Kipras · Mokesčiai · 4 min.
Kipras: 19% PVM ir jo poveikis investicijų grąžai
Investuotojas, perkantis butą iš vystytojo nuomai, beveik visada moka 19% PVM, o ne 5%. Tai iš karto sumažina grąžą: 5,4% nuo kainos be mokesčio virsta maždaug 4,5% nuo faktiškai investuotos sumos.
Svarbiausi skaičiai
Kada mokamas PVM
PVM Kipre taikomas pirmajam pastato tiekimui, taip pat vėlesniems pardavimams per penkerius metus nuo statybų pabaigos, jei nesusijęs asmuo objektu nesinaudojo bent 24 mėnesius. Pirkimas iš vystytojo beveik visada yra pirmasis tiekimas, todėl taikomas PVM (PwC Tax Summaries).
Standartinis tarifas - 19%. Skelbimuose kainos dažnai nurodomos be mokesčio, todėl objektus lyginkite pagal galutinę kainą.
Antrinėje rinkoje paprastai priešingai: jei pastatas jau naudotas ir praėjo penkeri metai nuo statybų pabaigos, pardavimas atleidžiamas nuo PVM. Todėl tas pats butas gali būti apmokestinamas PVM perkant iš vystytojo ir atleistas nuo jo perparduodant po kelerių metų. Tai veikia ir pardavimo kainą ateityje: jūsų būsimas pirkėjas lygins jūsų butą su variantais, kuriems PVM nebetaikomas.
Kas gali pasinaudoti 5% tarifu
Lengvatinis 5% tarifas skirtas remti pagrindinį būstą perkančius pirkėjus, o ne investuotojus. Sąlygos pagal galiojančias taisykles (PwC Tax Summaries) yra šios:
- 5% taikomas pirmiesiems 130 m² užstatyto ploto, kai objektas kainuoja iki 350 000 €;
- bendra sandorio kaina neturi viršyti 475 000 €, o bendras plotas - 190 m²;
- objektas 10 metų turi būti pirkėjo pagrindinė ir nuolatinė gyvenamoji vieta;
- jei pirkėjas nustoja ten gyventi anksčiau, jis turi grąžinti 19% ir 5% tarifų skirtumą už likusius metus ir per 30 dienų informuoti mokesčių administratorių;
- plotas virš 130 m² apmokestinamas 19% PVM.
Kaip PVM veikia pelningumą
2026 m. rugsėjį Global Property Guide vidutinį bruto nuomos pelningumą Kipre įvertino 5,14%: Limasolyje 5,38%, Pafe 5,33%, Nikosijoje 4,72% (Global Property Guide). Šie vertinimai remiasi siūlomomis kainomis ir nuomos kainomis, prieš mokesčius ir išlaidas.
Paprastas skaičiavimas: butas už 300 000 € be PVM investuotojui kainuoja 357 000 €. Jei metinė nuoma sudaro 5,38% nuo 300 000 € (apie 16 140 €), tai apie 4,52% faktinės 357 000 € investicijos. Ir tai prieš mokesčius, priežiūrą ir prastovas.
Metinės išlaidos dar labiau mažina pelningumą: pastato aptarnavimo mokesčiai, draudimas, valdymas, remontas tarp nuomininkų ir prastovos mėnesiai. Jei jos sudaro apie 20% nuomos pajamų, 4,52% bruto pelningumas virsta maždaug 3,6% investicijos iki pajamų mokesčio. Tikslūs skaičiai priklauso nuo objekto, tačiau bendra išvada aiški: PVM yra didžiausia vienkartinė išlaida ir ji veikia grąžą daugelį metų.
Kita lygties pusė: perleidimo mokesčiai
Jei sandoris apmokestinamas PVM, nekilnojamojo turto perleidimo mokestis Žemės ir matavimų departamentui nemokamas (Gov.cy). Nuo PVM atleistas perpardavimas apmokestinamas perleidimo mokesčiu, sumažintu 50%. Todėl skirtumas tarp naujos statybos ir antrinės rinkos mažesnis, nei galėtų atrodyti vien iš PVM tarifo, ir jį reikia apskaičiuoti kiekvienam objektui.
Kaip teisingai apskaičiuoti pelningumą
Objektus lyginkite pagal tą pačią formulę: metinė nuoma, padalyta iš visos kainos, įskaitant PVM, teisines paslaugas, baldus ir remontą. Jei pardavėjas nurodo pelningumą nuo kainos be mokesčio, perskaičiuokite patys - tai gali pakeisti jūsų vertinimą, ar pirkimas patrauklesnis už indėlį ar obligacijas.
Pagrindinį būstą perkantiems skaičiavimas kitoks: jei tikrai persikeliate gyventi ir įvykdote sąlygas, 5% tarifas pirmiesiems 130 m² leidžia nemažai sutaupyti. Atsižvelkite į tai rinkdamiesi plotą ir kainą, nes viršijus 475 000 € ar 190 m² ribą lengvata prarandama visiškai.
Kas pasikeitė 2026 m.
2026 m. vasario 27 d. patikslinta „pirmojo apgyvendinimo“ sąvoka 5% lengvatai: nuo 2026 m. rugsėjo 1 d. tai sistemingas pastato naudojimas bent 18 mėnesių. Tas pats 18 mėnesių kriterijus dabar taikomas 5% tarifui senų būstų renovacijai (PwC Tax Summaries).
Šis straipsnis skirtas tik informacijai ir nėra teisinė ar mokesčių konsultacija. Prieš užbaigdami sandorį patikrinkite konkretaus objekto sąlygas.
Ką tai reiškia pirkėjui
- Jei perkate nuomai, į biudžetą įtraukite 19%, o ne 5% PVM.
- Pelningumą skaičiuokite nuo visos investicijos, o ne nuo kainos be mokesčio.
- PVM panaikina perleidimo mokestį: skaičiuokite visą konkretaus objekto kainą, o ne lyginkite vien tarifus.
- 5% tarifas skirtas tiems, kurie bute tikrai gyvens 10 metų.
Aktualu . Tai bendra informacija, o ne teisinė ar mokesčių konsultacija.
Balis · Grąža · 4 min.