साइप्रस: 19% VAT और किराये की आय पर इसका असर

VAT कब देय है

साइप्रस में VAT किसी इमारत की पहली आपूर्ति पर लागू होता है, और निर्माण पूरा होने के पांच साल के भीतर बाद की बिक्री पर भी, अगर प्रॉपर्टी का उपयोग किसी असंबंधित व्यक्ति ने कम से कम 24 महीने न किया हो। डेवलपर से खरीद लगभग हमेशा पहली आपूर्ति होती है, इसलिए VAT लागू होता है (PwC Tax Summaries).

मानक दर 19% है। लिस्टिंग में कीमतें अक्सर टैक्स के बिना दिखाई जाती हैं, इसलिए प्रॉपर्टी की तुलना अंतिम कीमत से करें।

रीसेल बाज़ार में आमतौर पर उल्टा होता है: अगर इमारत पहले से उपयोग में रही है और निर्माण के बाद पांच साल बीत चुके हैं, तो बिक्री VAT से मुक्त है। इसलिए वही अपार्टमेंट डेवलपर से खरीदने पर VAT के अधीन हो सकता है और कुछ साल बाद रीसेल पर मुक्त। इसका असर बिक्री कीमत पर भी पड़ता है: आपका भावी खरीदार आपके अपार्टमेंट की तुलना उन विकल्पों से करेगा जिन पर अब VAT नहीं लगता।

5% दर के लिए कौन योग्य है

घटी हुई 5% दर मुख्य निवास खरीदने वालों की मदद के लिए है, निवेशकों के लिए नहीं। वर्तमान में लागू नियमों के तहत शर्तें (PwC Tax Summaries) ये हैं:

• €350,000 तक की प्रॉपर्टी के बने हुए क्षेत्रफल के पहले 130 m² पर 5% लागू होता है;
• लेनदेन की कुल कीमत €475,000 से और कुल क्षेत्रफल 190 m² से अधिक नहीं होना चाहिए;
• प्रॉपर्टी 10 साल तक खरीदार का मुख्य और स्थायी निवास होनी चाहिए;
• अगर खरीदार उससे पहले वहां रहना बंद कर देता है, तो उसे बचे सालों के लिए 19% और 5% दरों का अंतर लौटाना होगा और 30 दिनों के भीतर टैक्स विभाग को सूचित करना होगा;
• 130 m² से ऊपर के क्षेत्रफल पर 19% VAT लगता है।

VAT रिटर्न को कैसे प्रभावित करता है

सितंबर 2026 में Global Property Guide ने साइप्रस में औसत सकल किराया रिटर्न 5.14% आंका, लिमासोल में 5.38%, पाफोस में 5.33% और निकोसिया में 4.72% (Global Property Guide)। ये अनुमान पूछी गई कीमतों और किराए पर आधारित हैं और टैक्स व खर्चों से पहले के हैं।

सरल गणना: VAT के बिना €300,000 कीमत वाला अपार्टमेंट निवेशक को €357,000 का पड़ता है। अगर सालाना किराया €300,000 का 5.38% (लगभग €16,140) है, तो यह असल €357,000 निवेश का लगभग 4.52% बनता है। यह टैक्स, रखरखाव और खाली अवधि से पहले है।

सालाना खर्च रिटर्न को और घटाते हैं: बिल्डिंग सर्विस चार्ज, बीमा, मैनेजमेंट, किरायेदारों के बीच मरम्मत और खाली महीने। अगर ये किराया आय का लगभग 20% हैं, तो 4.52% सकल रिटर्न आयकर से पहले निवेश का लगभग 3.6% रह जाता है। सटीक आंकड़े प्रॉपर्टी पर निर्भर हैं, लेकिन मुख्य बात साफ़ है: VAT सबसे बड़ा एकमुश्त खर्च है और सालों तक रिटर्न पर असर डालता है।

समीकरण का दूसरा पहलू: ट्रांसफ़र फ़ीस

अगर लेनदेन पर VAT लागू है, तो Department of Lands and Surveys को प्रॉपर्टी ट्रांसफ़र फ़ीस नहीं देनी होती (Gov.cy)। VAT से मुक्त रीसेल पर 50% घटी हुई ट्रांसफ़र फ़ीस लगती है। इसलिए नई और रीसेल प्रॉपर्टी के बाज़ार में अंतर सिर्फ़ VAT दर से जितना लगता है, उससे कम है, और इसे हर प्रॉपर्टी के लिए अलग से निकालना चाहिए।

रिटर्न सही तरीके से कैसे निकालें

प्रॉपर्टी की तुलना एक ही फ़ॉर्मूले से करें: सालाना किराया भाग पूरी लागत, जिसमें VAT, कानूनी फ़ीस, फ़र्नीचर और रेनोवेशन शामिल हों। अगर विक्रेता टैक्स के बिना कीमत पर रिटर्न बताता है, तो खुद दोबारा गणना करें - इससे बदल सकता है कि खरीदना डिपॉज़िट या बॉन्ड से ज़्यादा आकर्षक है या नहीं।

मुख्य निवास खरीदने वालों के लिए गणना अलग है: अगर आप सच में वहां रहने आते हैं और शर्तें पूरी करते हैं, तो पहले 130 m² पर 5% दर अच्छी-खासी बचत देती है। आकार और कीमत चुनते समय इसे ध्यान में रखें, क्योंकि €475,000 या 190 m² की सीमा पार करने पर छूट पूरी तरह खत्म हो जाती है।

2026 में क्या बदला

27 फ़रवरी 2026 को 5% छूट के लिए "पहले उपयोग" की परिभाषा स्पष्ट की गई: 1 सितंबर 2026 से इसका मतलब है इमारत का कम से कम 18 महीने व्यवस्थित उपयोग। पुराने घरों के रेनोवेशन पर 5% दर के लिए भी अब यही 18 महीने का मानदंड लागू है (PwC Tax Summaries).

यह लेख केवल जानकारी के लिए है और कानूनी या टैक्स सलाह नहीं है। लेनदेन पूरा करने से पहले खास प्रॉपर्टी की शर्तें जांचें।

अद्यतन तिथि 5 नवंबर 2026। यह सामान्य जानकारी है, कानूनी या टैक्स सलाह नहीं।

स्रोत

1. PwC Tax Summaries - Cyprus, Other taxes (जांचा गया 4 अगस्त 2026)
2. Gov.cy - Calculation of Real Estate Transfer Fees
3. Global Property Guide - Cyprus rental yields (सितंबर 2026)

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