهر الشاغرة. إذا بلغ مجموعها نحو 20% من دخل الإيجار، يصبح العائد الإجمالي 4.52% نحو 3.6% من الاستثمار قبل ضريبة الدخل. تعتمد الأرقام الدقيقة على العقار، لكن الفكرة واضحة: ضريبة القيمة المضافة هي أكبر تكلفة لمرة واحدة وتؤثر في العوائد لسنوات.
الوجه الآخر للمعادلة: رسوم نقل الملكية
إذا كانت الصفقة خاضعة لضريبة القيمة المضافة، فلا تُدفع رسوم نقل ملكية لدائرة الأراضي والمساحة (Gov.cy). أما إعادة البيع المعفاة من الضريبة فتخضع لرسوم نقل ملكية مخفضة بنسبة 50%. لذلك فالفرق بين سوق العقارات الجديدة وسوق إعادة البيع أصغر مما توحي به نسبة الضريبة وحدها، ويجب حسابه لكل عقار.
كيف تحسبون العائد بشكل صحيح
قارنوا العقارات بالمعادلة نفسها: الإيجار السنوي مقسومًا على التكلفة الكاملة، بما فيها ضريبة القيمة المضافة وأتعاب المحامي والأثاث والتجديد. إذا ذكر البائع عائدًا محسوبًا على السعر دون الضريبة، فأعيدوا حسابه بأنفسكم - فقد يغيّر ذلك تقييمكم لما إذا كان الشراء أجدى من وديعة أو سندات.
بالنسبة لمن يشترون سكنًا رئيسيًا، يختلف الحساب: إذا انتقلتم للسكن فعلًا واستوفيتم الشروط، فإن نسبة 5% على أول 130 م² توفر مبلغًا كبيرًا. ضعوا ذلك في الحسبان عند اختيار المساحة والسعر، لأن تجاوز حد €475 000 أو 190 م² يعني فقدان الإعفاء كليًا.
ما الذي تغيّر في 2026
في 27 فبراير 2026 جرى توضيح تعريف "الإشغال الأول" لأغراض إعفاء 5%: اعتبارًا من 1 سبتمبر 2026 يعني الاستخدام المنتظم للمبنى لمدة 18 شهرًا على الأقل. وينطبق معيار 18 شهرًا نفسه الآن على نسبة 5% لتجديد المنازل القديمة (PwC Tax Summaries).
هذا المقال للمعلومات فقط وليس استشارة قانونية أو ضريبية. تحققوا من الشروط الخاصة بالعقار المحدد قبل إتمام الصفقة.
ماذا يعني ذلك للمشتري
- إذا كنتم تشترون للتأجير، فاحسبوا ضريبة قيمة مضافة 19%، لا 5%.
- احسبوا العائد على إجمالي الاستثمار، لا على السعر دون الضريبة.
- ضريبة القيمة المضافة تلغي رسوم نقل الملكية: احسبوا التكلفة الإجمالية للعقار المحدد، لا بمقارنة النسب وحدها.
- نسبة 5% مخصصة لمن سيسكن الشقة فعلًا لمدة 10 سنوات.
محدّث حتى . هذه معلومات عامة، وليست استشارة قانونية أو ضريبية.
بالي · العائد · 4 دقائق